국민권익위원회
의 결
제2024-3소위00-주00호
임대주택 계속 거주
주문
피신청인에게 경기 고양시 (이하 생략) 임차인인 신청인을 임대주택에서 계속 거주하게 할 것을 의견표명한다.
이유
1. 신청원인
신청인은 경기 고양시 (이하 생략, 이하 '이 민원 임대주택’이라 한다)의 임차인으로, 부산 부산진구 (이하 생략, 이하 '이 민원 소유주택’이라 한다)를 소유한 사실이 확인되어 피신청인으로부터 이 민원 임대주택에서 퇴거할 것을 통보받았으나, 신청인은 0000. 00. 탈북한 북한이탈주민으로 이 민원 소유주택은 지인들이 아직 부동산매매계약서의 의미도 모르는 자신을 속이고 인감에 날인하게 하여 신청인 명의로 소유권을 취득하게 한 것으로, 신청인은 실제 이 민원 소유주택을 소유할 의사도 없었고, 경제력도 없었으니, 이 민원 임대주택에서 계속 거주할 수 있게 해 달라.
2. 피신청인의 주장
「공공주택 특별법」 제49조의3 및 같은 법 시행령 제47조는 공공임대주택의 임대차 계약기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우에는 재계약을 거절하도록 규정하고 있는바, 이 민원 임대주택 임차인이 주택을 소유한 사실이 확인되어 임대차계약을 해지하여야 한다. 다만, 임차인이 0000. 00. 이 민원 소유주택과 관련하여 지인 등을 고소할 예정으로 소송판결 결과에 따라 사기사건의 피해를 입은 경우라면 판결문을 확인하여 갱신계약 체결 요청을 수용할 계획이다.
3. 사실관계
가. 이 민원 임대주택은 전용면적 00.00㎡의 국민임대주택으로, 신청인은 0000. 00. 00. 최초 임대차계약을 체결 및 입주하였고, 0000. 00. 00. 갱신계약을 체결하였으며, 이 민원 임대주택의 주요 현황은 아래와 같다.
< 이 민원 임대주택 주요 현황 >
<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=146126005" alt="1번째 이미지" ></img>
나. 이후, 피신청인은 갱신계약(2차)을 앞두고 신청인 세대의 주택 소유여부를 조회한 결과, 신청인이 이 민원 소유주택을 소유한 사실을 확인하고, 0000. 00. 00. 신청인에게 소명자료 제출을 요구하였고, 같은 달 00. 신청인에게 임대주택 갱신계약 불가 및 명도 요청을 통보하였다.
다. 이 민원 소유주택은 부산 부산진구 소재 공동주택으로, 신청인은 0000. 00. 00. 소유권을 취득하였고, 이 민원 소유주택 주요 현황은 아래와 같다.
< 이 민원 소유주택 주요 현황 >
<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=146126007" alt="2번째 이미지" ></img>
라. 등기사항전부증명서에 따르면, 이 민원 소유주택은 0000. 00. 00. 가압류 되었다가, 같은 해 00. 00. 마□□에게 소유권이 이전 되었으며, 주요 등기현황은 아래와 같다.
< 이 민원 소유주택 주요 등기현황 >
<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=146126009" alt="3번째 이미지" ></img>
마. 한편, 신청인은 0000. 00. 00. 한국토지주택공사(부산지사)와 이 민원 소유주택에 대해 임대차계약을 체결한 것으로 확인된다.
바. 신청인에 따르면, 신청인은 0000. 00.경 국내에 입국하였고, 남한생활 적응을 도와주던 지인들이 돈을 벌게 해 주겠다고 소개하여 0000. 200경 부산을 방문하여 그들이 하라는대로 하였는데, 당시 부동산 취득이나 명의대여에 대해 알지 못하였고, 이것이 불법행위라거나, 이로 인해 이 민원 임대주택에서 퇴거하게 될 것이라는 것을 전혀 알지 못하였다고 한다. 또한, 0000. 00.경에도 다른 지인들(박△△, 이◇◇)의 소개로 경기 광주시 소재 다세대주택의 전세계약을 체결하였는데, 이 지인들이 신청인 모르게 전세계약서로 금융기관에서 대출을 받아 유용한 것을 금융사의 독촉을 받고서야 이러한 사실을 알게 되어 이들을 경찰에 고소하였다고 하며, 아직 대출 잔금이 남아있어 개인파산 등을 진행할 예정이라고 하였다.
사. 신청인이 제출한 수사결과통지서(고양경찰서)에 따르면, 신청인은 0000. 00. 00. 박△△, 이◇◇를 사문서위조, 위조사문서행사, 사기 혐의로 경찰서에 고소하였다가 이 민원 임대주택의 갱신계약이 우선이라고 판단하여 고소를 취하하여, 고양경찰서가 같은 해 00. 00. 이 건을 불송치(각하) 결정하였는데, 피의사실 요지와 불송치 이유를 살펴보면, “피의자들은 공모하여 북한에 있는 신청인 가족들의 탈북을 도와줄 것처럼 현혹한 뒤 신청인이 부동산매매계약서의 의미를 모른다는 점을 악용하여 부동산매매계약서의 매수인란 및 매도인란을 신청인이 직접 작성하게 하고, 소유권등기를 이전한 다음 제3자에게 임차해 주어 전세보증금 또는 월 차임을 교부받았으므로 사기에 해당한다”고 기재되어 있다.
아. 신청인은 홀로 탈북하여 국내 생활에 적응해 가던 중, 아직 국내 물정을 모르는 자신에게 도움을 주던 사람들을 의심없이 믿었던 잘못으로 이런 일이 생겼으나, 이 민원 임대주택에서 퇴거하면, 주택을 마련할 여력이나 생계를 이어갈 경제력이나 자신을 도와줄 가족조차 없으니, 부디 이 민원 임대주택에서 최소한의 주거안정이라도 누릴 수 있도록 선처해 달라고 호소하였다.
4. 판단
가. 관계법령 등
<별지>와 같다.
나. 판단내용
① 신청인은 0000. 00.경 탈북하여 입국 절차를 거친 후, 0000. 00. 이 민원 임대주택을 공급받아 입주한 북한이탈주민인 점, ② 이 민원 소유주택은 0000. 00. 신청인에게 소유권이 이전되었는데, 취득시점, 취득가액, 주택 소재지 등을 고려하면, 신청인이 이를 취득할 경제력이나 자발적 의사가 있었다고 보기 어려운 점, ③ 신청인은 부동산매매계약이나 대출 등의 금융상황을 잘 알지 못한 채, 국내 정착을 도와준 지인들이 하라는 대로 따랐다고 하고, 이들이 대출금 등을 편취한 사실을 몰랐다가, 뒤늦게 금융사의 독촉을 받고서야 자신이 이용당한 사실을 알게 되어 경찰에 고소하였다고 하고, 수사결과통지서에 따르면, 이러한 내용이 적시되어 있는 점, ④ 신청인은 국내에 입국한지 4년에 불과하여 아직 우리 사회에 안정적으로 정착하였다고 보기 어려운데, 주택 취득 경위 등에 대한 고려 없이 주택 소유 사실만으로 신청인을 이 민원 임대주택에서 퇴거하게 할 경우 신청인은 주거불안이 초래될 것은 물론 생계불안도 우려하지 않을 수 없는 점, ⑤ 신청인은 현재 무주택 요건을 회복하였는데, 저소득층 및 사회취약계층에게 주택을 공급함으로써 이들의 주거 안정을 도모하려는 임대주택 제도의 취지를 고려하면 0000. 00.경 입국한 북한이탈주민인 신청인을 임대주택에 계속 거주하게 하는 것이 임대주택 공급제도의 취지를 훼손한다고 보기 어려운 점 등을 종합해 볼 때, 신청인을 이 민원 임대주택에서 계속 거주하게 하는 것이 바람직하다고 판단된다.
5. 결론
그러므로 이 민원 임대주택에서 계속 거주할 수 있게 해 달라는 신청인의 주장은 상당한 이유가 있다고 인정되므로, 「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」 제46조 제2항에 따라 피신청인에게 의견을 표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.
<별지> 관계법령 등
1. 「공공주택 특별법」
제49조의3(재계약 거절 등)
① 공공주택사업자는 임차인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다.
1. ~ 3. (생략)
4. 제49조의2에 따른 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 경우
5. ~ 6. (생략)
7. 공공임대주택을 고의로 파손ㆍ멸실하는 등 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우
2. 「공공주택 특별법 시행령」
제47조(재계약의 거절 등)
① (생략)
② 법 제49조의3 제1항 제7호에서 "공공임대주택을 고의로 파손ㆍ멸실하는 등 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. ~ 3. (생략)
4. 공공임대주택(전용면적이 85제곱미터를 초과하는 주택은 제외한다. 이하 이 호에서 같다)의 임대차계약 기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
3. 「공공주택 특별법 시행규칙」
제25조(공공임대주택의 입주자 관리)
① (생략)
② 공공임대주택의 입주자로 선정된 자는 공공임대주택의 임대기간 만료시까지 거주할 수 있다. 다만, 임대기간 만료 전에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 공공주택사업자에게 해당 공공임대주택을 명도 하여야 한다.
1. 전용면적이 85제곱미터 이하인 공공임대주택(「주택공급에 관한 규칙」제25조 제6항에 따라 공급하는 주택은 제외한다)으로서 입주자 본인 또는 그 세대에 속한 자가 다른 주택을 소유하거나 다른 공공임대주택에 당첨되어 입주하는 경우
4. 이 민원 임대주택 임대차계약서
제10조(계약의 해제 및 해지)
① “임차인”이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 한 경우에는 “임대인”은 이 계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다.
1. ~ 9. (생략)
10. 공공임대주택(전용면적 85제곱미터를 초과하는 주택은 제외한다)의 임대차계약 기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
신청인은 경기 고양시 (이하 생략, 이하 '이 민원 임대주택’이라 한다)의 임차인으로, 부산 부산진구 (이하 생략, 이하 '이 민원 소유주택’이라 한다)를 소유한 사실이 확인되어 피신청인으로부터 이 민원 임대주택에서 퇴거할 것을 통보받았으나, 신청인은 0000. 00. 탈북한 북한이탈주민으로 이 민원 소유주택은 지인들이 아직 부동산매매계약서의 의미도 모르는 자신을 속이고 인감에 날인하게 하여 신청인 명의로 소유권을 취득하게 한 것으로, 신청인은 실제 이 민원 소유주택을 소유할 의사도 없었고, 경제력도 없었으니, 이 민원 임대주택에서 계속 거주할 수 있게 해 달라.
2. 피신청인의 주장
「공공주택 특별법」 제49조의3 및 같은 법 시행령 제47조는 공공임대주택의 임대차 계약기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우에는 재계약을 거절하도록 규정하고 있는바, 이 민원 임대주택 임차인이 주택을 소유한 사실이 확인되어 임대차계약을 해지하여야 한다. 다만, 임차인이 0000. 00. 이 민원 소유주택과 관련하여 지인 등을 고소할 예정으로 소송판결 결과에 따라 사기사건의 피해를 입은 경우라면 판결문을 확인하여 갱신계약 체결 요청을 수용할 계획이다.
3. 사실관계
가. 이 민원 임대주택은 전용면적 00.00㎡의 국민임대주택으로, 신청인은 0000. 00. 00. 최초 임대차계약을 체결 및 입주하였고, 0000. 00. 00. 갱신계약을 체결하였으며, 이 민원 임대주택의 주요 현황은 아래와 같다.
< 이 민원 임대주택 주요 현황 >
<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=146126005" alt="1번째 이미지" ></img>
나. 이후, 피신청인은 갱신계약(2차)을 앞두고 신청인 세대의 주택 소유여부를 조회한 결과, 신청인이 이 민원 소유주택을 소유한 사실을 확인하고, 0000. 00. 00. 신청인에게 소명자료 제출을 요구하였고, 같은 달 00. 신청인에게 임대주택 갱신계약 불가 및 명도 요청을 통보하였다.
다. 이 민원 소유주택은 부산 부산진구 소재 공동주택으로, 신청인은 0000. 00. 00. 소유권을 취득하였고, 이 민원 소유주택 주요 현황은 아래와 같다.
< 이 민원 소유주택 주요 현황 >
<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=146126007" alt="2번째 이미지" ></img>
라. 등기사항전부증명서에 따르면, 이 민원 소유주택은 0000. 00. 00. 가압류 되었다가, 같은 해 00. 00. 마□□에게 소유권이 이전 되었으며, 주요 등기현황은 아래와 같다.
< 이 민원 소유주택 주요 등기현황 >
<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=146126009" alt="3번째 이미지" ></img>
마. 한편, 신청인은 0000. 00. 00. 한국토지주택공사(부산지사)와 이 민원 소유주택에 대해 임대차계약을 체결한 것으로 확인된다.
바. 신청인에 따르면, 신청인은 0000. 00.경 국내에 입국하였고, 남한생활 적응을 도와주던 지인들이 돈을 벌게 해 주겠다고 소개하여 0000. 200경 부산을 방문하여 그들이 하라는대로 하였는데, 당시 부동산 취득이나 명의대여에 대해 알지 못하였고, 이것이 불법행위라거나, 이로 인해 이 민원 임대주택에서 퇴거하게 될 것이라는 것을 전혀 알지 못하였다고 한다. 또한, 0000. 00.경에도 다른 지인들(박△△, 이◇◇)의 소개로 경기 광주시 소재 다세대주택의 전세계약을 체결하였는데, 이 지인들이 신청인 모르게 전세계약서로 금융기관에서 대출을 받아 유용한 것을 금융사의 독촉을 받고서야 이러한 사실을 알게 되어 이들을 경찰에 고소하였다고 하며, 아직 대출 잔금이 남아있어 개인파산 등을 진행할 예정이라고 하였다.
사. 신청인이 제출한 수사결과통지서(고양경찰서)에 따르면, 신청인은 0000. 00. 00. 박△△, 이◇◇를 사문서위조, 위조사문서행사, 사기 혐의로 경찰서에 고소하였다가 이 민원 임대주택의 갱신계약이 우선이라고 판단하여 고소를 취하하여, 고양경찰서가 같은 해 00. 00. 이 건을 불송치(각하) 결정하였는데, 피의사실 요지와 불송치 이유를 살펴보면, “피의자들은 공모하여 북한에 있는 신청인 가족들의 탈북을 도와줄 것처럼 현혹한 뒤 신청인이 부동산매매계약서의 의미를 모른다는 점을 악용하여 부동산매매계약서의 매수인란 및 매도인란을 신청인이 직접 작성하게 하고, 소유권등기를 이전한 다음 제3자에게 임차해 주어 전세보증금 또는 월 차임을 교부받았으므로 사기에 해당한다”고 기재되어 있다.
아. 신청인은 홀로 탈북하여 국내 생활에 적응해 가던 중, 아직 국내 물정을 모르는 자신에게 도움을 주던 사람들을 의심없이 믿었던 잘못으로 이런 일이 생겼으나, 이 민원 임대주택에서 퇴거하면, 주택을 마련할 여력이나 생계를 이어갈 경제력이나 자신을 도와줄 가족조차 없으니, 부디 이 민원 임대주택에서 최소한의 주거안정이라도 누릴 수 있도록 선처해 달라고 호소하였다.
4. 판단
가. 관계법령 등
<별지>와 같다.
나. 판단내용
① 신청인은 0000. 00.경 탈북하여 입국 절차를 거친 후, 0000. 00. 이 민원 임대주택을 공급받아 입주한 북한이탈주민인 점, ② 이 민원 소유주택은 0000. 00. 신청인에게 소유권이 이전되었는데, 취득시점, 취득가액, 주택 소재지 등을 고려하면, 신청인이 이를 취득할 경제력이나 자발적 의사가 있었다고 보기 어려운 점, ③ 신청인은 부동산매매계약이나 대출 등의 금융상황을 잘 알지 못한 채, 국내 정착을 도와준 지인들이 하라는 대로 따랐다고 하고, 이들이 대출금 등을 편취한 사실을 몰랐다가, 뒤늦게 금융사의 독촉을 받고서야 자신이 이용당한 사실을 알게 되어 경찰에 고소하였다고 하고, 수사결과통지서에 따르면, 이러한 내용이 적시되어 있는 점, ④ 신청인은 국내에 입국한지 4년에 불과하여 아직 우리 사회에 안정적으로 정착하였다고 보기 어려운데, 주택 취득 경위 등에 대한 고려 없이 주택 소유 사실만으로 신청인을 이 민원 임대주택에서 퇴거하게 할 경우 신청인은 주거불안이 초래될 것은 물론 생계불안도 우려하지 않을 수 없는 점, ⑤ 신청인은 현재 무주택 요건을 회복하였는데, 저소득층 및 사회취약계층에게 주택을 공급함으로써 이들의 주거 안정을 도모하려는 임대주택 제도의 취지를 고려하면 0000. 00.경 입국한 북한이탈주민인 신청인을 임대주택에 계속 거주하게 하는 것이 임대주택 공급제도의 취지를 훼손한다고 보기 어려운 점 등을 종합해 볼 때, 신청인을 이 민원 임대주택에서 계속 거주하게 하는 것이 바람직하다고 판단된다.
5. 결론
그러므로 이 민원 임대주택에서 계속 거주할 수 있게 해 달라는 신청인의 주장은 상당한 이유가 있다고 인정되므로, 「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」 제46조 제2항에 따라 피신청인에게 의견을 표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.
<별지> 관계법령 등
1. 「공공주택 특별법」
제49조의3(재계약 거절 등)
① 공공주택사업자는 임차인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다.
1. ~ 3. (생략)
4. 제49조의2에 따른 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 경우
5. ~ 6. (생략)
7. 공공임대주택을 고의로 파손ㆍ멸실하는 등 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우
2. 「공공주택 특별법 시행령」
제47조(재계약의 거절 등)
① (생략)
② 법 제49조의3 제1항 제7호에서 "공공임대주택을 고의로 파손ㆍ멸실하는 등 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. ~ 3. (생략)
4. 공공임대주택(전용면적이 85제곱미터를 초과하는 주택은 제외한다. 이하 이 호에서 같다)의 임대차계약 기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
3. 「공공주택 특별법 시행규칙」
제25조(공공임대주택의 입주자 관리)
① (생략)
② 공공임대주택의 입주자로 선정된 자는 공공임대주택의 임대기간 만료시까지 거주할 수 있다. 다만, 임대기간 만료 전에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 공공주택사업자에게 해당 공공임대주택을 명도 하여야 한다.
1. 전용면적이 85제곱미터 이하인 공공임대주택(「주택공급에 관한 규칙」제25조 제6항에 따라 공급하는 주택은 제외한다)으로서 입주자 본인 또는 그 세대에 속한 자가 다른 주택을 소유하거나 다른 공공임대주택에 당첨되어 입주하는 경우
4. 이 민원 임대주택 임대차계약서
제10조(계약의 해제 및 해지)
① “임차인”이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 한 경우에는 “임대인”은 이 계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다.
1. ~ 9. (생략)
10. 공공임대주택(전용면적 85제곱미터를 초과하는 주택은 제외한다)의 임대차계약 기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
출처: 국가법령정보센터 국민권익위원회 결정문. 신청인·피심인 등 당사자 칸은 따로 싣지 않습니다(본문의 이름은 원천이 가린 그대로입니다).