제2024-3소위00-주00호

피신청인에게 전남 나주시 (이하 생략)에 건축된 건축물(연면적 195.34㎡, 일반음식점)의 건축물대장상 소유자 현황을 A 1/2, C 1/2로 정정할 것을 의견표명한다.

1. 신청원인
신청인은 전남 나주시 (이하 생략) 대 245㎡(이하 '이 민원 토지’라 한다)를 배우자 C와 공동으로 매수하고, 지상 1층 연면적 195.34㎡의 건축물(이하 '이 민원 건축물’이라 한다)을 신축하여 사용승인 받았는데, 건축허가 업무를 대행한 □□□□□□(이하 '업무대행자’라 한다)와 의사소통 착오로 건축물대장(이하 '이 민원 대장’이라 한다)을 신청하면서 소유자를 신청인 단독으로 신청하여 이 민원 대장이 생성되었으나, 신청인과 C는 이 민원 토지를 공동으로 취득하였고 공사비도 공동으로 부담하였으니, 이 민원 대장상 소유자 현황을 A과 C의 공동소유(각 지분 1/2)로 정정해 달라.

2. 피신청인의 주장
「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제19조에 따라 사용승인에 따른 건축물대장 생성 후에는 등기관서로부터 소유권 변동 자료가 통지되어 등기사항전부증명서 등 소유자 변경 자료를 첨부하여야 가능하나, 국민권익위원회의 의견표명 등의 의결이 확정되는 경우 이를 근거로 소유자 표시 정정이 가능할 것이다.

3. 사실관계
가. 가족관계증명서에 따르면 A과 C는 부부관계이고, 등기사항전부증명서에 따르면 A과 C는 이 민원 토지를 공동으로 소유(지분 각 1/2)하고 있다.
나. 건축물대장에 따르면, 이 민원 건축물은 0000. 00. 00. 건축허가 후, 0000. 00. 00. 사용승인되었고, 주용도는 제2종근린생활시설(일반음식점), 규모는 지상 1층, 연면적 195.34㎡인 건물로, 신청인이 단독 소유한 것으로 기재되어 있다. 이 민원 대장상 주요 건축현황은 다음과 같다.
< 이 민원 대장 주요 현황 >
<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=145838345" alt="1번째 이미지" ></img>
다. 이 민원 건축물 공사계약서에 따르면, 신청인은 0000. 00. 00. 이 민원 건축물 신축공사를 위해 ○○○○○○○ 등과 총 공사금액 (이하 생략) 원의 공사계약을 체결하였고, 신청인이 제출한 입금내역에 따르면 신청인이 총 (이하 생략) 원, C가 총 (이하 생략) 원을 지급한 것으로 확인되며, 공사계약의 주요 현황은 다음과 같다.
< 공사계약 주요 현황 >
<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=145838347" alt="2번째 이미지" ></img>
라. 이 민원 건축물 인ㆍ허가 업무대행자는 “상기의 대지(부부 공동명의)에 근린생활시설 신축공사를 진행함에 있어서, 업무과정 중에 A와 C의 5:5 건물 공동명의를 유선으로 요청한바, 사용승인과정에서 업무착오로 누락되어 이를 확인합니다.”라는 내용의 확인서를 우리 위원회에 제출하였다.
마. 또 A과 C는 이 민원 건축물의 소유자 현황 및 지분을 A 1/2, C 1/2로 정정하는 것에 동의하며, 일체의 이의를 제기하지 않는다는 서약서를 인감 날인한 후 인감증명서를 첨부하여 우리 위원회에 제출하였다.

4. 판단
가. 관계법령 등
<별지>와 같다.
나. 판단 내용
① A과 C는 이 민원 토지와 그 지상에 이 민원 건축물을 신축하면서 공동소유(지분 각 1/2)로 취득하고자, 이 민원 토지를 각 1/2 지분으로 취득하였고, 이 민원 건축물을 신축하면서 A과 C가 공사비 등을 함께 부담한 것으로 확인되는 점, ② A과 C는 부부관계이며, A과 C가 부담한 공사비와 실제 취득하는 지분의 비율이 일부 차이가 있으나, 신청인이 이 민원 대장의 소유자 현황 정정에 동의하고 있어 향후 소유권과 관련된 분쟁의 우려가 없는 점, ③ 이 민원 건축물의 인ㆍ허가 업무를 대행한 업무대행자가 신청인으로부터 소유 지분에 관한 사항을 통보받고도, 이 민원 대장상 소유자 현황을 착오로 잘못 기재한 사실을 인정하고 있는 점, ④ 이 민원 건축물은 2024. 8. 21. 사용승인된 건축물로서, 아직 소유권보존등기를 하지 않아 등기서류 제출이 불가하고, 등기서류 제출을 통해 건축물대장의 소유현황을 정정하는 경우 공사비를 부담한 실질적 소유자임에도 등기상 소유자 변경으로 인해 불필요한 비용을 부담하여야 하고, 이로 인한 행정의 비효율을 초래하는 점, ⑤ 국토교통부는 국민권익위원회의 직접 조사를 통하여 건축물대장의 소유자표시 정정에 대한 의견표명 등의 의결이 확정되는 경우 이를 근거로 건축물대장 소유자 표시 정정이 가능하다고 회신하고 있는 점, ⑥ 법원도 건축허가서는 허가된 건물에 관한 실체적 권리의 득실변경의 공시방법이 아니고 추정력도 없으므로 건축허가서에 건축주로 기재된 자가 건물의 소유권을 취득하는 것은 아니며, 자기 비용과 노력으로 건물을 신축한 자는 그 건축허가가 타인의 명의로 된 여부에 관계없이 소유권을 원시 취득한다고 판시(대법원 2002. 4. 26. 선고 2000다16350 판결 참조)하고 있는 점 등을 종합해 볼 때, 이 민원 대장상 소유자 지분을 A과 C 각각 1/2로 정정해 주는 것이 바람직하다고 판단된다.

5. 결론
그러므로, 이 민원 건축물의 소유자 현황을 정정해 달라는 신청인의 주장은 상당한 이유가 있다고 인정되므로 「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」 제46조 제2항에 따라 피신청인에게 의견을 표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.

<별지> 관계법령 등

1. 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」
제19조(건축물대장의 소유자 변경) ① 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 등기관서로부터 소유권 변동자료가 통지된 때에는 건축물대장의 소유자에 관한 사항을 정리하여야 한다.
② 건축물의 소유자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 별지 제16호서식의 건축물소유자 변경신청서에 등기사항증명서를 첨부(등기필증 제시를 포함한다)하여 건축물대장의 변경을 신청할 수 있다.
제21조(건축물대장 기초자료의 관리 및 건축물대장의 기재내용 정정) ① 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 건축물대장의 기재누락이나 소유권 불일치와 같은 오류사항 등을 조사하여 건축물대장 기초자료를 작성ㆍ관리할 수 있으며, 국토교통부장관은 이에 필요한 세부기준을 정할 수 있다.
② 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항의 건축물대장 기초자료 등을 통해 건축물대장의 기재내용에 잘못이 있거나 기재내용이 누락되어 있음을 발견한 경우에는 그 사실을 확인한 후 직권으로 이를 정정하거나 기재할 수 있다. 이 경우 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 지체 없이 그 내용을 건축물의 소유자에게 통지하여야 한다.
③ 건축물의 소유자는 건축물대장의 기재내용에 잘못이 있음을 발견한 경우에는 별지 제15호서식의 건축물표시 정정신청서, 별지 제16호서식의 건축물소유자 정정신청서, 별지 제17호서식의 건축물지번 정정신청서 또는 별지 제17호의2서식의 건축물도로명주소 정정신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 그 잘못된 부분의 정정을 신청할 수 있다.
1. (생략)
2. 건축물대장의 소유자에 관한 사항을 정정하려는 경우에는 건물 등기사항증명서 (등기필증의 제시로 갈음할 수 있다)

2. 국토교통부 유권해석
사용승인 후 보존등기 전 오류ㆍ오기에 따른 건축물대장 소유자 변경이 불가할 경우 허위거래, 이중과세 등 불합리한 문제가 발생할 수 있어, 국민권익위원회가 직접 조사를 통하여 건축물대장의 소유자 표시 정정에 대한 의견표명 등의 의결이 확정되는 경우 이를 근거로 소유자 표시 정정이 가능하다(건축정책과-5792, 2020. 7. 17.).

3. 법원 판례(대법원 2002. 4. 26. 선고 2000다16350 판결)
건축허가서는 허가된 건물에 관한 실체적 권리의 득실변경의 공시방법이 아니며 추정력도 없으므로 건축허가서에 건축주로 기재된 자가 건물의 소유권을 취득하는 것은 아니므로, 자기 비용과 노력으로 건물을 신축한 자는 그 건축허가가 타인의 명의로 된 여부에 관계없이 소유권을 원시취득 한다.