공정거래위원회
의결서
2017부사2051
대한 건
의결일: 2018년 11월 5일
주문
1. 피심인들은 지역주택조합 아파트 건설사업에 참여할 조합원을 모집하면서 다음과 같이 사실과 다르거나 사실을 지나치게 부풀려 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 거짓ㆍ과장의 광고행위를 다시 하여서는 아니 된다.
가. 지역주택조합 아파트 건설사업 시공 또는 시공사 브랜드 사용에 관하여 건설사와 합의한 사실이 없음에도 해당 건설사가 시공사로 선정된 것처럼 광고하는 행위
나. 지역주택조합 사업예정부지를 모두 매입하지 아니한 상태에서 토지 매입을 완료한 것처럼 광고하는 행위
2. 피심인은 이 시정명령을 받은 날부터 30일 이내에 위 1.의 행위를 함으로써 표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률을 위반하였다는 이유로 공정거래위원회로부터 시정명령을 받았다는 사실을 <별지> 기재 문안대로 이 사건 지역주택아파트 홍보관에 전지규격 78.8㎝×109㎝ 크기로 토요일, 일요일 및 공휴일을 포함하여 12일 동안 게시함으로써 공표하여야 한다. 단, 게시 장소, 글자의 크기 등은 사전에 공정거래위원회와 협의를 거친 것이어야 한다.
가. 지역주택조합 아파트 건설사업 시공 또는 시공사 브랜드 사용에 관하여 건설사와 합의한 사실이 없음에도 해당 건설사가 시공사로 선정된 것처럼 광고하는 행위
나. 지역주택조합 사업예정부지를 모두 매입하지 아니한 상태에서 토지 매입을 완료한 것처럼 광고하는 행위
2. 피심인은 이 시정명령을 받은 날부터 30일 이내에 위 1.의 행위를 함으로써 표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률을 위반하였다는 이유로 공정거래위원회로부터 시정명령을 받았다는 사실을 <별지> 기재 문안대로 이 사건 지역주택아파트 홍보관에 전지규격 78.8㎝×109㎝ 크기로 토요일, 일요일 및 공휴일을 포함하여 12일 동안 게시함으로써 공표하여야 한다. 단, 게시 장소, 글자의 크기 등은 사전에 공정거래위원회와 협의를 거친 것이어야 한다.
이유
1. 기초사실
가. 피심인 적격성
1 피심인 (가칭)천곡지역주택조합<각주>1</각주>은 울산 북구 천곡지역 지역주택조합 아파트 건설사업의 시행자로서 사업주체이고, 피심인 ㈜스카이펠레스는 지역주택조합 아파트 건설사업에 관한 주택조합업무를 위임받아 조합원 모집, 토지 확보, 조합설립인가 신청 등 조합설립을 위한 업무의 대행을 한 자로서 「표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률」(개정 2014. 4. 29. 법률 제12380호, 이하 '법’이라 한다) 제2조 제3호의 규정에 의한 사업자에 해당된다.
2 피심인 (가칭)천곡지역주택조합은 이하 제2. 가항의 이 사건 광고에 대한 광고주로서, 피심인 (주)스카이펠레스는 (가칭)천곡지역주택조합으로부터 이 사건 천곡지역 지역주택조합 아파트 건설사업에 관한 주택조합업무를 위임받아 조합원 모집을 위한 광고행위를 대행한 자로서, 각각 제2. 가항의 이 사건 광고에 대한 책임이 있다.
나. 피심인 일반현황
3 피심인들의 일반현황은 아래 <표 1>과 같다.
<표 1> 피심인들의 일반현황
(2016. 12. 31. 기준, 단위 : 백만 원)
<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121146773" alt="이유 1번째 이미지" ></img><각주>2</각주>* 출처: 피심인 제출자료
다. 시장구조 및 실태
1) 지역주택조합의 개요
4 지역주택조합이라 함은 다수의 구성원(조합원)이 자신의 주택을 마련하기 위해 결성하는 단체로, 무주택이거나 소형주택(전용면적 85㎡ 이하 1채에 한함) 소유자인 세대주가 해당지역에 6개월 이상 거주하는 등 자격요건을 갖추어 조합원으로 등록하면 청약통장 가입여부와 관계없이 주택을 공급받을 수 있는 제도이다.<각주>3</각주>5 지역주택조합을 통한 공동주택 건설 및 공급 과정은 아래 <표 2>와 같다.
<표 2> 지역주택조합에 의한 주택건설사업 진행 절차
<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121146775" alt="이유 2번째 이미지" ></img>
* 국가, 한국토지주택공사가 시행하는 경우 승인권자는 국토교통부장관
2) 이 사건 천곡지역주택 아파트 건설 사업 현황
6 이 사건 천곡지역주택 아파트 건설사업 현황은 아래 <표 3>과 같다.
7 위 사업을 위한 주택사업예정부지의 토지 확보현황을 살펴보면, 2017. 6. 27. 현재 피심인이 매매대금 지급을 완료하거나 계약금을 지급한 토지는 15,641㎡로 전체 사업예정부지(울산광역시 북구 천곡동 520번지 외 50필지) 18,655㎡의 82.60%이며, 이중 매매대금을 전액 지급하여 매입을 완료한 토지의 면적은 197㎡로 전체 사업예정부지의 1.06%이다. 사업예정부지의 15.12%에 해당하는 국ㆍ공유지 2,820㎡에 대해서는 매매계약 등이 체결되지 않은 상태이다.
8 위와 같은 사실은 피심인 (가칭)천곡지역주택조합의 토지 확보 내역(심사보고서 소갑 제7호증<각주>4</각주>)에 의해 인정된다.
<표 3> 이 사건 아파트 건축 사업 개요
<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121146777" alt="이유 3번째 이미지" ></img>
* 출처: 피심인 제출자료 참조
2. 사실의 인정 및 위법성 판단
가. 행위사실
9 피심인들은 2016. 3.경부터 2017. 6.경<각주>5</각주>까지 TV, 라디오, 전단지 등의 광고 매체를 통하여 울산 천곡지역주택조합 아파트 건설사업의 조합원 모집 광고를 하면서 아래 <그림 1> 내지 <그림 3>과 같이 “한양수자인 LEEPS”, “한양수자인의 또 다른 프리미엄 브랜드 한양LEEPS”, “토지 매입 100% 완료” 등의 문구를 사용하여 광고(이하 '이 사건 광고’라 한다)하였다.
10 위와 같은 사실은 피심인들의 광고현황(심사보고서 소갑 제4호증<각주>6</각주>)에 의해 인정된다.
<그림 1> 피심인들의 광고내용(신문, 전단지 광고 발췌)
<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121146779" alt="이유 4번째 이미지" ></img>
<그림 2> 피심인들의 광고내용(TV광고 발췌)
<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121146781" alt="이유 5번째 이미지" ></img>
나. 관련 법령 및 위법성 판단
1) 관련 법령
법<각주>7</각주>제3조(부당한 표시ㆍ광고 행위의 금지)① 사업자 등은 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 표시ㆍ광고행위로서 공정한 거래질서를 해칠 우려가 있는 다음 각 호의 행위를 하거나 다른 사업자등으로 하여금 하게 하여서는 아니 된다.
1. 거짓ㆍ과장의 표시ㆍ광고
2. ～ 4. (생략)
표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률 시행령<각주>8</각주>제3조(부당한 표시ㆍ광고의 내용)① 법 제3조제1항제1호에 따른 거짓ㆍ과장의 표시ㆍ광고의 표시ㆍ광고는 사실과 다르게 표시ㆍ광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 표시ㆍ광고하는 것으로 한다.
② ～ ⑤ (생략)
2) 법리
11 표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률 제3조 제1항 제1호는 “사업자 등은 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 표시ㆍ광고행위로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 거짓ㆍ과장 등의 표시ㆍ광고행위를 하거나 다른 사업자 등으로 하여금 이를 행하게 하여서는 아니 된다.”고 규정하고 있고, 법 시행령 제3조 제1항은 “거짓ㆍ과장의 표시광고는 사실과 다르게 표시ㆍ광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 표시ㆍ광고하는 것으로 한다.”고 규정하고 있다.
12 따라서 거짓ㆍ과장의 표시ㆍ광고행위가 성립하기 위해서는 표시ㆍ광고내용의 거짓ㆍ과장성, 소비자 오인성 및 공정거래 저해성이 인정되어야 한다.
13 거짓ㆍ과장의 광고행위에 해당하는지 여부는 광고내용이 사실과 다르거나 사실을 지나치게 부풀렸는지 여부, 광고내용이 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지 여부, 당해 광고로 인하여 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 판단한다.
14 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지 여부는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 광고를 받아들이는 전체적ㆍ궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단한다.<각주>9</각주>15 공정거래 저해성 여부는 광고가 소비자의 합리적 구매 결정을 방해함으로써 관련시장에서의 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는지 여부를 기준으로 판단한다.<각주>10</각주>다. 피심인들의 제2. 가항 행위의 위법 여부
1) 거짓ㆍ과장성
가) “한양수자인 LEEPS<각주>11</각주>” 등 광고 관련
16 지역주택조합 아파트 건설 사업을 위한 조합원 모집 광고에서 시공사를 특정하여 광고하기 위해서는 광고에 기재된 시공사와 해당 아파트의 건설에 관한 건설양해각서<각주>12</각주>체결 등을 통해 시공 또는 시공사 브랜드 사용에 관한 상호간의 양해가 있어야 할 것이다.
17 그러나, 피심인들은 ㈜한양건설과 시공 또는 브랜드 사용 등에 관한 양해 없이 조합원 모집 광고에 이 사건 아파트 건설사가 ㈜한양건설인 것처럼 ㈜한양건설의 브랜드를 기재하여 광고하였다.
18 따라서, 피심인들의 이 사건 광고는 사실과 다르게 표시ㆍ광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 표시ㆍ광고를 한 것으로 거짓ㆍ과장성이 인정된다.
19 피심인들은 이에 대하여 ㈜한양건설의 담당자로부터 “한양수자인”이 아닌 “한양건설”, “한양립스”라는 표현을 사용해도 좋다는 구두 승낙을 받은 바 있다고 주장한다.
20 그러나 ㈜한양건설이 2017. 5. 15. 피심인 ㈜스카이펠레스에 자신의 브랜드에 대한 사용권원이 없으므로 브랜드 사용 중지를 요구하는 내용의 공문(소갑 제5호증)을 발송한 점, 그 외 구두 승낙을 받았다는 사실에 관한 입증이 없는 점<각주>13</각주>등을 고려할 때 피심인들의 주장은 인정하기 어렵다.
나) “토지 매입 100% 완료” 광고 관련
21 위 1. 다. 2)에서 살펴본바와 같이 2017. 6. 27. 현재까지 피심인 이 매매대금 지급을 완료한 토지의 면적은 전체 사업예정부지의 1.06%이고 계약금만을 지급한 토지의 면적을 포함하더라도 피심인 (가칭)천곡지역주택조합이 확보한 토지면적은 전체 사업예정부지의 82.60%에 불과함에도 이 사건 지역주택조합 아파트 건설을 위한 토지 매입을 100% 완료하였다고 광고한바, 피심인들의 이 사건 광고는 사실과 다르게 표시ㆍ광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 표시ㆍ광고를 한 것으로 거짓ㆍ과장성이 인정된다.
22 피심인들은 이에 대하여, 주택법 제30조에 따라 조합 설립 이후 당연히 수용되는 국ㆍ공유지를 포함할 경우, 토지 확보율이 97.35%가 되고 주택법 제22조<각주>14</각주>에 따라 사업부지 확보율이 95%이상인 경우 잔여 토지에 대한 매도청구를 할 수 있으므로 “토지 매입 완료”인 상태와 사실상 차이가 없다고 주장한다.
<별지>
사업장 공표문안
<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121146783" alt="별지 1번째 이미지" ></img>
가. 피심인 적격성
1 피심인 (가칭)천곡지역주택조합<각주>1</각주>은 울산 북구 천곡지역 지역주택조합 아파트 건설사업의 시행자로서 사업주체이고, 피심인 ㈜스카이펠레스는 지역주택조합 아파트 건설사업에 관한 주택조합업무를 위임받아 조합원 모집, 토지 확보, 조합설립인가 신청 등 조합설립을 위한 업무의 대행을 한 자로서 「표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률」(개정 2014. 4. 29. 법률 제12380호, 이하 '법’이라 한다) 제2조 제3호의 규정에 의한 사업자에 해당된다.
2 피심인 (가칭)천곡지역주택조합은 이하 제2. 가항의 이 사건 광고에 대한 광고주로서, 피심인 (주)스카이펠레스는 (가칭)천곡지역주택조합으로부터 이 사건 천곡지역 지역주택조합 아파트 건설사업에 관한 주택조합업무를 위임받아 조합원 모집을 위한 광고행위를 대행한 자로서, 각각 제2. 가항의 이 사건 광고에 대한 책임이 있다.
나. 피심인 일반현황
3 피심인들의 일반현황은 아래 <표 1>과 같다.
<표 1> 피심인들의 일반현황
(2016. 12. 31. 기준, 단위 : 백만 원)
<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121146773" alt="이유 1번째 이미지" ></img><각주>2</각주>* 출처: 피심인 제출자료
다. 시장구조 및 실태
1) 지역주택조합의 개요
4 지역주택조합이라 함은 다수의 구성원(조합원)이 자신의 주택을 마련하기 위해 결성하는 단체로, 무주택이거나 소형주택(전용면적 85㎡ 이하 1채에 한함) 소유자인 세대주가 해당지역에 6개월 이상 거주하는 등 자격요건을 갖추어 조합원으로 등록하면 청약통장 가입여부와 관계없이 주택을 공급받을 수 있는 제도이다.<각주>3</각주>5 지역주택조합을 통한 공동주택 건설 및 공급 과정은 아래 <표 2>와 같다.
<표 2> 지역주택조합에 의한 주택건설사업 진행 절차
<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121146775" alt="이유 2번째 이미지" ></img>
* 국가, 한국토지주택공사가 시행하는 경우 승인권자는 국토교통부장관
2) 이 사건 천곡지역주택 아파트 건설 사업 현황
6 이 사건 천곡지역주택 아파트 건설사업 현황은 아래 <표 3>과 같다.
7 위 사업을 위한 주택사업예정부지의 토지 확보현황을 살펴보면, 2017. 6. 27. 현재 피심인이 매매대금 지급을 완료하거나 계약금을 지급한 토지는 15,641㎡로 전체 사업예정부지(울산광역시 북구 천곡동 520번지 외 50필지) 18,655㎡의 82.60%이며, 이중 매매대금을 전액 지급하여 매입을 완료한 토지의 면적은 197㎡로 전체 사업예정부지의 1.06%이다. 사업예정부지의 15.12%에 해당하는 국ㆍ공유지 2,820㎡에 대해서는 매매계약 등이 체결되지 않은 상태이다.
8 위와 같은 사실은 피심인 (가칭)천곡지역주택조합의 토지 확보 내역(심사보고서 소갑 제7호증<각주>4</각주>)에 의해 인정된다.
<표 3> 이 사건 아파트 건축 사업 개요
<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121146777" alt="이유 3번째 이미지" ></img>
* 출처: 피심인 제출자료 참조
2. 사실의 인정 및 위법성 판단
가. 행위사실
9 피심인들은 2016. 3.경부터 2017. 6.경<각주>5</각주>까지 TV, 라디오, 전단지 등의 광고 매체를 통하여 울산 천곡지역주택조합 아파트 건설사업의 조합원 모집 광고를 하면서 아래 <그림 1> 내지 <그림 3>과 같이 “한양수자인 LEEPS”, “한양수자인의 또 다른 프리미엄 브랜드 한양LEEPS”, “토지 매입 100% 완료” 등의 문구를 사용하여 광고(이하 '이 사건 광고’라 한다)하였다.
10 위와 같은 사실은 피심인들의 광고현황(심사보고서 소갑 제4호증<각주>6</각주>)에 의해 인정된다.
<그림 1> 피심인들의 광고내용(신문, 전단지 광고 발췌)
<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121146779" alt="이유 4번째 이미지" ></img>
<그림 2> 피심인들의 광고내용(TV광고 발췌)
<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121146781" alt="이유 5번째 이미지" ></img>
나. 관련 법령 및 위법성 판단
1) 관련 법령
법<각주>7</각주>제3조(부당한 표시ㆍ광고 행위의 금지)① 사업자 등은 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 표시ㆍ광고행위로서 공정한 거래질서를 해칠 우려가 있는 다음 각 호의 행위를 하거나 다른 사업자등으로 하여금 하게 하여서는 아니 된다.
1. 거짓ㆍ과장의 표시ㆍ광고
2. ～ 4. (생략)
표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률 시행령<각주>8</각주>제3조(부당한 표시ㆍ광고의 내용)① 법 제3조제1항제1호에 따른 거짓ㆍ과장의 표시ㆍ광고의 표시ㆍ광고는 사실과 다르게 표시ㆍ광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 표시ㆍ광고하는 것으로 한다.
② ～ ⑤ (생략)
2) 법리
11 표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률 제3조 제1항 제1호는 “사업자 등은 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 표시ㆍ광고행위로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 거짓ㆍ과장 등의 표시ㆍ광고행위를 하거나 다른 사업자 등으로 하여금 이를 행하게 하여서는 아니 된다.”고 규정하고 있고, 법 시행령 제3조 제1항은 “거짓ㆍ과장의 표시광고는 사실과 다르게 표시ㆍ광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 표시ㆍ광고하는 것으로 한다.”고 규정하고 있다.
12 따라서 거짓ㆍ과장의 표시ㆍ광고행위가 성립하기 위해서는 표시ㆍ광고내용의 거짓ㆍ과장성, 소비자 오인성 및 공정거래 저해성이 인정되어야 한다.
13 거짓ㆍ과장의 광고행위에 해당하는지 여부는 광고내용이 사실과 다르거나 사실을 지나치게 부풀렸는지 여부, 광고내용이 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지 여부, 당해 광고로 인하여 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 판단한다.
14 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지 여부는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 광고를 받아들이는 전체적ㆍ궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단한다.<각주>9</각주>15 공정거래 저해성 여부는 광고가 소비자의 합리적 구매 결정을 방해함으로써 관련시장에서의 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는지 여부를 기준으로 판단한다.<각주>10</각주>다. 피심인들의 제2. 가항 행위의 위법 여부
1) 거짓ㆍ과장성
가) “한양수자인 LEEPS<각주>11</각주>” 등 광고 관련
16 지역주택조합 아파트 건설 사업을 위한 조합원 모집 광고에서 시공사를 특정하여 광고하기 위해서는 광고에 기재된 시공사와 해당 아파트의 건설에 관한 건설양해각서<각주>12</각주>체결 등을 통해 시공 또는 시공사 브랜드 사용에 관한 상호간의 양해가 있어야 할 것이다.
17 그러나, 피심인들은 ㈜한양건설과 시공 또는 브랜드 사용 등에 관한 양해 없이 조합원 모집 광고에 이 사건 아파트 건설사가 ㈜한양건설인 것처럼 ㈜한양건설의 브랜드를 기재하여 광고하였다.
18 따라서, 피심인들의 이 사건 광고는 사실과 다르게 표시ㆍ광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 표시ㆍ광고를 한 것으로 거짓ㆍ과장성이 인정된다.
19 피심인들은 이에 대하여 ㈜한양건설의 담당자로부터 “한양수자인”이 아닌 “한양건설”, “한양립스”라는 표현을 사용해도 좋다는 구두 승낙을 받은 바 있다고 주장한다.
20 그러나 ㈜한양건설이 2017. 5. 15. 피심인 ㈜스카이펠레스에 자신의 브랜드에 대한 사용권원이 없으므로 브랜드 사용 중지를 요구하는 내용의 공문(소갑 제5호증)을 발송한 점, 그 외 구두 승낙을 받았다는 사실에 관한 입증이 없는 점<각주>13</각주>등을 고려할 때 피심인들의 주장은 인정하기 어렵다.
나) “토지 매입 100% 완료” 광고 관련
21 위 1. 다. 2)에서 살펴본바와 같이 2017. 6. 27. 현재까지 피심인 이 매매대금 지급을 완료한 토지의 면적은 전체 사업예정부지의 1.06%이고 계약금만을 지급한 토지의 면적을 포함하더라도 피심인 (가칭)천곡지역주택조합이 확보한 토지면적은 전체 사업예정부지의 82.60%에 불과함에도 이 사건 지역주택조합 아파트 건설을 위한 토지 매입을 100% 완료하였다고 광고한바, 피심인들의 이 사건 광고는 사실과 다르게 표시ㆍ광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 표시ㆍ광고를 한 것으로 거짓ㆍ과장성이 인정된다.
22 피심인들은 이에 대하여, 주택법 제30조에 따라 조합 설립 이후 당연히 수용되는 국ㆍ공유지를 포함할 경우, 토지 확보율이 97.35%가 되고 주택법 제22조<각주>14</각주>에 따라 사업부지 확보율이 95%이상인 경우 잔여 토지에 대한 매도청구를 할 수 있으므로 “토지 매입 완료”인 상태와 사실상 차이가 없다고 주장한다.
<별지>
사업장 공표문안
<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121146783" alt="별지 1번째 이미지" ></img>
출처: 국가법령정보센터 공정거래위원회 결정문. 신청인·피심인 등 당사자 칸은 따로 싣지 않습니다(본문의 이름은 원천이 가린 그대로입니다).