건축물 면적, 높이 등 세부 산정기준

제1장 일반사항 1.1 목적 이 기준은 「건축법」 제84조 및 같은 법 시행령 제119조제5항에 따라 건축물의 면적, 높이 및 층수 등의 산정방법에 관한 구체적인 적용사례 및 적용방법 등을 참고할 수 있도록 하는데 그 목적이 있다. 　 제2장 건축물의 면적 산정기준 2.1. 대지 면적 2.1.1. 대지면적은 대지의 수평투영면적으로 한다. <img id="111185695"> </img> 2.1.2. 다음 각 항목의 어느 하나에 해당하는 면적은 제외한다. 1) 「건축법」 제46조 제1항 단서에 따라 대지에 건축선이 정하여진 경우: 그 건축선과 도로 사이의 대지면적 <img id="111184573"> </img> <img id="111184575"> </img> <img id="111184577"> </img> 2) 대지에 도시ㆍ군계획시설인 도로ㆍ공원 등이 있는 경우: 그 도시ㆍ군계획시설에 포함되는 대지(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제47조제7항에 따라 건축물 또는 공작물을 설치하는 도시ㆍ군계획시설의 부지는 제외)면적 <img id="111186009"> </img> 2.2 건축 면적 2.2.1. 건축면적은 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥으로 한다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. <img id="111187657"> </img> <img id="111184579"> </img> 2.2.2. 다음 각 항목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 항목에서 정하는 기준에 따라 산정한다. 1) 처마, 차양, 부연(附椽), 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 그 외벽의 중심선으로부터 수평거리가 1미터 이상 돌출된 부분이 있는 건축물의 건축면적은 그 돌출된 끝부분으로부터 다음의 구분에 따른 수평거리를 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. (1)「전통사찰의 보존 및 지원에 관한 법률」제2조제1호에 따른 전통사찰 : 4미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리 <img id="111186017"> </img> (2) 사료 투여, 가축 이동 및 가축 분뇨 유출 방지 등을 위하여 처마, 차양, 부연, 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 축사 : 3미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리(두 동의 축사가 하나의 차양으로 연결된 경우에는 6미터 이하의 범위) <img id="111184581"> </img> (3) 한옥 : 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리 <img id="111184583"> </img> (4)「환경친화적자동차의 개발 및 보급 촉진에 관한 법률 시행령」 제18조의5에 따른 충전시설(그에 딸린 충전 전용 주차구획을 포함)의 설치를 목적으로 처마, 차양, 부연, 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 공동주택(「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인 대상으로 한정) : 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리 <img id="111184585"> </img> (5) 「신에너지 및 재생에너지 개발ㆍ이용ㆍ보급 촉진법」제2조제3호에 따른 신ㆍ재생에너지 설비(신ㆍ재생에너지를 생산하거나 이용하기 위한 것만 해당)를 설치하기 위하여 처마, 차양, 부연, 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 건축물로서「녹색건축물 조성 지원법」 제17조에 따른 제로에너지건축물 인증을 받은 건축물: 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리 <img id="111184587"> </img> (6) 그 밖의 건축물 : 1미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리 <img id="111184589"> </img> <img id="111186055"> </img> 2) 단열재를 구조체의 외기측에 설치하는 단열공법으로 건축된 건축물의 경우에는 건축물의 외벽 중 내측 내력벽의 중심선을 기준으로 산정한 면적을 건축면적으로 한다. <img id="111186067"> </img> 3) 다음의 건축물의 건축면적은 각 항목에서 정하는 바에 따라 산정한다. (1) 건축법 시행규칙 제43조제2항에 따라 창고 또는 공장 중 물품을 입출고하는 부위의 상부에 한쪽 끝은 고정되고 다른 쪽 끝은 지지되지 않는 구조로 된 돌출차양은 다음 각 호에 따라 산정한 면적 중 작은 값으로 한다. 1. 해당 돌출차양을 제외한 창고의 건축면적의 10퍼센트를 초과하는 면적 2. 해당 돌출차양의 끝부분으로부터 수평거리 6미터를 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적 <img id="111186071"> </img> (2) 노대 등은 건축면적에 모두 산입한다. 다만, 건축구조 기준 등에 적합한 확장형 발코니 주택은 발코니 외부에 단열재를 시공 시 일반건축물 벽체와 동일하게 건축면적을 산정한다. <img id="111186111"> </img> 4) 다음의 경우에는 건축면적에 산입하지 않는다. (1) 지표면으로부터 1미터 이하에 있는 부분(창고 중 물품을 입출고하기 위하여 차량을 접안시키는 부분의 경우에는 지표면으로부터 1.5미터 이하에 있는 부분) <img id="111186191"> </img> <img id="111186161"> </img> (2) 「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령」제9조에 따라 기존의 다중이용업소(2004년 5월 29일 이전의 것만 해당)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2미터 이하의 옥외 피난계단(기존 건축물에 옥외 피난계단을 설치함으로써 법 제55조에 따른 건폐율의 기준에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당) <img id="111186165"> </img> (3) 지하주차장의 경사로 <img id="111186193"> </img> (4) 「장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 시행령」 별표 2의 기준에 따라 설치하는 장애인용 승강기, 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트 또는 경사로 <img id="111186195"> </img> 5) 다음의 요건을 모두 갖춘 건축물의 건폐율을 산정할 때에는 지방건축위원회의 심의를 통해 (2)에 따른 개방 부분의 상부에 해당하는 면적을 건축면적에서 제외할 수 있다. (1) 다음의 어느 하나에 해당하는 시설로서 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 이상일 것 ① 문화 및 집회시설(공연장ㆍ관람장ㆍ전시장만 해당) ② 교육연구시설(학교ㆍ연구소ㆍ도서관만 해당) ③ 수련시설 중 생활권 수련시설, 업무시설 중 공공업무시설 (2) 지면과 접하는 저층의 일부를 높이 8미터 이상으로 개방하여 보행통로나 공지 등으로 활용할 수 있는 구조ㆍ형태일 것 <img id="111186187"> </img> 2.3 바닥면적 2.3.1. 건축물의 바닥면적은 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 산정한다. 2.3.2. 다음 각 항목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 항목에서 정하는 바에 따른다. 1) 벽ㆍ기둥의 구획이 없는 건축물은 그 지붕 끝부분으로부터 수평거리 1미터를 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적으로 한다. <img id="111186197"> </img> <img id="111186439"> </img> 2) 건축물의 노대등의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적을 말함)에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입한다. <img id="111186199"> </img> 3) 필로티나 그 밖에 이와 비슷한 구조(벽면적의 2분의 1이상이 그 층의 바닥면에서 위층 바닥 아래면까지 공간으로 된 것만 해당)의 부분 : 그 부분이 공중의 통행이나 차량의 통행 또는 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우에는 바닥면적에 산입하지 아니한다. <img id="111186905"> </img> 4) 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함), 계단탑, 장식탑, 다락[층고가 1.5미터(경사진 형태의 지붕인 경우 1.8미터) 이하인 것만 해당], 건축물의 내부에 설치하는 냉방설비 배기장치 전용 설치공간(각 세대나 실별로 외부 공기에 직접 닿는 곳에 설치하는 경우로서 1제곱미터 이하로 한정), 건축물의 외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝, 더스트슈트, 설비덕트, 그 밖에 이와 비슷한 것과 옥상ㆍ옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조, 도시가스 정압기, 그 밖에 이와 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물과 건축물 간에 화물의 이동에 이용되는 컨베이어벨트만을 설치하기 위한 구조물은 바닥면적에 산입하지 아니한다. <img id="111186201"> </img> 5) 공동주택으로서 지상층에 설치한 기계실, 전기실, 어린이놀이터, 조경시설 및 생활폐기물 보관시설의 면적은 바닥면적에 산입하지 않는다. <img id="111186915"> </img> 6) 「건축법 시행령」 제6조제1항제6호에 따른 건축물을 리모델링하는 경우로서 미관 향상, 열의 손실 방지 등을 위하여 외벽에 부가하여 마감재 등을 설치하는 부분은 바닥면적에 산입하지 아니한다. <img id="111186203"> </img> 7) 단열재를 구조체의 외기측에 설치하는 단열공법으로 건축된 건축물의 경우에는 단열재가 설치된 외벽 중 내측 내력벽의 중심선을 기준으로 산정한 면적을 바닥면적으로 한다. <img id="111186205"> </img> 8)「장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 시행령」별표 2의 기준에 따라 설치하는 장애인용 승강기, 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트 또는 경사로는 바닥면적에 산입하지 아니한다. <img id="111186927"> </img> 9) 지하주차장의 경사로(지상층에서 지하 1층으로 내려가는 부분으로 한정)는 바닥면적에 산입하지 아니한다. <img id="111186951"> </img> 2.4 연면적 2.4.1. 연면적은 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 한다. 1) 대지에 한 동의 건축물이 있을 경우, 연면적은 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 한다. <img id="111186207"> </img> 2) 하나의 대지에 둘 이상의 건축물이 있는 경우, 각 동 건축물의 각 층의 바닥면적의 합계를 ‘연면적’으로 하고, 각 동 건축물의 연면적의 합을 ‘연면적의 합계’로 한다. <img id="111186209"> </img> 2.4.2. 용적률 산정을 위한 연면적은 다음 각 항목에 해당하는 면적은 제외한다. 1) 지하층의 면적 2) 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당)으로 쓰는 면적 <img id="111186211"> </img> 3) 「건축법 시행령」제34조제3항 및 제4항에 따라 초고층 건축물과 준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역의 면적 <img id="111186977"> </img> 4) 「건축법 시행령」 제40조제4항제2호에 따라 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적 <img id="111186999"> </img> 　 제3장 건축물의 높이 및 층수 산정기준 3.1 건축물의 높이 3.1.1. 건축물의 높이는 지표면으로부터 그 건축물의 상단까지의 높이[건축물의 1층 전체에 필로티(건축물을 사용하기 위한 경비실, 계단실, 승강기실, 그 밖에 이와 비슷한 것을 포함)가 설치되어 있는 경우에는 「건축법」 제60조 및 제61조제2항을 적용할 때 필로티의 층고를 제외한 높이]로 한다. <img id="111186213"> </img> <img id="111186215"> </img> 3.1.2. 다음 각 항목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 항목에서 정하는 바에 따른다. 1) 「건축법」 제60조에 따른 건축물의 높이는 전면도로의 중심선으로부터의 높이로 산정한다. 다만, 전면도로가 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그에 따라 산정한다. <img id="111187019"> </img> <img id="111186217"> </img> <img id="111187081"> </img> (1) 건축물의 대지에 접하는 전면도로의 노면에 고저차가 있는 경우에는 그 건축물이 접하는 범위의 전면도로부분의 수평거리에 따라 가중 평균한 높이의 수평면을 전면도로면으로 본다. <img id="111186219"> </img> (2) 건축물의 대지의 지표면이 전면도로보다 높은 경우에는 그 고저차의 2분의 1의 높이만큼 올라온 위치에 그 전면도로의 면이 있는 것으로 본다. <img id="111187087"> </img> <img id="111186221"> </img> <img id="111186223"> </img> 2) 「건축법」 제61조에 따른 건축물 높이를 산정할 때 건축물 대지의 지표면과 인접 대지의 지표면 간에 고저차가 있는 경우에는 그 지표면의 평균 수평면을 지표면으로 본다. 다만, 「건축법」 제61조제2항에 따른 높이를 산정할 때 해당 대지가 인접 대지의 높이보다 낮은 경우에는 해당 대지의 지표면을 지표면으로 보고, 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 본다. (단서 규정은 법 제61조제2항에 따른 채광등 일조에만 적용되는 것으로 법 제61조제1항에 따른 정북방향 일조와 구분 필요) ※ 「건축법」제61조제1항에 따른 정북방향 일조 적용 예시 <img id="111186225"> </img> <img id="111186227"> </img> ※ 「건축법」제61조제2항에 따른 채광등 일조 적용 예시 <img id="111186229"> </img> 3) 건축물의 옥상에 설치되는 승강기탑ㆍ계단탑ㆍ망루ㆍ장식탑ㆍ옥탑 등으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 이하인 경우로서 그 부분의 높이가 12미터를 넘는 경우에는 그 넘는 부분만 해당 건축물의 높이에 산입한다. <img id="112923909"> </img> 4) 지붕마루장식ㆍ굴뚝ㆍ방화벽의 옥상돌출부나 그 밖에 이와 비슷한 옥상돌출물과 난간벽(그 벽면적의 2분의 1 이상이 공간으로 되어 있는 것만 해당)은 그 건축물의 높이에 산입하지 아니한다. <img id="111187647"> </img> 3.2 반자높이 3.2.1. 반자높이는 방의 바닥면으로부터 반자까지의 높이로 한다. 다만, 한 방에서 반자높이가 다른 부분이 있는 경우에는 그 각 부분의 반자면적에 따라 가중평균한 높이로 한다. <img id="111187649"> </img> 3.3 층고 3.3.1. 층고는 방의 바닥구조체 윗면으로부터 위층 바닥구조체의 윗면까지의 높이로 한다. 다만, 한 방에서 층의 높이가 다른 부분이 있는 경우에는 그 각 부분 높이에 따른 면적에 따라 가중평균한 높이로 한다. <img id="111187875"> </img> 3.4 층수 3.4.1. 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함), 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑, 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니한다. <img id="111187651"> </img> 3.4.2. 아래 각 항목에 해당하는 경우에는 각 항목에서 정하는 바에 따른다. 1) 층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 그 건축물의 높이 4미터마다 하나의 층으로 보고 그 층수를 산정한다. 2) 건축물이 부분에 따라 그 층수가 다른 경우에는 그 중 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 본다. 3.5 지표면 3.5.1. 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등을 산정할 때 지표면에 고저차가 있는 경우에는 건축물의 주위가 접하는 각 지표면 부분의 높이를 그 지표면 부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을 지표면으로 본다. <img id="111187653"> </img> 3.5.2. 다음 각 항목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 항목에서 정하는 기준에 따라 산정한다. 1) 지표면의 고저차가 3미터를 넘는 경우에는 그 고저차 3미터 이내의 부분마다 그 지표면을 정한다. <img id="111187881"> </img> 2) 「건축법」 제2조제1항제5호에 따른 지하층의 지표면은 각 층의 주위가 접하는 각 지표면 부분의 높이를 그 지표면 부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을 지표면으로 산정한다. <img id="111187655"> </img> 4. 재검토 기한 4.1 국토교통부장관은 「훈령ㆍ예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」(대통령 훈령 제334호)에 따라 이 고시에 대하여 2022년 1월 1일 기준으로 매3년이 되는 시점(매 3년째의 12월 31일까지를 말한다)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다.