제2022-3소위32-도01호

피신청인에게 와룡근린공원 조성사업에 편입되고 남은 서울 종로구 (주소 1 생략) 대 81.5㎡와 그 지상의 남은 주택(연면적 50.2㎡)에 대해 전부 매수할 것을 시정권고한다.

1. 신청취지
신청인은 서울 종로구 (주소 1 생략) 대 185.8㎡(이하 '이 민원 원토지’라 한다)와 그 지상의 주택(지상 1층, 연면적 122.2㎡, 이하 '이 민원 주택’이라 한다) 소유자로, 2009년경부터 5명의 가족이 함께 거주해 왔는데, 피신청인이 시행하는 와룡근린공원 조성사업(이하 '이 민원 사업’이라 한다)으로, 104.3㎡(주소 2 생략)가 편입되어 81.5㎡(이하 '이 민원 잔여지’라 한다)가 남게 되면서, 이 민원 주택 일부(72㎡)도 편입되어 50.2㎡(이하 '이 민원 잔여주택’이라 한다)가 남게 되었는데, 필수시설인 화장실, 주방, 보일러실이 편입되었고, 잔여지상에는 이 시설을 설치할 공간이 부족하여, 더 이상 주거생활이 불가하니 이 민원 잔여지와 잔여주택을 전부 매수해 달라.
2. 피신청인의 주장
이 민원 사업에 편입된 후 남아 있는 이 민원 잔여지의 형상이 삼각형이고, 이 민원 주택의 주요시설이 편입되었으나, 이 민원 원토지 및 주택이 이 민원 사업에 편입되지 않은 비율이 40%를 상회하여 토지수용법에 따른 잔여지 매수 요건을 충족하는지 여부에 대한 판단에 어려움이 있고, 향후 지방토지수용위원회 재결이 2023년 1월경에 예정되어 있으므로, 그 결과에 따라 매수여부를 결정할 계획이다.
3. 사실관계
가. 이 민원 사업의 개요 및 보상추진 현황은 아래와 같다.
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- 2021. 10월 도시계획시설사업(와룡근린공원) 실시계획 변경인가

- 2022. 4월 감정평가

- 2022. 5월 보상협의
- 2023. 1월 수용재결

- 2023. 2월 소유권 이전 완료 및 공원조성사업 시행

나. 등기사항전부증명서에 따르면 신청인은 이 민원 원토지의 소유권을 1990. 3. 31. 취득(매매)하였으며, 건축물대장에 따르면 이 민원 주택은 지상1층, 목조 구조, 기와 지붕으로 연면적은 89.26㎡(실제 면적 122.2㎡)이다.

다. 이 민원 사업으로 인한 이 민원 토지의 분할(편입) 등 변동 내역은 다음과 같다.
<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=119492463" alt="2번째 이미지" ></img>
라. 이 민원 원토지는 현재 토지이용계획상 제1종 일반주거지역으로 지정되어 있으며, 개별공시지가는 2021. 1. 1.기준 ㎡당 3,245,000원으로 산정되어 있다.

마. 피신청인은 사업계획에 따라, 이 민원 원토지를 분할하여 (주소 2 생략)를 사업구역에 편입(토지 104.3㎡, 편입비율 56.1%/주택 72㎡, 편입비율 58.9%)하고, (주소 1 생략)가 잔여지(토지 81.5㎡, 미편입비율 43.9%/주택 50.2㎡, 미편입비율 41.1%)로 남게 되었다.

바. 신청인은 2022. 1. 24. 피신청인에게 이 민원 잔여지(81.5㎡) 및 잔여주택(50.2㎡)의 면적이 협소하여 5인 가족이 생활하기에 어려움이 있으니 이 민원 잔여지와 잔여주택 전부를 매수해 달라고 요청을 하였으나, 피신청인은 2022. 2. 4. 신청인에게 불가하다고 통보하였다.
사. 피신청인은 잔여지 매수를 위해서는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제74조제1항에 따라 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란해야 되고, 같은 법 시행령 제39조(잔여지의 판단)의 요건들을 충족해야 하나, 이 민원 잔여지 및 잔여주택은 사업구역 미편입 비율이 40%를 상회하므로 잔여지 매수 요건에 명확히 해당한다고 볼 수 없어 재결신청을 통한 토지수용위원회 결정에 따라 매수여부를 결정하는 것이 타당하다고 판단하고 있다.

아.우리 위원회 현장 조사 결과, 현재 신청인 가족 성인 5명이 거주 중인 이 민원 주택은 화장실ㆍ보일러실ㆍ주방 등 주거 필수시설이 편입되고 방만 3개 남아 있어, 정상적인 주거생활
(각주:국토부 고시 「최저주거기준」제2조에 따른 <별표> '가구구성별 최소 주거면적 및 용도별 방의 개수’에 따르면 5인 가족의 경우 방3개, 주방을 포함해 46㎡를 확보하도록 하고 있음)
을 위해 화장실ㆍ보일러실ㆍ주방을 추가로 설치하는 공사를 하여야 하나, 잔여지 전체 면적(81.5㎡) 중 건물(50.2㎡)을 제외한 대지는 31.3㎡가 남아 있었고, 그 모양은 건축이 어려운 삼각형이었다.
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4. 판단
가. 관계 법령 등
<붙임>과 같다.

나. 판단 내용
이 민원 사업으로 편입되고 남은 이 민원 잔여지와 그 지상의 이 민원 잔여주택이 좁아 생활하기 어려우니, 전부를 매수해 달라는 신청에 대하여 살펴 보면, ① 이 민원 사업으로 인해 주거 필수시설인 화장실, 보일러실, 주방이 편입ㆍ철거 예정임에 따라 신청인이 이러한 시설들을 재설치하지 않고는 이 민원 잔여주택에서 생활이 불가능하고, 주방이 없는 경우 국토부 고시 「최저주거기준」에서 정한 주거기준을 충족하지 못하는 점, ② 이 민원 공사로 인해 주택 일부가 철거된 후, 남은 잔여지 중 화장실 등을 설치할 공지가 없고 삼각형 형상으로 주거 필수시설의 설치가 현실적으로 불가하고, 만약 이 시설을 설치하더라도 대지 내 공지가 없어 관련 법에 저촉될 뿐 아니라 주거생활에 적합하다고 볼 수 없는 점, ③ 이 민원 토지의 잔여 면적이 81.5㎡이고, 형상 또한 삼각형으로 한변의 길이가 11m 이하인데, 이는 중앙토지수용위원회의 업무편람 중 「잔여지 수요 및 가치하락 손실보상 등에 관한 참고기준」이 정한 잔여지 매수요건으로 잔여지가 일정한 수준의 면적에 미달하거나, 잔여지의 형상이 부정형으로 바뀌어 건축물의 건축이 현저히 곤란한 경우에 해당하는 점, ④ 피신청인은 토지수용위원회 재결 결과에 따라 매수 여부를 결정하려 하고 있으나, 재결(’23년초) 이후에야 새로운 주거지를 알아보게 된다면 사업시행 지연, 주거 안정을 저해할 우려가 있는 점을 종합적으로 고려할 때, 피신청인이 이 민원 잔여지 및 그 지상의 잔여주택을 전부 매수함이 타당한 것으로 판단된다.
5. 결론
그러므로 이 민원 잔여지 및 그 지상의 잔여주택을 전부 매수해 달라는 신청인의 주장은 상당한 이유가 있으므로「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」제46조 제1항에 따라 시정을 권고하기로 하여 주문과 같이 의결한다.
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▣「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 」(약칭: 토지보상법)

제74조(잔여지 등의 매수 및 수용 청구) ① 동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란할 때에는 해당 토지소유자는 사업시행자에게 잔여지를 매수하여 줄 것을 청구할 수 있으며, 사업인정 이후에는 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있다. 이 경우 수용의 청구는 매수에 관한 협의가 성립되지 아니한 경우에만 할 수 있으며, 그 사업의 공사완료일까지 하여야 한다.

▣「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령 」(약칭: 토지보상법 시행령)
제39조(잔여지의 판단) ① 법 제74조제1항에 따라 잔여지가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 토지소유자는 사업시행자 또는 관할 토지수용위원회에 잔여지를 매수하거나 수용하여 줄 것을 청구할 수 있다.
1. 대지로서 면적이 너무 작거나 부정형(不定形) 등의 사유로 건축물을 건축할 수 없거나 건축물의 건축이 현저히 곤란한 경우
2. ∼ 3. (생 략)
4. 제1호부터 제3호까지에서 규정한 사항과 유사한 정도로 잔여지를 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란하다고 인정되는 경우
② 잔여지가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는지를 판단할 때에는 다음 각 호의 사항을 종합적으로 고려하여야 한다.
1. 잔여지의 위치ㆍ형상ㆍ이용상황 및 용도지역
2. 공익사업 편입토지의 면적 및 잔여지의 면적
▣「2022 토지수용 업무편람」(중앙토지수용위원회)

[별표10] (잔여지 수요 및 가치하락 손실보상 등에 관한 참고기준) 제6조(택지의 판단)
① 잔여지가 택지에 해당할 경우에는 다음 각 호 중 어느 하나에 해당하면 수용할 수 있다.
1. 잔여지가 일정한 수준의 면적에 미달하여 건축물의 건축이 현저히 곤란한 경우
3. 잔여지의 형상이 부정형으로 바뀌어 건축물의 건축이 현저히 곤란한 경우
② 제1항제1호에서 “일정한 수준의 면적에 미달하는 경우”라 함은 일단의 토지가 공익사업 구역에 핀입됨으로 인하여 다음 각 호의 면적 이하로 축소된 경우를 말한다.
1. 주거용 토지 : 단독ㆍ다세대 주택 90㎡
③ 제1항제3호에 있어 잔여지의 형상이 사각형으로서 폭 5미터 이하인 경우 또는 삼각형으로서 한 변의 길이가 11미터 이하인 경우 등은 부정형으로 보며, 그 이외의 형상은 잔여지에 내접하는 사각형 또는 삼각형을 도출하여 판단한다.

▣「최저주거기준, 국토부 고시」[별표] (가구구성별 최소 주거면적 및 용도별 방의 개수)
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