국민권익위원회
의 결
제2022-3소위20-03호
임대주택 계속 거주
의결일: 2022년 5월 23일
주문
피신청인에게 경기 (주소 1 생략) 아파트 임차인인 신청인을 계속 거주하게 할 것을 의견표명한다.
이유
1. 신청취지
신청인은 경기 (주소 1 생략) 아파트 (이하 '이 민원 임대주택’이라 한다)의 임차인으로, 2018년 신청인의 어머니 B(이하 'B’이라 한다)의 사망에 따라 상속받은 ○○시 ○○구 (주소 2 생략) 소재 주택(이하 '이 민원 소유주택’이라 한다)을 소유하고 있다는 사유로 이 민원 임대주택 임대차 계약해지 통보를 받았으나, 신청인의 동생 C(이하 'C’이라 한다)와 30년 전 가출하여 어디에서 살고 있는지도 모르는 신청인의 다른 동생 D(이하 'D’이라 한다)가 공동상속자로 되어 있어 신청인 혼자서는 이 민원 소유주택을 처분할 수도 없는 상황인바, 장애인이자 생계 및 주거급여 수급자인 신청인이 어린 외손녀와 함께 이 민원 임대주택에 계속 거주할 수 있도록 도와 달라.
2. 피신청인의 의견
「공공주택 특별법 시행령」 제47조 제2항 및 「표준임대차계약서 계약특수조건」 제2조 제1항 등에 따라 공공임대주택에 거주하는 동안 무주택 자격 요건을 유지하여야 하는데, 2021. 6. 16. 신청인에 대한 주택소유 여부 등을 조회한 결과, 신청인이 이 민원 소유주택 소유자로 확인되어 임대차계약 해지 통보한 것으로, 이 민원 임대주택에서 계속 거주하는 것은 불가하다.
3. 사실 관계
가. 이 민원 임대주택은 영구임대주택으로, 신청인은 2019년 입주자로 선정되어 피신청인과 임대차 계약을 체결하고 2019. ○. ○. 최초로 입주하여 현재까지 거주하고 있으며, 그 현황은 아래와 같다.
< 이 민원 임대주택 현황 >
<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=118103655" alt="1번째 이미지" ></img>
나. 피신청인은 신청인에 대한 주택소유 여부 등을 전산 검색한 결과, 신청인의 주택 소유 현황(과세자료)을 확인하고, 신청인에게 소명자료 제출을 요청하였으며, 상속에 의한 주택 소유로 판단하고, 신청인에게 유예기간을 부여하면서 해당 기한내 이 민원 소유주택을 처분 시에는 갱신계약이 가능함을 안내하였다.
다. 이 민원 소유주택의 건축물대장 및 건물등기부등본은 존재하지 않는 것으로 확인되고, 지방세 세목별 과세증명서 및 피신청인의 주택소유 전산검색 결과에 따른 이 민원 소유주택 현황은 아래와 같다.
< 이 민원 소유주택 현황 및 사진 >
<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=118103657" alt="2번째 이미지" ></img>
<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=118103659" alt="3번째 이미지" ></img>
라. ○○시 ◇◇구 공문 및 지방세 세목별 과세증명서에 따르면, 이 민원 소유주택에 대한 재산세는 '상속 미신고’를 사유로 「지방세법 시행규칙」 제53조에 따라 주된상속자인 신청인에게 과세된 것으로 확인된다.
마. 가족관계증명서에 따르면, B의 자녀는 신청인, E, C, D가 있고 E는 미혼으로 사망한 것이 확인되며, 신청인은 D와 오랫동안 연락이 되지 않아 이 민원 소유주택의 상속절차도 진행되지 않았고, 처분도 할 수 없는 상황이라고 진술하였다.
바. 신청인은 이 민원 소유주택에 대한 상속지분 전부를 C에게 증여하는 내용의 증여계약서를 우리 위원회에 제출하였고, ○○시 ◇◇구청장은 이 민원 소유주택에 대한 재산세 납세의무자가 신청인에서 C로 변경되었음을 확인하는 공문을 우리 위원회에 제출하였다.
사. 주민등록표 등본에 따르면, 신청인은 현재 외손녀와 거주하고 있고, 장애인 증명서 및 수급자 증명서에 따르면, 신청인은 2017. 최초 장애 등록되었고, 주장애 및 장애정도는 “신장장애, 장애의 정도가 심한 장애인”으로 표시되어 있으며, '생계급여 일반수급자, 주거급여 수급자’로 확인된다.
아. □□□의원 진단서에 따르면, 신청인의 병명은 '△△병’이고, 치료 내용 및 향후 치료에 대한 소견은 '평생 주 3~4회 혈액투석을 유지해야 하는 상태’로 확인된다.
4. 판단
가. 관계 법령 등
1) 「공공주택 특별법」
제49조의3(재계약 거절 등) ① 공공주택사업자는 임차인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다.
1. ~ 3. (생략)
4. 제49조의2에 따른 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 경우
5. ~ 6. (생략)
7. 공공임대주택을 고의로 파손ㆍ멸실하는 등 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우
2) 「공공주택 특별법 시행령」
제47조(재계약의 거절 등) ① (생략)
② 법 제49조의3제1항제7호에서 "공공임대주택을 고의로 파손ㆍ멸실하는 등 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. ~ 3. (생략)
4. 공공임대주택(전용면적이 85제곱미터를 초과하는 주택은 제외한다. 이하 이 호에서 같다)의 임대차계약 기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
가. 상속ㆍ판결 또는 혼인 등 그 밖의 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 된 경우로서 임대차계약이 해제ㆍ해지되거나 재계약이 거절될 수 있다는 내용을 통보받은 날부터 6개월 이내에 해당 주택을 처분하는 경우. 다만, 법원의 소송이 진행 중인 경우 등 주택의 처분이 곤란하다고 객관적으로 입증되는 경우에는 소송 판결확정일 등 그 사유가 종료된 날부터 6개월 이내로 한다.
3) 「공공주택 특별법 시행규칙」
제25조(공공임대주택의 입주자 관리) ① (생략)
② 공공임대주택의 입주자로 선정된 자는 공공임대주택의 임대기간 만료시까지 거주할 수 있다. 다만, 임대기간 만료 전에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 공공주택사업자에게 해당 공공임대주택을 명도 하여야 한다.
1. 전용면적이 85제곱미터 이하인 공공임대주택(「주택공급에 관한 규칙」제25조제6항에 따라 공급하는 주택은 제외한다)으로서 입주자 본인 또는 그 세대에 속한 자가 다른 주택을 소유하거나 다른 공공임대주택에 당첨되어 입주하는 경우
4) 「지방세법 시행규칙」
제53조(주된 상속자의 기준) 법 제107조제2항제2호에서 “행정안전부령으로 정하는 주된 상속자”란 「민법」상 상속지분이 가장 높은 사람으로 하되, 상속지분이 가장 높은 사람이 두 명 이상이면 그 중 나이가 가장 많은 사람으로 한다.
5) 이 민원 임대주택 표준임대차계약서
제10조(임대차계약의 해제 및 해지) ① “을”이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 한 경우에는 “갑”은 이 계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다.
1.~6. (생략)
7. 공공임대주택의 임대차 계약기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우. 다만, 다음 각 목의 경우에는 제외한다.
가. 상속ㆍ판결 또는 혼인 등 그 밖의 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 되어 부적격자로 통보받은 날부터 6개월 이내에 해당 주택을 처분하는 경우
6) 법원 판례 (대법원 2006. 11. 23. 선고 2006다44975 판결 참조).
임차인이 임대차기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우 원칙적으로는 계약해지사유에 해당한다고 할 것이나, 무주택자들에 대하여 임대주택을 원활히 공급하여 국민주거생활의 안정을 도모하려는 임대주택공급제도의 취지에 비추어 볼 때, 그와 같은 경우를 임차인이 다른 주택을 소유하게 되어 더 이상 임차인에게 임대주택을 공급할 필요가 없게 된 경우와 동일하게 볼 수 없는 특별한 사정이 있는 때에는 임대인이 계약해지조항을 근거로 임대차계약을 해지할 수 없다고 봄이 상당하다.
나. 판단 내용
이 민원 임대주택에서 계속 거주할 수 있도록 해달라는 신청에 대하여 피신청인은 신청인이 이 민원 소유주택을 소유한 것으로 확인되어 퇴거해야 한다는 입장이나, ① 이 민원 소유주택은 신청인의 의지와 상관없이 어머니 B의 사망으로 인해 상속되었고, 상속미신고를 사유로 장녀인 신청인에게 과세처리된 것으로 확인되는 점, ② 신청인은 이 민원 소유주택에 대한 상속지분 전부를 동생 C에게 증여하여, 현재 신청인은 무주택 자격요건을 충족하고 있는 점, ③ 신청인은 생계급여 및 주거급여 수급자로, 사회적 취약계층에 해당하는 신청인에게 적극적인 주거 지원이 필요할 것으로 보이는 점, ④ 신청인은 장애 및 고령의 나이로 일정한 소득 없이 기초생활수급비로 외손녀와 함께 생활을 유지하고 있는 상황으로, 이 민원 임대주택에서 퇴거할 경우 다른 주택을 마련할 만한 경제적 여력이 없어 주거불안 우려가 큰 점, ⑤ 법원도 동일한 세대 임차인의 세대원이 임대차기간 중 다른 주택을 소유하게 되어 더이상 임차인에게 임대주택을 공급할 필요가 없게 된 경우와 동일하게 볼 수 없는 특별한 사정이 있는 때에는 임대인이 이 사건 계약 해지조항을 근거로 임대차 계약을 해지할 수 없다고 봄이 상당하다고 판시하고 있는 점 등을 종합해 볼 때, 신청인을 이 민원 임대주택에서 퇴거하게 하는 것은 지나치게 가혹하다고 판단된다.
5. 결 론
그러므로, 이 민원 임대주택에서 계속 거주할 수 있도록 해달라는 신청인의 주장은 상당한 이유가 있다고 인정되므로, 「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」 제46조 제2항에 따라 피신청인에게 의견을 표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.
신청인은 경기 (주소 1 생략) 아파트 (이하 '이 민원 임대주택’이라 한다)의 임차인으로, 2018년 신청인의 어머니 B(이하 'B’이라 한다)의 사망에 따라 상속받은 ○○시 ○○구 (주소 2 생략) 소재 주택(이하 '이 민원 소유주택’이라 한다)을 소유하고 있다는 사유로 이 민원 임대주택 임대차 계약해지 통보를 받았으나, 신청인의 동생 C(이하 'C’이라 한다)와 30년 전 가출하여 어디에서 살고 있는지도 모르는 신청인의 다른 동생 D(이하 'D’이라 한다)가 공동상속자로 되어 있어 신청인 혼자서는 이 민원 소유주택을 처분할 수도 없는 상황인바, 장애인이자 생계 및 주거급여 수급자인 신청인이 어린 외손녀와 함께 이 민원 임대주택에 계속 거주할 수 있도록 도와 달라.
2. 피신청인의 의견
「공공주택 특별법 시행령」 제47조 제2항 및 「표준임대차계약서 계약특수조건」 제2조 제1항 등에 따라 공공임대주택에 거주하는 동안 무주택 자격 요건을 유지하여야 하는데, 2021. 6. 16. 신청인에 대한 주택소유 여부 등을 조회한 결과, 신청인이 이 민원 소유주택 소유자로 확인되어 임대차계약 해지 통보한 것으로, 이 민원 임대주택에서 계속 거주하는 것은 불가하다.
3. 사실 관계
가. 이 민원 임대주택은 영구임대주택으로, 신청인은 2019년 입주자로 선정되어 피신청인과 임대차 계약을 체결하고 2019. ○. ○. 최초로 입주하여 현재까지 거주하고 있으며, 그 현황은 아래와 같다.
< 이 민원 임대주택 현황 >
<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=118103655" alt="1번째 이미지" ></img>
나. 피신청인은 신청인에 대한 주택소유 여부 등을 전산 검색한 결과, 신청인의 주택 소유 현황(과세자료)을 확인하고, 신청인에게 소명자료 제출을 요청하였으며, 상속에 의한 주택 소유로 판단하고, 신청인에게 유예기간을 부여하면서 해당 기한내 이 민원 소유주택을 처분 시에는 갱신계약이 가능함을 안내하였다.
다. 이 민원 소유주택의 건축물대장 및 건물등기부등본은 존재하지 않는 것으로 확인되고, 지방세 세목별 과세증명서 및 피신청인의 주택소유 전산검색 결과에 따른 이 민원 소유주택 현황은 아래와 같다.
< 이 민원 소유주택 현황 및 사진 >
<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=118103657" alt="2번째 이미지" ></img>
<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=118103659" alt="3번째 이미지" ></img>
라. ○○시 ◇◇구 공문 및 지방세 세목별 과세증명서에 따르면, 이 민원 소유주택에 대한 재산세는 '상속 미신고’를 사유로 「지방세법 시행규칙」 제53조에 따라 주된상속자인 신청인에게 과세된 것으로 확인된다.
마. 가족관계증명서에 따르면, B의 자녀는 신청인, E, C, D가 있고 E는 미혼으로 사망한 것이 확인되며, 신청인은 D와 오랫동안 연락이 되지 않아 이 민원 소유주택의 상속절차도 진행되지 않았고, 처분도 할 수 없는 상황이라고 진술하였다.
바. 신청인은 이 민원 소유주택에 대한 상속지분 전부를 C에게 증여하는 내용의 증여계약서를 우리 위원회에 제출하였고, ○○시 ◇◇구청장은 이 민원 소유주택에 대한 재산세 납세의무자가 신청인에서 C로 변경되었음을 확인하는 공문을 우리 위원회에 제출하였다.
사. 주민등록표 등본에 따르면, 신청인은 현재 외손녀와 거주하고 있고, 장애인 증명서 및 수급자 증명서에 따르면, 신청인은 2017. 최초 장애 등록되었고, 주장애 및 장애정도는 “신장장애, 장애의 정도가 심한 장애인”으로 표시되어 있으며, '생계급여 일반수급자, 주거급여 수급자’로 확인된다.
아. □□□의원 진단서에 따르면, 신청인의 병명은 '△△병’이고, 치료 내용 및 향후 치료에 대한 소견은 '평생 주 3~4회 혈액투석을 유지해야 하는 상태’로 확인된다.
4. 판단
가. 관계 법령 등
1) 「공공주택 특별법」
제49조의3(재계약 거절 등) ① 공공주택사업자는 임차인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다.
1. ~ 3. (생략)
4. 제49조의2에 따른 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 경우
5. ~ 6. (생략)
7. 공공임대주택을 고의로 파손ㆍ멸실하는 등 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우
2) 「공공주택 특별법 시행령」
제47조(재계약의 거절 등) ① (생략)
② 법 제49조의3제1항제7호에서 "공공임대주택을 고의로 파손ㆍ멸실하는 등 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. ~ 3. (생략)
4. 공공임대주택(전용면적이 85제곱미터를 초과하는 주택은 제외한다. 이하 이 호에서 같다)의 임대차계약 기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
가. 상속ㆍ판결 또는 혼인 등 그 밖의 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 된 경우로서 임대차계약이 해제ㆍ해지되거나 재계약이 거절될 수 있다는 내용을 통보받은 날부터 6개월 이내에 해당 주택을 처분하는 경우. 다만, 법원의 소송이 진행 중인 경우 등 주택의 처분이 곤란하다고 객관적으로 입증되는 경우에는 소송 판결확정일 등 그 사유가 종료된 날부터 6개월 이내로 한다.
3) 「공공주택 특별법 시행규칙」
제25조(공공임대주택의 입주자 관리) ① (생략)
② 공공임대주택의 입주자로 선정된 자는 공공임대주택의 임대기간 만료시까지 거주할 수 있다. 다만, 임대기간 만료 전에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 공공주택사업자에게 해당 공공임대주택을 명도 하여야 한다.
1. 전용면적이 85제곱미터 이하인 공공임대주택(「주택공급에 관한 규칙」제25조제6항에 따라 공급하는 주택은 제외한다)으로서 입주자 본인 또는 그 세대에 속한 자가 다른 주택을 소유하거나 다른 공공임대주택에 당첨되어 입주하는 경우
4) 「지방세법 시행규칙」
제53조(주된 상속자의 기준) 법 제107조제2항제2호에서 “행정안전부령으로 정하는 주된 상속자”란 「민법」상 상속지분이 가장 높은 사람으로 하되, 상속지분이 가장 높은 사람이 두 명 이상이면 그 중 나이가 가장 많은 사람으로 한다.
5) 이 민원 임대주택 표준임대차계약서
제10조(임대차계약의 해제 및 해지) ① “을”이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 한 경우에는 “갑”은 이 계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다.
1.~6. (생략)
7. 공공임대주택의 임대차 계약기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우. 다만, 다음 각 목의 경우에는 제외한다.
가. 상속ㆍ판결 또는 혼인 등 그 밖의 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 되어 부적격자로 통보받은 날부터 6개월 이내에 해당 주택을 처분하는 경우
6) 법원 판례 (대법원 2006. 11. 23. 선고 2006다44975 판결 참조).
임차인이 임대차기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우 원칙적으로는 계약해지사유에 해당한다고 할 것이나, 무주택자들에 대하여 임대주택을 원활히 공급하여 국민주거생활의 안정을 도모하려는 임대주택공급제도의 취지에 비추어 볼 때, 그와 같은 경우를 임차인이 다른 주택을 소유하게 되어 더 이상 임차인에게 임대주택을 공급할 필요가 없게 된 경우와 동일하게 볼 수 없는 특별한 사정이 있는 때에는 임대인이 계약해지조항을 근거로 임대차계약을 해지할 수 없다고 봄이 상당하다.
나. 판단 내용
이 민원 임대주택에서 계속 거주할 수 있도록 해달라는 신청에 대하여 피신청인은 신청인이 이 민원 소유주택을 소유한 것으로 확인되어 퇴거해야 한다는 입장이나, ① 이 민원 소유주택은 신청인의 의지와 상관없이 어머니 B의 사망으로 인해 상속되었고, 상속미신고를 사유로 장녀인 신청인에게 과세처리된 것으로 확인되는 점, ② 신청인은 이 민원 소유주택에 대한 상속지분 전부를 동생 C에게 증여하여, 현재 신청인은 무주택 자격요건을 충족하고 있는 점, ③ 신청인은 생계급여 및 주거급여 수급자로, 사회적 취약계층에 해당하는 신청인에게 적극적인 주거 지원이 필요할 것으로 보이는 점, ④ 신청인은 장애 및 고령의 나이로 일정한 소득 없이 기초생활수급비로 외손녀와 함께 생활을 유지하고 있는 상황으로, 이 민원 임대주택에서 퇴거할 경우 다른 주택을 마련할 만한 경제적 여력이 없어 주거불안 우려가 큰 점, ⑤ 법원도 동일한 세대 임차인의 세대원이 임대차기간 중 다른 주택을 소유하게 되어 더이상 임차인에게 임대주택을 공급할 필요가 없게 된 경우와 동일하게 볼 수 없는 특별한 사정이 있는 때에는 임대인이 이 사건 계약 해지조항을 근거로 임대차 계약을 해지할 수 없다고 봄이 상당하다고 판시하고 있는 점 등을 종합해 볼 때, 신청인을 이 민원 임대주택에서 퇴거하게 하는 것은 지나치게 가혹하다고 판단된다.
5. 결 론
그러므로, 이 민원 임대주택에서 계속 거주할 수 있도록 해달라는 신청인의 주장은 상당한 이유가 있다고 인정되므로, 「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」 제46조 제2항에 따라 피신청인에게 의견을 표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.
출처: 국가법령정보센터 국민권익위원회 결정문. 신청인·피심인 등 당사자 칸은 따로 싣지 않습니다(본문의 이름은 원천이 가린 그대로입니다).