제2026-3소위19-도01호

피신청인에게 인천 (주소 생략) 소재 건축물 000호에서 거주한 신청인에게 주거이전비를 보상하도록 조치할 것을 의견표명한다.

1. 신청원인
신청인은 2021. 00. 00.부터 인천 (주소 생략) ㅇㅇㅇㅇ텔 제B동(이하 '이 민원 건축물’이라 한다) 000호에 거주해 오던 중, 피신청인이 시행하는 인천 (사업명 생략) 조성사업(이하 '이 민원 사업’이라 한다)에 이 민원 건축물이 편입되었는데, 피신청인이 이 민원 건축물의 용도가 업무시설(오피스텔)이라는 이유로 주거이전비 보상을 거부하는 것은 부당하니, 신청인에 대해 주거이전비를 보상해 달라.

2. 피신청인의 주장
신청인이 거주한 이 민원 건축물 000호는 건축물대장상 용도가 '업무시설(오피스텔)’로 기재되어 있어 이를 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 '토지보상법’이라 한다) 시행규칙 제54조 제2항에 따른 '주거용 건축물’로 볼 수 없고, 이 민원 건축물은 토지보상법 시행규칙 제24조의 '무허가건축물등’에 해당하는 것으로 보아야 한다. 토지보상법 시행규칙 제54조 제2항이 단서에서 '무허가건축물등’에 입주한 세입자는 관계 법령에 따른 고시(이 민원 사업의 공람공고일, 2021. 00. 00.) 당시 1년 이상 거주한 경우를 주거이전비 보상 대상으로 정하고 있으므로, 신청인은 2021. 00. 00.부터 이 민원 건축물 000호에 거주하여 주거이전비 보상 대상에 해당하지 아니한다.

3. 사실관계
가. 이 민원 사업은 2021. 00. 00. 지구 지정을 위한 공람공고, 2022. 00. 00. 지구 지정 고시, 2024. 00. 00. 보상계획공고를 거쳐 2024. 00. 00. 복합사업계획이 승인되었다.
나. 이 민원 건축물은 (규모 등 생략) 구조로 2001. 00. 00. 허가, 2001. 00. 00. 착공, 2002. 00. 00. 사용승인(신축)되었으며, 사용승인서에는 건축물의 명칭으로 'ㅇㅇㅇㅇ텔 B동’, 주용도는 '제1종근린생활시설(업무시설, 공동주택)’로 기재되어 있다.
(사진 생략)
다. 이 민원 건축물의 집합건축물대장(표제부, 갑)에는 주용도로 '근린생활시설, 다세대주택, 오피스텔’이라 기재되어 있고, 층별 현황은 다음과 같다.
(표 생략)
라. 이 민원 건축물 000호의 집합건축물대장(전유부, 갑) 기재사항과 건축물대장의 건축물현황도는 다음과 같고, 건축물현황도에는 욕실 및 화장실, 주방이 표기되어 있음이 확인된다.
(표 생략)
(그림 생략)
마. 신청인은 2021. 00. 00. 공인중개사를 통해 임대사업자와 이 민원 건축물 000호를 대상으로 임대차계약을 체결하였는데, 이 임대차계약서에는 이 민원 건축물 000호가 임대사업자가 등록한 민간임대주택으로 임대의무기간 중 양도제한 규정 등 「민간임대주택에 관한 특별법」이 적용된다는 내용이 기재되어 있다.
(그림 생략)
바. 신청인은 2021. 00. 00. 이 민원 건축물 000호에 전입신고 후 확정일자를 부여받아 2025. 00. 00.까지 거주한 것으로 확인되며, 주소지 변동 현황은 다음과 같다.
(표 생략)
사. 이 민원 건축물의 건축물대장 건축물현황도와 신청인이 제출한 사진 자료에 따르면 신청인이 거주한 이 민원 건축물 000호는 현관문 좌측에 별도로 구획된 욕실 및 화장실이 있고, 옷장, 신발장, 싱크대, 가스레인지, 에어컨, 세탁기, 냉장고를 옵션으로 갖추고 있어 독립적인 주거생활이 가능한 원룸의 구조로 확인된다.

(사진 생략)
아. 국토교통부는 신청인이 토지보상법 시행규칙 제24조에서 규정한 '무허가건축물등’에 거주한 것으로 보야야 하는지에 대하여 2025. 00. 00. 우리 위원회에 아래와 같이 회신(토지정책과-0000)하였다.
(표 생략)

자. 인천광역시 미추홀구는 이 민원 건축물 000호가 「건축법」 등 관계 법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 건축 또는 용도변경을 하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축 또는 용도변경한 건축물('무허가건축물등’)에 해당하는지에 대하여 2026. 00. 00. 우리 위원회에 아래와 같이 회신(감사실-0000)하였다.
(표 생략)
차. 피신청인은 이 민원 사업의 세입자 주거이전비 기준일에 관해 2026. 00. 00. 우리 위원회에 아래와 같이 회신(보상처-0000)하였다.
(표 생략)

4. 판단
가. 관계 법령 등
<별지>와 같다.
나. 판단내용
① 이 민원 건축물 000호는 건축물대장상 용도가 업무시설(오피스텔)인데, 「건축법 시행령」 [별표 1] 제14호 나목 2)는 업무시설 중 오피스텔을 '숙식을 할 수 있도록 한 건축물’이라 정의하고 있고, 「주택법」제2조 제4호와 같은 법 시행령 제4조 제4호 규정에 따라 「건축법 시행령」 [별표 1] 제14호 나목 2)에 따른 오피스텔은 '주거시설로 이용가능한 시설’인 '준주택’에 해당하는 점, ② 임대차계약서에 따르면 임대인인 소유자는 임대사업자(등록번호 생략)로서, 이 민원 건축물 000호를 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택으로 등록하였고, 임차인인 신청인과 이를 주거용으로 임대차 계약한 것으로 확인되는 점, ③ 이 민원 건축물 000호가 토지보상법 시행규칙 제24조의 '무허가건축물등’에 해당하는지에 대하여 인천 미추홀구는 “「건축법 시행령」 [별표 1] 제14호 나목 2)에 따라 오피스텔은 '업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물’로 정의되고, 또한 「주택법」 제2조 제4호에서 주거시설로 사용 가능한 주택 외의 건축물에 해당하므로, 신청인이 주거용으로 사용했다하여 이를 용도변경 위반으로 보기 어렵다”고 회신하였고, 토지보상법 소관 부처인 국토교통부도 “「건축법」 관계 법령에 따른 허가나 신고 없이 주거용으로 사용이 가능한 건축물이라면 '무허가건축물등’에 해당하지 않을 것”이라고 회신한 점, ④ 이 민원 건축물 000는 그 내부에 욕실 및 화장실, 주방, 세탁기, 에어컨 등 일상생활에 필요한 시설이 완비된 상태에서 주거용으로 제공되었고, 신청인은 2021. 00. 00. 전입하여 2025. 00. 00. 이 민원 사업에 따라 이주할 때까지 실제 거주하며 일상생활을 영위해 온 점, ⑤ 토지보상법 제78조 제6항 및 같은 법 시행규칙 제54조 제2항의 규정에 의하여 공익사업의 시행에 따라 이주하는 세입자에게 지급하는 주거이전비는 당해 공익사업 시행지구 안에 거주하는 세입자들의 조기이주를 장려하여 사업추진을 원활하게 하려는 정책적인 목적과 주거이전으로 인하여 특별한 어려움을 겪게 될 세입자들을 대상으로 사회보장적 차원에서 지급하는 금원의 성격을 갖는 점(대법원 2006.4.27. 선고 2006두2435 판결 등 참조)에 비추어, 주거이전비 대상자에 대한 예외를 두는 토지보상법 시행규칙 제24조 규정은 관련 법령에 따른 허가나 신고 없이 무단으로 건축 또는 용도변경한 건축물로 그 의미를 엄격하게 해석하는 것이 토지보상법의 입법 취지에 부합한다고 판단되는 점 등을 종합해 볼 때, 피신청인은 이 민원 건축물 000호에 2021. 00. 00.부터 거주해 온 신청인에게 세입자 주거이전비를 보상하는 것이 타당하다고 판단된다.

5. 결론
그러므로 주거이전비를 보상해 달라는 신청인의 주장은 상당한 이유가 있다고 인정되므로 「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」제46조 제2항에 따라 피신청인에게 의견을 표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.

별지 등 생략