공정거래위원회 의결서

2025서소0011

그린랜드센터제주(유)의 경고심의요청에 대한 건

의결일: 2026년 5월 12일

주문

피심인이 '제주 드림타워 복합리조트’ 분양시, 연 임대수익을 '분양가의 6%’ 또는 '분양가의 5%와 연간 24일 무료숙박 혜택’이라고 광고하면서, 해당 '분양가’가 부가가치세를 제외한 순 공급금액을 의미한다는 사실을 누락하는 방법으로 소비자를 기만하는 부당한 광고를 한 행위에 대해서 경고한다.

이유

1. 피심인 지위 및 일반 현황
1 피심인 그린랜드센터제주 유한회사

이하 '피심인’이라 하며, 이하 회사명을 기재함에 있어 '유한회사’는 생략한다.


는 휴양 콘도 운영업 등을 영위하는 사업자로서 표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률

2021. 12. 30. 법률 제17799호로 개정되기 전의 것을 말하며, 이하 '법’이라 한다.


제2조 제3호의 규정에 의한 사업자에 해당한다.

2 피심인의 일반현황은 아래 <표 > 기재와 같다.

<표 > 피심인 일반현황
(2024말 기준, 단위: 백만 원)
<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=167582447" alt="이유 1번째 이미지" ></img>
* 출처: 피심인 제출자료
2. 원사건 처분 경위
가. 원사건 내용

3 피심인은 2017. 3. 1.부터 2017. 12. 11.까지 22개 언론사의 26개 광고성 기사를 통해 '제주 드림타워 복합리조트

이하 '이 사건 분양물’이라 한다.


’에 대하여 분양광고를 하면서 <표 >와 같이 “분양가 5%를 확정수익으로 지급”, “객실을 사용하지 않을 경우 연 6%를 확정수익으로 지급” 등으로 광고하였다.


<표 삽입을 위한 공란>
<표 > 이 사건 광고내용 예시
<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=167582449" alt="이유 2번째 이미지" ></img>
* 소갑 제3호증

4 피심인은 <표 2>와 같거나 유사한 내용의 광고성 기사를 <표 >과 같이 다수의 매체를 활용하여 게시하였다.

<표 > 이 사건 광고내역
<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=167582451" alt="이유 3번째 이미지" ></img>
나. 원사건 판단

5 공정거래위원회(이하 '위원회’라 한다)는 위 가. 행위가 법 제3조 제1항 제2호의 기만 광고로서 법 제7조의 규정에 따른 시정조치의 대상이 되나, 이 사건 광고는 분양정보를 얻고자 하는 특정 소비계층을 대상으로 하는 광고로서 불특정 다수에 대한 소비자 오인성 치유보다는 계약당사자에 대한 피해구제적 성격이 강하다고 인정되는 점, 이 사건 분양물의 임대차 계약서에 연 임대료의 산출 기준이 “순 공급금액”의 6% 또는 5%, “순 공급금액은 총 공급금액에서 부가가치세액을 제외한 금액을 말함” 등으로 명시되어 있는 점을 고려할 때, 광고 당시에는 부당한 광고로 볼 수 있었으나, 추후 계약 등 구체적 거래가 이루어지는 단계에서 사업자가 이를 시정하여 소비자가 사실의 일치 여부를 알 수 있었다고 판단되는 점 등을 고려하여 공정거래위원회 회의운영 및 사건절차 등에 관한 규칙에 따라 2024. 11. 21. 경고 처분하였다.

이하 '원사건’이라 한다.


3. 경고심의 요청 이유 및 판단

가. 경고심의 요청 이유

6 피심인은 ① 이 사건 분양물의 임대차 계약서에 순 공급금액(부가가치세 제외)을 기준으로 임대료를 산출한다는 점이 명시되어 있다는 점, ② 수분양자는 임대사업자로서 부가가치세를 전액 환급받기 때문에 실질적으로 부담하는 비용은 부가가치세를 제외한 순 공급금액인 바 이를 기준으로 임대료를 산출함이 합당하므로, 수분양자가 이 사건 광고로 인하여 임대차 계약 조건에 관해 오인할 여지가 없다는 이유로 2025. 1. 3. 경고 심의를 요청하였다.

나. 관련 법령 및 법리

1) 관련 법령

표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률 제3조(부당한 표시ㆍ광고 행위의 금지)
① 사업자 등은 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 표시ㆍ광고행위로서 공정한 거래질서를 해칠 우려가 있는 다음 각 호의 행위를 하거나 다른 사업자등으로 하여금 하게 하여서는 아니 된다.
1. (생략)
2. 기만적인 표시ㆍ광고
3.~4. (생략)
② (생략)

표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률 시행령

2021. 12. 28. 대통령령 제32274호로 개정되기 전의 것을 말하며 이하 '법 시행령’이라 한다.


제3조(부당한 표시ㆍ광고의 내용)
① (생략)
② 법 제3조제1항제2호에 따른 기만적인 표시ㆍ광고는 사실을 은폐하거나 축소하는 등의 방법으로 표시ㆍ광고하는 것으로 한다.
③~⑤ (생략)

2) 법리

7 법 제3조 제1항 제2호 및 법 시행령 제3조 제2항에 따르면 기만 광고는 사실을 은폐하거나 축소하는 등으로 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고로서 공정한 거래 질서를 저해할 우려가 있는 것을 말한다. 따라서 기만적인 광고행위가 성립하기 위해서는 소비자가 제품 구매선택 또는 구매 이후 사용과정에서 반드시 알아야 할 중요한 정보를 은폐 또는 축소하였고(기만성), 광고 내용이 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있고(소비자 오인성), 당해 광고로 인하여 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있어야 한다(공정거래 저해성).

8 소비자 오인성 여부는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 광고를 받아들이는 전체적ㆍ궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단하며,

대법원 2013. 6. 14. 선고 2011두82 판결, 대법원 2017. 4. 7. 선고 2016두61242 판결, 대법원 2018. 7. 12. 선고 2017두60109 판결 등 참조


공정거래 저해성 여부는 표시ㆍ광고가 소비자의 합리적 구매 결정을 방해함으로써 관련시장에서의 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는지 여부를 기준으로 판단한다.

서울고등법원 2012. 10. 25. 선고 2012누3875 판결, 서울고등법원 2012. 10. 25. 선고 2012누14066 판결 등 참조


다. 위법성 판단

1) 기만성

9 이 사건 수익형 부동산은 주거시설과 달리 수익창출을 목적으로 분양받는 투자상품이라는 점에서 수익 산출 기준에 관한 사항은 소비자의 구매선택에 있어 가장 중요한 고려 요소라고 볼 수 있다.

공정거래위원회는 「중요한 표시ㆍ광고사항 고시」에서 '건축물 분양업종 광고에 수익률을 포함’하는 경우 '부가가치세 제외 여부를 포함한 수익률 산출 방법’을 '중요정보 항목’으로 명시하도록 하고 있으며 이를 통해서도 부가가치세 포함 여부가 부동산 수익률 광고시 중요정보라는 점을 충분히 확인할 수 있다.


10 피심인은 투자상품인 이 사건 분양물의 가장 중요한 고려 요소인 임대수익에 관한 사항을 광고하면서, 단순히 “분양가의 6%(또는 5%)”, “확정수익”이라고만 광고하여 실제로는 임대료율의 기준이 되는 '분양가’가 부가가치세를 제외한 '순 공급금액’이라는 사실을 누락하였다.

11 따라서 소비자의 구매선택에 중요한 영향을 미치는 요소를 누락한 이 사건 광고는 기만성이 인정된다.

2) 소비자 오인성

12 보통의 주의력을 가진 소비자들은 사업자가 언론 기사를 통하여 광고한 내용에 대하여 특별한 사정이 없는 한 그 광고내용을 신뢰하고 그에 의존하여 계약 여부를 결정하게 된다.

13 즉 소비자들이 이 사건 광고를 접할 경우 임대수익의 기준이 되는 분양가가 부가가치세를 제외한 순 공급금액을 의미한다는 사실이 누락되어 있으므로, 순 공급금액과 부가가치세를 포함한 분양가를 기준으로 임대수익을 지급받게 될 것이라고 오인할 우려가 있다.

14 따라서 피심인의 행위에 대하여 소비자 오인성이 인정된다.

3) 공정거래 저해성

15 수익형 부동산의 임대수익에 대한 사항을 광고하면서 임대료율이 분양가에서 부가가치세를 제외한 순 공급금액을 기준으로 산출된다는 사실을 누락한 광고는 소비자의 합리적인 구매 결정을 방해하여 수익형 부동산 분양시장에서 공정한 거래를 저해할 우려가 있다.

4) 소결

16 피심인의 위 2. 가. 행위는 법 제3조 제1항 제2호에서 금지하고 있는 기만 광고에 해당되어 위법하다.

라. 피심인 주장에 대한 검토

1) 임대차 계약서에 임대료 산출기준이 기재되어 있으므로 소비자의 오인 우려가 없다는 주장 관련

17 피심인은 이 사건 광고는 모든 수분양자가 반드시 임대차 계약의 조건을 확인하고 계약을 체결하여야 비로소 객실 분양을 받을 수 있으므로 수분양자들이 거래과정에서 각 호실 분양가 등의 구체적인 조건을 살피고 분양 여부를 결정할 수 있었다고 주장한다.

18 그러나, 광고의 기만성 여부와 소비자 오인성 여부는 광고 그 자체를 대상으로 판단하면 되는 것이고, 특별한 사정이 없는 한 광고가 이루어진 후 계약체결 과정에서 소비자가 알게 된 사정을 고려하여야 하는 것은 아니다.

대법원 2017. 4. 7. 선고 2016두61242 판결


19 따라서 피심인이 광고 이후 계약과정에서 임대차 계약서를 통해 임대료 산출기준이 되는 분양가가 총 공급금액에서 부가가치세를 제외한 순 공급금액을 의미한다라는 사실을 제시하였다 하더라도, 이러한 피심인의 행위가 이 사건 광고 당시 소비자 오인성을 치유하는 것은 아니다.

2) 분양대금에서 부가가치세를 제외한 공급대금을 기초로 임대료를 산출하는 것은 일반적인 상관행이라는 주장 관련

20 피심인은 이 사건 분양물의 임대수익 산출기준은 일반적인 상관행에 의한 것이므로 기만성 또는 공정거래저해성이 있다고 보기 어렵다고 주장한다. 특히 수분양자는 임대사업자로서 부가가치세를 전액 환급받기 때문에 실질적으로 부담하는 비용은 부가가치세를 제외한 순 공급금액인 바 이를 기준으로 임대료를 산출하는 것이 합당하므로 수분양자가 임대료 산출 기준에 관하여 오인할 우려가 전혀 없다고 주장한다.

21 그러나 일반적으로 총분양대금은 부가가치세를 포함하여 산정되므로 수분양자는 별도의 표시없이 '분양가’라고 할 경우 이를 부가가치세를 제외한 금액이라고 생각하기 어렵다.

대법원 2004. 5. 14. 선고 2003다57697판결, 공정거래위원회 의결 제1997-148호


22 한편, 수분양자가 임대사업자로서 부가가치세를 환급받는다는 사정은 광고가 이루어진 후 소비자가 이 사건 분양물의 거래과정이나 광고 외의 정보 취득과정에서 알 수 있는 사후적 사항에 해당하므로 이를 고려하여 광고의 기만성이나 소비자 오인성이 없다는 피심인의 주장은 타당하지 않다.

23 더구나, 이 사건 계약서에 의하면 실제로 수분양자가 지급받게 되는 임대료는 순 공급가액에서 다시 한번 더 임대료에 대한 부가가치세를 제외한 금액을 기준으로 산정하게 되는데

소갑 제4호증


이 경우 이 사건 광고 내용의 확정 수익과 실제 지급받는 임대 수익의 격차가 더욱 커지게 되어 일반적인 수분양자의 주의력으로는 광고상의 기대수익이 실현 가능하다고 오인할 위험성이 더욱 커진다고 봄이 타당하다.
4. 결론
24 위에서 살펴본 바와 같이 피심인의 행위는 법 제3조 제1항 제2호에 위반되므로, 법 제16조 제1항에 따라 준용되는 독점규제 및 공정거래에 관한 법률

2020. 12. 29. 법률 제17799호로 개정되기 전의 것을 말한다.


제55조의2 및 공정거래위원회 회의운영 및 사건절차 등에 관한 규칙

2021. 12. 30. 2021-51호로 개정되기 전의 것을 말한다.


제50조에 따라 주문과 같이 의결한다.

출처: 국가법령정보센터 공정거래위원회 결정문. 신청인·피심인 등 당사자 칸은 따로 싣지 않습니다(본문의 이름은 원천이 가린 그대로입니다).