부동산등기 전자신청 절차 등에 관한 업무처리지침

제1장 총칙

이 예규는 「부동산등기법」과 「부동산등기규칙」(이하 ‘규칙’이라 한다)에 따른 전자문서의 작성ㆍ제출ㆍ접수 등 등기전산정보시스템을 이용한 부동산등기 전자신청의 절차 및 그 신청에 따른 등기관의 업무처리에 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.

① 전자신청은 별지 제1호에서 정한 등기유형 중 첨부정보를 제6조와 제7조제1항 및 제2항에서 정한 전자문서로 제공할 수 있는 경우에 할 수 있다.

② 별지 제1호에서 정한 등기유형은 인터넷등기소에 공고하여야 한다.

① 규칙 제68조제1항에 따른 사용자등록을 한 자연인(외국인 포함)과 「상업등기법」 제17조에 따른 전자증명서(이하 “전자증명서”라 한다)를 발급받은 법인은 전자신청을 할 수 있다. 다만 외국인의 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 요건을 갖추어야 한다.

1. 「출입국관리법」 제31조에 따른 외국인등록

2. 「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」 제6조, 「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」 제7조에 따른 국내거소신고

② 자격자대리인은 다른 사람을 대리하여 전자신청을 할 수 있다. 다만 자격자대리인이 외국인인 경우에는 제1항 단서 각호의 어느 하나에 해당하는 요건을 갖추어야 한다.

③ 법인 아닌 사단이나 재단은 전자신청을 할 수 없고, 자격자대리인이 아닌 사람은 다른 사람을 대리하여 전자신청을 할 수 없다.

제2장 신청정보의 입력 및 첨부정보의 제공

① 전자신청을 하고자 하는 당사자 또는 자격자대리인은 인터넷등기소에 접속하여 신청정보 및 첨부정보로 제공하는 모든 문서를 전자문서(규칙 제67조의2제1항 각 호의 전자문서를 말한다. 이하 같다)로 작성하여야 한다.

② 제1항에 따라 인터넷등기소에 접속한 당사자 또는 자격자대리인이 전자신청을 하려면 전자신청사용자용 로그인을 위해 다음 각 호의 구분에 따른 정보를 입력하여 사용자 인증을 받아야 한다.

1. 당사자가 개인인 경우: 인증서정보 및 사용자등록번호

2. 당사자가 법인인 경우: 전자증명서정보

3. 자격자대리인의 경우: 인증서정보 및 사용자등록번호

① 신청정보는 인터넷등기소에서 안내하는 순서에 따라 입력하여야 한다.

② 등기필정보의 일련번호 및 비밀번호를 입력하지 아니하거나, 입력한 정보가 유효하지 않은 경우에는 신청정보를 송신할 수 없다.

③ 제2항에도 불구하고 다음 각 호의 경우에는 등기필정보를 입력하지 않더라도 신청정보를 송신할 수 있다.

1. 제13조에 해당하는 경우의 후행 등기신청정보 또는 「등기의무자의 등기필정보 제공에 관한 업무처리지침」 3.가.에 해당하는 경우의 후행 등기신청의 경우

2. 같은 부동산에 관하여 등기소에 방문하여 선행사건을 신청한 이후에 이 사건에 따라 마쳐질 등기를 전제로 제8조제1항제3호의 근저당권설정등기를 신청하는 경우(이 경우 선행사건의 등기가 완료된 이후 등기필정보를 교부받아 근저당권설정등기 신청정보에 기재하여야 한다)

① 별지 제1호의 등기유형에 해당하는 사건을 전자신청하기 위해서는 해당 필수정보를 반드시 전자문서로 제공하여야 하며, 그 정보가 제공되지 아니한 때에는 신청정보를 송신할 수 없다.

② 작성명의인이 있는 전자문서를 제공하는 경우 그 전자문서는 PDF 파일 형식의 전자문서이어야 하며, 다음 각 호의 정보를 함께 제공하여야 한다.

1. 작성명의인이 개인인 경우: 인증서정보

2. 작성명의인이 관공서인 경우: 행정전자서명정보

3. 작성명의인이 법인인 경우: 전자증명서정보

③ 첨부하여야 할 정보 중 법인등기사항정보 및 부동산등기사항정보와 같이 등기소에서 직접 확인할 수 있는 정보는 그 표시만 하고 제공을 생략한다.

④ 전자신청에서 행정정보를 첨부정보로 제공하는 경우에는 규칙 제46조제6항에도 불구하고 규칙 제67조의3에 따라 수신한 별지 제2호의 정보를 제공한다.

① 자격자대리인은 규칙 제67조의2제1항제2호에 따라 전자적 형태로 작성되지 아니한 문서를 정보처리능력을 가진 장치가 처리할 수 있는 형태로 변환할 수 있고, 이 경우 변환의 대상이 되는 문서의 원본을 교부받아 확인하여야 한다.

② 작성명의인이 있는 문서를 제1항에 따라 변환하여 첨부정보로 제공하기 위해서는 제6조제2항 각 호의 정보를 함께 제공하여야 한다.

③ 제1항 및 제2항에도 불구하고 다음 각 호에 해당하는 문서는 규칙 제67조의2제1항제2호 단서에 해당하는 문서로 변환의 대상이 되지 않고, 만약 변환하더라도 유효한 전자문서로 보지 않는다.

1. 「부동산등기 특별조치법」 제3조의 검인이 필요한 원인증서

2. 「전자정부법」 제2조제6호의 행정정보를 담고 있는 서면

3. 등기필증, 인감증명서, 본인서명사실확인서 등 등기의무자의 본인확인 및 등기신청의사를 확인하기 위한 문서

4. 제1호부터 제3호에 준하는 경우로서 첨부정보의 진정성을 확보하기 위하여 원본을 등기관이 직접 조사할 필요가 있는 경우

④ 자격자대리인은 제1항의 원본 문서를 미리 변환한 PDF 파일을 등록하거나 제24조에서 정하는 애플리케이션에서 제공하는 촬영 기능을 통해 변환하여 등록하는 방식으로 전자문서를 제공한다.

⑤ 자격자대리인은 등기신청을 위하여 제1항에 따라 교부받은 원본이 위임장인 경우에는 변환 후 이를 보관하여야 하고, 규칙 제66조의 등기원인증서에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 내용을 문서의 여백이나 이면에 기재한 후 위임인에게 반환하여야 한다.

1. 변환일 및 변환목적

2. 자격자대리인의 기명날인 또는 서명

① 자격자대리인은 제7조제2항에도 불구하고 다음 각 호의 서면에 대하여는 자격자대리인이 원본을 교부받아 확인하고 원본과 상위 없다는 취지의 부가정보와 자격자대리인의 규칙 제67조제4항제1호에 따른 개인인증서(이하 “인증서”라 한다) 정보를 덧붙여 등기소에 송신하는 것으로 이를 갈음할 수 있다.

1. 위임장(별지 제1호의 유형 중 단독신청에 의한 등기유형에 한한다)

2. 취득세 또는 등록면허세 납부확인정보를 담고 있는 서면 및 「전자정부법」 제2조제6호의 행정정보 중 별지 제2호에 해당하지 아니한 행정정보를 담고 있는 서면

3. 법원행정처장이 지정하는 금융기관이 (근)저당권자로서 다음 각 목의 등기를 신청하는 경우

가. 삭제(2025.12.29 제1865호)

나. (근)저당권 이전등기: 위임장, (근)저당권이전계약서

다. (근)저당권 변경등기: 위임장(채권액 감액, 채무자 표시변경 등 위임장에 등기의무자의 인감을 날인할 필요가 없는 경우), (근)저당권변경계약서

라. (근)저당권 경정등기: 착오 또는 경정사유를 증명하는 서면

마. (근)저당권 말소등기: 위임장, 해지증서, 이관증명서

바. 「한국주택금융공사법」 제43조의7에 따른 담보주택에 대한 (근)저당권 설정등기 및 이와 동시에 하는 부기등기: 위임장, (근)저당권설정계약서, 주택담보노후연금보증의 담보주택임을 증명하는 한국주택금융공사의 서면

사. 「한국주택금융공사법」 제43조의7에 따른 담보주택에 대한 (근)저당권 말소등기 및 이와 동시에 하는 부기등기의 말소등기: 위임장, 해지증서, 이관증명서, 한국주택금융공사의 동의가 있음을 증명하는 서면 또는 주택담보노후연금대출의 원리금을 모두 상환한 사실을 증명하는 금융기관의 서면

4. 국가, 지방자치단체, 특별법에 의하여 설립된 공법인(「지방공기업법」에 의하여 설립된 지방공사를 포함한다) 또는 위 3.에 의하여 지정된 금융기관이 지상권자로서 다음 각 목의 등기를 신청하는 경우

가. 지상권설정등기: 지상권설정계약서

나. 지상권말소등기: 위임장, 해지증서, 이관증명서

② 자격자대리인은 제1항의 문서를 인터넷등기소에서 제공하는 스캔 기능을 이용하거나 제24조에서 정하는 애플리케이션에서 제공하는 촬영 기능을 통해 변환하여 등록하는 방식으로 변환된 문서를 제공한다.

③ 자격자대리인이 제1항에 따라 교부받은 원본의 보관 또는 반환에 관하여는 제7조제5항을 준용한다.

① 전자신청을 하고자 하는 당사자 또는 자격자대리인은 다음 각 호의 방법에 따라 별지 제2호의 행정정보에 관하여 규칙 제67조의3에서 정하는 제공요구를 할 수 있다.

1. 공동신청을 하여야 할 등기신청에 있어서 당사자가 대리인에게 위임하지 않고 직접 신청하는 경우: 등기신청의 당사자인 정보주체 본인의 행정정보의 제공을 요청하여 수신한 정보를 등기신청의 첨부정보로 제공하는 방법. 이 경우 별지 제3호의 행정정보 제공 요구서를 제공하여야 하고, 정보주체 본인의 인증정보를 송신하여야 한다.

2. 자격자대리인이 등기신청을 위임한 당사자의 행정정보의 요구를 대리하는 경우: 자격자대리인이 등기신청 위임인의 행정정보를 요청하여 수신한 정보를 등기신청의 첨부정보로 제공하는 방법. 이 경우 별지 제4호의 행정정보 발급 및 이용 등에 관한 동의서를 제공하여야 하고, 정보주체 본인의 인증정보를 송신하여야 한다.

② 제1항제1호의 경우 당사자 중 어느 일방(예: 등기권리자)이 다른 일방(예: 등기의무자)에게 별지 제3호의 행정정보 발급 요구서를 작성하여 문자메시지(SMS)를 발송하고, 문자메시지를 수신한 다른 일방(예: 등기의무자)은 문자메시지에 포함된 링크로 접속하여 본인인증을 거쳐 인증서를 통한 전자서명정보를 송신하는 방법으로 행정정보의 발급을 요구할 수 있다.

③ 제1항제2호의 경우 자격자대리인이 행정정보 발급 및 이용 등에 관한 동의서를 작성하여 정보주체 본인에게 문자메시지(SMS)를 발송하고, 문자메시지를 수신한 정보주체 본인은 문자메시지에 포함된 링크로 접속하여 본인인증을 거쳐 신청 내용을 확인하고 인증서를 통한 전자서명정보를 송신하는 방법으로 동의한다.

④ 제1항 각 호에 따라 정보주체 본인 외의 자가 본인에 관한 행정정보를 요청하여 수신한 정보에 관하여는 해당 등기신청을 위한 신청정보의 작성 및 정확한 첨부정보의 제공을 위해 필요한 경우에 한하여 그 내용을 확인할 수 있다.

⑤ 제2항에 따라 본인 외의 자가 본인에 관한 행정정보의 내용을 알게 된 경우에는 「개인정보 보호법」 제19조에 따라 해당 행정정보를 위임사무를 수행하기 위한 목적 외의 용도로 이용하거나 이를 제3자에게 제공하여서는 아니 된다.

제3장 승인 및 송신

① 공동신청의 경우 다음 각 호에 따라 신청정보의 입력과 첨부정보의 제공에 관한 승인을 하여야 한다.

1. 등기의무자와 등기권리자가 자격자대리인에게 위임하지 않고 직접 신청하는 경우: 어느 일방이 신청정보를 입력하고 첨부정보를 제공한 후 승인대상자를 지정하여야 하고, 승인대상자로 지정된 자는 제4조의 사용자 인증을 받은 후 인증서정보를 제공하여 승인을 하여야 한다. 승인대상자로 지정된 자가 당사자로서 법인인 경우에는 전자증명서정보 및 「상업등기규칙」 제1조의2제7호의 추가 인증서정보를 제공하여야 한다.

2. 등기의무자와 등기권리자가 등기신청의 위임을 동일한 자격자대리인에게 한 경우: 대리인이 위임에 관한 정보를 입력하고 당사자가 인증서정보를 제공하여 승인하여야 한다. 당사자가 법인인 경우에는 전자증명서정보 및 「상업등기규칙」 제1조의2제7호의 추가 인증서정보를 제공하여야 한다.

② 자격자대리인이 단독신청 사건을 대리하는 경우에는 제1항제2호를 준용한다.

③ 공동신청이 아닌 단독신청 사건(부동산표시변경, 등기명의인표시변경 등)에서 사용자등록을 한 자가 자격자대리인을 통하지 않고 스스로 전자신청을 하는 경우에는 승인절차를 거치지 아니한다.

① 당사자 또는 대리인이 신청정보를 모두 입력하고 승인을 받은 경우(승인대상이 아닌 경우 제외)에는 신청수수료를 전자적인 방법(신용카드, 계좌이체 또는 선불전자지급수단 등)으로 납부하여야 한다.

② 제1항의 등기신청수수료를 과ㆍ오납한 경우 신청인은 등기신청사건 처리완료 전에 기존 결제를 전액 취소한 후 다시 결제를 하여야 한다.

③ 전자신청에 따른 등기신청수수료의 구체적인 납부절차, 등기신청수수료 수납대행 용역업체의 지정, 등기신청수수료 수납대행 용역 업체의 권리와 의무, 등기신청수수료의 정산 및 국고 수납에 관한 사항은 「인터넷에 의한 등기기록의 열람 등에 관한 업무처리지침」 제16조부터 제19조까지를 준용한다.

① 등기신청수수료를 납부한 당사자 또는 대리인은 납부 후 14일 이내에 신청정보를 등기소에 송신하여야 한다.

② 신청정보를 송신할 수 있는 시간은 방문신청과 동일하다.

① 같은 부동산에 관하여 선행 등기신청을 전제로 후행 등기를 신청하는 경우로서 후행 등기를 신청하는 자격자대리인이 선행 등기신청정보의 송신 권한을 위임받은 경우에 한하여 선행 등기신청정보를 후행 등기신청정보와 함께 송신할 수 있다.

② 선행 등기를 신청하는 자격자대리인은 신청정보를 작성하고 첨부정보를 등록한 후 전자서명을 하고 수수료 결제를 한 후 연건제출 대기상태까지 진행한다.

③ 후행 등기를 신청하는 자격자대리인은 ‘선행신청서 정보 입력’을 선택한 이후 선행사건의 정보를 입력하고 대상등기(등기의무자)의 입력 및 검증절차를 거친 후 선행사건과 연계하여 신청정보를 작성하고 첨부정보를 등록한 후 전자서명을 한다.

④ 후행 등기를 신청하는 자격자대리인이 제3항의 절차를 마친 경우에는 선행 등기를 신청하는 자격자대리인에게 선행 등기신청정보 송신 권한을 후행 등기를 신청하는 자격자대리인에게 위임하는 내용의 위임장(별지 제6호 양식)을 발송한다.

⑤ 제2항부터 제4항까지의 절차를 완료한 후 선행 등기를 신청하는 자격자대리인이 제4항 후단의 위임장에 전자서명을 한 후 최종적으로 선행 등기신청정보 송신을 승인하면 후행 등기를 신청하는 자격자대리인은 본인의 사건을 선택한 후 연건제출을 선택하여 선행 등기신청정보와 후행 등기신청정보를 함께 송신할 수 있다.

⑥ 제5항에 따라 여러 건의 등기신청정보가 함께 송신된 경우 각각의 등기신청에 관하여 전산정보처리조직에 의하여 연속하여 생성한 접수번호를 부여한다.

⑦ 제1항부터 제6항까지의 절차는 후행 등기신청이 별지 제5호의 등기유형에 해당하는 경우에만 적용된다.

위의 각 전자신청 과정에서 인증서정보를 첨부하여야 하는 경우로서 그 당사자, 자격자대리인 또는 작성명의인이 외국인일 때에는 그 인증서가 다음 각 호의 요건을 갖추어야 한다.

1. 인증서에 담고 있는 가입자(「전자서명법」 제2조제9호의 “가입자”를 말한다. 이하 같다)의 성명정보는 한글표기이어야 한다.

2. 인증서에는 가입자의 외국인등록번호나 국내거소신고번호를 담고 있어야 한다.

3. 자격자대리인의 경우에는 인증서에 담고 있는 가입자의 성명정보의 한글표기가 대한변호사협회나 대한법무사협회에 등록한 성명의 한글표기와 일치하여야 한다.

제4장 등기사무의 처리

① 전자신청의 경우 접수번호는 전산정보처리조직에 의하여 자동적으로 생성된 접수번호를 부여한다.

② 전자신청 사건의 접수가 완료된 경우에는 접수장에 전자신청이라는 취지를 기록하여야 한다.

전산정보처리조직상 자동기입이 실패되어 기입수정 상태가 된 경우, 기입담당자는 당해 등기기록에 부전지가 있는지 여부, 원시오류코드 부여 여부, 행정정보 공동이용의 대상이 되는 첨부정보가 도달되었는지 여부 등을 확인하여 등기관에게 보고하고, 등기관의 지시를 받아 기입사무를 처리한다.

등기관은 신청정보 및 첨부정보가 부동산등기법 등 제반 법령에 부합되는지 여부를 조사한 후 접수번호의 순서대로 교합처리하여야 하며, 지연처리 사건이나 보정을 명한 사건 이외에는 24시간 이내에 등기필정보의 송신 및 등기완료사실의 통지를 하여야 한다.

집단사건이나 판단이 어려운 사건, 기타 행정정보 공동이용의 대상이 되는 정보의 취득이 1분 이내에 이루어지지 않는 사건과 같이 만일 접수 순서대로 처리한다면 후순위로 접수된 다른 사건의 처리가 상당히 지연될 것이 예상될 경우에는, 그 사유를 등록하고 이들 신청사건 보다 나중에 접수된 사건을 먼저 처리할 수 있다. 다만 지연사건의 처리는 접수된 때로부터 50일 이내에 완료하여야 한다.

① 보정사항이 있는 경우 등기관은 보정사유를 등록한 후 전자우편, 문자서비스, 구두, 전화 기타 모사전송의 방법에 의하여 그 사유를 신청인에게 통지하여야 한다.

② 전자신청의 보정은 전산정보처리조직에 의하여 하여야 한다.

③ 제2항에도 불구하고 행정정보 공동이용의 대상이 되는 첨부정보에 관하여 해당 행정기관의 시스템 장애, 행정정보 공동이용망의 장애 등으로 이를 첨부할 수 없는 경우 또는 등기소의 전산정보처리조직의 장애 등으로 인하여 등기관이 이를 확인할 수 없어 보정을 명한 경우에는 그 정보를 담고 있는 서면(주민등록등본, 건축물대장등본 등)을 등기소에 직접 제출하거나, 신청인이 자격자대리인인 경우에는 그 서면을 전자적 이미지 정보로 변환하여 원본과 상위 없다는 취지의 부가정보와 자격자대리인의 인증서정보를 덧붙여 등기소에 송신할 수 있다.

④ 신청인이 제3항에 의하여 등기소에 직접 제출하는 방식으로 보정을 한 경우 등기관은 신청정보를 담고 있는 서면을 출력하여 그 출력물과 보정 서면을 편철한 후 신청서 기타 부속서류 편철장에 편철한다.

⑤ 보정대장 작성은 「부동산등기신청사건 처리지침」 3. 바.에서 정한 절차와 동일하게 처리한다.

등기관이 등기를 완료한 때에는 전산정보처리조직에 의하여 등기필정보의 송신 및 등기완료사실의 통지를 하여야 한다.

제5장 취하, 각하, 이의신청 등

전자신청의 취하는 전산정보처리조직을 이용해서 하여야 한다. 이 경우 전자신청과 동일한 방법으로 사용자인증을 받아야 한다.

전자신청에 대한 각하 결정의 방식은 서면신청과 동일하게 처리한다.

등기관은 전자신청 사건에 관하여 이의신청이 있는 경우 등기업무시스템을 통해 작성한 의견서와 전자문서로 보존되어 있는 신청정보 및 첨부정보를 전산정보처리조직을 이용하여 관할지방법원으로 전송한다.

제6장 보칙

① 제2조부터 제15조까지의 절차는 법원행정처장이 정하는 이동통신단말장치에서 사용되는 애플리케이션(Application)을 통하여서도 할 수 있다.

② 법원행정처장은 규칙 제9조제4항에 따라 안정적인 전산정보처리조직의 운영을 위하여 필요한 경우 인터넷등기소의 이용시간을 일시 제한할 수 있다.

③ 제2항의 경우 법원행정처장은 전산정보처리조직의 점검을 위한 이용시간 제한 및 점검이 완료된 이후 이용시간 제한의 해제에 관하여 인터넷등기소에 게시하여야 한다.

전자문서의 작성ㆍ송신 및 그 문서를 보존ㆍ관리하는 데에 이용되는 정보처리능력을 가진 전자적 장치 또는 체계로서 법원행정처장이 지정하는 시스템을 통하여 작성된 등기원인증서의 경우에는 제6조제2항 및 제7조제2항에도 불구하고 필요한 인증정보를 다르게 정할 수 있다.