수도권 분양가상한제 적용주택 등에 적용되는 인근지역 주택매매가격의 결정지침

이 지침은 「주택법」 제57조의2 및 제64조, 같은 법 시행령 제60조의2, 제73조 및 제73조의2에 따라 수도권에서 건설ㆍ공급되는 분양가상한제 적용주택의 거주의무기간, 거주의무주택 매입여부, 전매행위 제한기간 및 매입금액을 정하기 위한 사항을 규정함을 그 목적으로 한다.

「주택법 시행령」 제60조의2, 제73조 및 제73조의2에 따라 거주의무기간, 전매행위 제한기간 및 매입금액을 결정하기 위한 기준이 되는 "주택의 분양가격"은 해당 주택건설대지에서 공급되는 주택(이하 "해당 주택"이라 한다)의 평균 분양가격으로 정한다.

① 「주택법 시행령」 제60조의2, 제73조 및 제73조의2에 따라 거주의무기간, 거주의무주택 매입여부(「주택법」시행령 제60조의2제6항제2호 해당 여부를 말하며, 이하 "매입여부"라 한다), 전매행위 제한기간 및 매입금액을 결정하기 위한 기준이 되는 "인근지역"은 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사ㆍ지방공사 및 「공공주택 특별법 시행령」 제6조에 따른 공공기관(이하 "국가등" 이라 한다) 또는 시장ㆍ군수ㆍ자치구의 구청장(이하 "시장등"이라 한다)이 다음 각 호에 해당하는 지역을 각각 하나 이상 선별한다.

1. 해당 주택건설대지가 속한 시ㆍ군 또는 자치구(이하 "구"라 한다) 전체

2. 해당 주택건설대지가 속한 시ㆍ군ㆍ구 중에서 해당 주택건설대지와 유사한 생활환경을 지닌 구(행정구를 포함한다)ㆍ읍ㆍ면ㆍ동 전체 또는 일부

3. 해당 주택건설대지와 인접한 시ㆍ군ㆍ구 전체

② < 삭 제 >

③ < 삭 제 >

④ "인근지역"의 범위는 분양가상한제 적용주택에 대한 분양가의 적정성을 검토하기 위하여 「주택법」 제59조 및 「공공주택 특별법」 제48조의2에 따라 해당 시ㆍ군ㆍ구 또는 해당 국가등의 기관에 설치된 분양가심사위원회(이하 "위원회"라 한다)의 심의를 거쳐 제1항 각 호에 따라 선별된 지역 중에서 결정하여야 한다.

① 「주택법 시행령」 제60조의2, 제73조 및 제73조의2에 따라 거주의무기간, 매입여부, 전매행위 제한기간 및 매입금액을 결정하기 위한 기준이 되는 인근지역의 "주택매매가격"은 공동주택[20세대 이상의 주택단지에 속한 공동주택에 한정(해당 주택 구분에 속하는 주택에 한정하며, 아파트 외의 공동주택의 경우는 주택단지의 규모를 20세대 미만으로 할 수 있다)하되, 입지, 세대수 및 준공일 등을 고려하여 주택단지를 선별할 수 있다] 중에서 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 실제 거래되어 신고된 취득 당시의 가액자료(이하 "실거래가격"이라 한다)의 주택규모별 제곱미터당 가격의 평균가격을 사용한다. 이 경우 실거래가격의 다양성, 개별성, 계절성 등을 반영하여 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 최근 1년간 거래된 주택의 평균가격을 적용한다.

1. 해당 주택의 입주자모집공고안 승인 신청일

2. 한국토지주택공사 또는 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자(이하 "한국토지주택공사등"이라 한다)의 경우에는 입주자모집공고일

3. 매입여부를 결정하기 위한 경우에는 「주택법 시행령」 제60조의2제3항에 따라 매입신청서를 받은 날(「주택법 시행령」 제60조의2제4항에 따라 매입여부를 결정하기 위한 경우에는 ‘의견을 제출받은 날’을 말한다)

② 제1항에도 불구하고 실거래가 월평균 1건 미만으로 부족한 경우 인근지역의 "주택매매가격"은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 공동주택가격(이하 "주택공시가격"이라 하며, 20세대 이상의 주택단지에 속한 공동주택에 한정한다. 다만, 아파트 외의 공동주택의 경우는 주택단지의 규모를 20세대 미만으로 할 수 있다)의 주택규모별 평균가격에 다음 각 호의 사항을 고려하여 수정한 가격으로 정한다.

1. 공동주택가격 공시기준일이 속한 달로부터 해당 주택의 분양시점(매입여부를 결정하는 경우에는 제1항제3호에 해당하는 날을 말한다)까지의 시ㆍ군ㆍ구별 아파트가격 상승률. 다만, 아파트 이외의 주택에 대한 주택가격 상승률을 정하는 경우에는 주택가격상승률을 사용한다. 이 경우 국가데이터처 승인을 받은 상승률을 말하며, 제1항제1호부터 제3호까지의 구분에 따른 날을 기준으로 가장 최근에 발표된 아파트(주택)가격상승률을 사용한다.

2. 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제18조에 따라 한국부동산원이 공동주택가격을 공시하기 위하여 조사ㆍ산정한 주택가격과 공시된 주택가격간의 비율 등

③ 제1항 및 제2항에 따른 주택매매가격의 결정은 제3조제4항에 따른 위원회의 심의를 거쳐야 한다.

④ 시장등 또는 국가등이 주택매매가격의 결정을 위하여 국토교통부장관 또는 한국부동산원에 주택가격의 정보를 요청하는 경우, 국토교통부장관 또는 한국부동산원은 실거래가격 또는 주택공시가격 등 이에 필요한 가격정보를 지체 없이 제공하여야 한다.

⑤ 제4항에 따라 국토교통부장관 또는 한국부동산원이 시장등 또는 국가등에 제공하는 가격정보는 별지1의 서식에 따른다.

제4조에도 불구하고 인근지역에 주택과 주택외의 시설의 동일 건축물(이하 이 조에서 "주상복합아파트"라 한다) 또는 초고층주택(「공동주택의 분양가격 산정에 관한 규칙」별표 1의3 제6호에 따라 국토교통부장관이 고시하는 주택을 말한다)이 부족하여 주택매매가격을 결정하기 곤란한 경우에는 다음 각 호에 따른 방법에 따른다.

1. 주상복합아파트의 경우에는 주상복합아파트 외의 공동주택(아파트에 한하며, 초고층주택은 제외한다)을 포함하여 주택매매가격을 결정할 수 있다.

2. 초고층주택의 경우에는 주상복합아파트 또는 주상복합아파트외의 공동주택(아파트에 한정한다)을 포함하여 주택매매가격을 결정할 수 있다.

① 제4조 또는 제5조에 따른 주택매매가격은 다음 각 호에서 정하는 해당 주택의 규모, 단지 세대수 및 준공일 등이 유사한 주택(이하 "유사주택"이라 한다. 이 조에서 같다)의 제곱미터당 가격을 기준으로 한다.

1. 주택규모: 주거전용면적을 기준으로 "해당 주택의 규모 - 5제곱미터"에서 "해당 주택의 규모 + 5제곱미터"의 범위로 산정. 다만, 초고층주택의 경우에는 유사한 주택규모를 본문의 규정 외에 높이를 기준으로 "- 5층 또는 - 15미터"의 범위로 산정

2. 단지 세대수: 해당 주택단지의 총 세대수를 기준으로 아래 세대수에 해당하는 주택단지

가. 100세대 미만

나. 100세대 이상～500세대 미만

다. 500세대 이상～1,000세대 미만

라. 1,000세대 이상

3. 단지 준공일: 결정일 기준 10년 이내 준공주택

② 제1항에도 불구하고 주택물량 부족 등으로 유사주택을 선별하기 곤란한 경우에는 위원회의 심의를 거쳐 유사주택의 범위를 확대할 수 있다.

한국토지주택공사등이 매입여부를 결정하는 경우에는 제3조제4항, 제4조제3항 및 제6조제2항에 따른 위원회의 심의를 거치지 않고 자체 심사위원회를 구성하여 심의할 수 있다.

국토교통부장관은 이 고시에 대하여 「훈령ㆍ예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」에 따라 2026년 1월 1일 기준으로 매 3년이 되는 시점(매 3년째의 6월 30일까지를 말한다)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다.