헌법재판소
2019헌바421
상가건물 임대차보호법 부칙 제3조 위헌소원
결정일: 2022년 8월 31일
결정요지
참조조문
결정 전문
사 건 2019헌바421 상가건물 임대차보호법 부칙 제3조 위헌소원
청 구 인 공○○
대리인 법무법인(유한) 동헌
담당변호사 신용석, 김기동
당 해 사 건 서울고등법원 2019나2022195(본소) 손해배상(기),
2019나2022201(반소) 건물인도 등
[주 문]
이 사건 심판청구를 각하한다.
[이 유]
1. 사건개요
가. 청구인은 2010. 10. 1. 김○○(이하 ‘임차인’이라 한다)에게 본인 소유의 ○○시 ○○구에 위치한 상가건물(이하 ‘이 사건 상가건물’이라 한다)을 임대차 기간 2010. 10. 8.부터 2012. 10. 7.까지로 정하여 임대(이하 ‘1기 임대차’라 한다)하였다. 이 사건 1기 임대차 기간이 도과하여 청구인은 2012. 10. 7. 임차인과 임대차 기간 2012. 10. 8.부터 2014. 10. 7.까지로 정하여 임대차를 갱신(이하 ‘2기 임대차’라 한다)하였고, 2기 임대차 기간이 종료되기 직전에 임대차 기간 2014. 10. 8.부터 2015. 10. 7.까지로 임대차 기간을 1년으로 하되 그 외 조건을 동일하게 설정하여 임대차 계약을 갱신하였다(이하 ‘3기 임대차’라 한다).
나. 임차인은 3기 임대차 계약 만료 전인 2015. 7. 16. 김□□와 이 사건 상가건물의 영업시설, 비품, 거래처 등 유·무형의 재산적 가치를 권리금 1억 4,500만 원에 양도하기로 하는 권리금계약을 체결하고, 청구인에게 김□□와 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였다. 그러나 청구인은 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 김□□와 임대차 계약을 체결하지 않았다.
다. 임차인은 청구인에게 임대차계약 종료에 따른 보증금 반환을 구함과 동시에, 청구인이 김□□와 임대차 계약 체결하는 것을 거절하여, 임차인이 김□□와의 권리금 계약에 따라 권리금을 받는 것을 방해하였다는 이유로 ‘상가건물 임대차보호법’(이하 ‘상가임대차법’이라 한다)에 따른 손해배상의 소를 제기하였고, 청구인은 상가건물의 인도 및 차임 상당의 부당이득 반환을 구하는 반소를 제기하였다[서울남부지방법원 2015가단225923(본소), 2015가단243556(반소)].
위 법원 단독판사는 위 소송 전부를 같은 법원 합의부에 이송하였고, 임차인(본소원고)의 청구 가운데 손해배상청구 부분에 관하여, 1심 법원의 청구 기각 판결[서울남부지방법원 2016가합104853(본소), 2016가합104860(반소)] 및 항소심 법원의 항소기각 판결[서울고등법원 2016나2074621(본소), 2016나2074638(반소)], 상고심 법원의 파기환송판결[대법원2017다225312(본소), 2017다225329(반소)], 파기환송 후 항소심의 항소 기각 판결[서울고등법원 2019나2022195(본소), 2019나2022201(반소)], 상고심 법원의 재파기환송판결(대법원2019다285257)이 있었고, 현재 재파기환송 후 항소심이 계속중이다(서울고등법원 2021나2047357).
라. 청구인은 당해 사건의 1심[서울남부지방법원 2016가합104853(본소), 2016가합104860(반소)] 계속 중 상가임대차법 부칙 제3조에 대하여 위헌법률심판제청신청을 하였고, 법원으로부터 위 조항의 위헌 여부에 따라 법원이 다른 판단을 하게 된다고 볼 수 없다는 이유로 각하결정(서울남부지방법원 2016. 10. 13.자 2015카기10215 결정)을 받은 뒤 헌법소원심판을 청구하지 않았다. 한편 청구인은 파기환송 후 항소심인 당해 사건[서울고등법원 2019나2022195(본소), 2019나2022201(반소)] 소송 계속 중 상가임대차법 부칙 제3조에 대하여 위헌법률심판제청신청(서울고등법원 2019카기20030)을 하였으나 2019. 10. 17. 각하되자, 2019. 11. 11. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.
2. 심판대상
이 사건 심판대상은 ‘상가건물 임대차보호법’ 부칙(2015. 5. 13. 법률 제13284호) 제3조(이하 ‘심판대상조항’이라 한다)가 헌법에 위반되는지 여부이다. 심판대상조항 및 관련조항은 다음과 같다.
[심판대상조항]
상가건물 임대차보호법 부칙(2015. 5. 13. 제13284호)
제3조(권리금 회수기회 보호 등에 관한 적용례) 제10조의4의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차부터 적용한다.
[관련조항]
구 상가건물 임대차보호법(2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정되고 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것)
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
상가건물 임대차보호법(2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정된 것)
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.
3. 청구인의 주장
심판대상조항은 소급입법금지원칙 및 과잉금지원칙에 위배되어 청구인의 재산권을 침해한다. 나아가 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약할 의무를 부여하는 것은 계약의 자유 원칙에 위배되는 것이다.
4. 판단
이 사건 심판청구의 적법여부에 관하여 본다.
헌법재판소법 제68조 제2항에 의한 헌법소원은 당사자가 낸 위헌법률심판제청신청을 당해 사건을 담당하는 법원이 각하 또는 기각한 경우에 청구할 수 있다(헌재 2019. 8. 29. 2017헌바403 참조). 다만, 헌법재판소법 제68조 제2항 후문은 이 경우 그 당사자는 당해 사건의 소송절차에서 동일한 사유를 이유로 다시 위헌 여부 심판의 제청을 신청할 수 없다고 규정하고 있는데, 여기서 당해 사건의 소송절차란 당해 사건의 상소심 소송절차는 물론 대법원에 의해 파기환송되기 전후의 소송절차를 모두 포함하는 것이다(헌재 2013. 6. 27. 2011헌바247 참조).
청구인은 당해 사건의 제1심 계속 중 심판대상조항에 대하여 소급입법금지 및 재산권 침해, 계약의 자유 원칙 위배 등을 주장하며 위헌법률심판제청을 신청하였으나, 법원으로부터 위 조항의 위헌 여부에 따라 법원이 다른 판단을 하게 된다고 볼 수 없다는 이유로 각하결정(서울남부지방법원 2016. 10. 13.자 2015카기10215 결정)을 받았다. 그럼에도 청구인은 헌법소원심판을 청구하지 않았고, 파기환송 후 항소심인 당해 사건[(서울고등법원 2019나2022195(본소), 2019나2022201(반소)] 계속 중 다시 심판대상조항에 대하여 동일한 사유로 위헌법률심판제청신청(서울고등법원 2019카기20030)을 하였다. 청구인은 위 신청에 대하여 2019. 10. 17. 각하결정을 받고 이를 바탕으로 2019. 11. 11. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였으므로, 심판대상조항에 대한 심판청구는 헌법재판소법 제68조 제2항 후문에 위반된 것으로서 부적법하다.
5. 결론
그렇다면 이 사건 심판청구는 부적법하므로 이를 각하하기로 하여 관여 재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.
청 구 인 공○○
대리인 법무법인(유한) 동헌
담당변호사 신용석, 김기동
당 해 사 건 서울고등법원 2019나2022195(본소) 손해배상(기),
2019나2022201(반소) 건물인도 등
[주 문]
이 사건 심판청구를 각하한다.
[이 유]
1. 사건개요
가. 청구인은 2010. 10. 1. 김○○(이하 ‘임차인’이라 한다)에게 본인 소유의 ○○시 ○○구에 위치한 상가건물(이하 ‘이 사건 상가건물’이라 한다)을 임대차 기간 2010. 10. 8.부터 2012. 10. 7.까지로 정하여 임대(이하 ‘1기 임대차’라 한다)하였다. 이 사건 1기 임대차 기간이 도과하여 청구인은 2012. 10. 7. 임차인과 임대차 기간 2012. 10. 8.부터 2014. 10. 7.까지로 정하여 임대차를 갱신(이하 ‘2기 임대차’라 한다)하였고, 2기 임대차 기간이 종료되기 직전에 임대차 기간 2014. 10. 8.부터 2015. 10. 7.까지로 임대차 기간을 1년으로 하되 그 외 조건을 동일하게 설정하여 임대차 계약을 갱신하였다(이하 ‘3기 임대차’라 한다).
나. 임차인은 3기 임대차 계약 만료 전인 2015. 7. 16. 김□□와 이 사건 상가건물의 영업시설, 비품, 거래처 등 유·무형의 재산적 가치를 권리금 1억 4,500만 원에 양도하기로 하는 권리금계약을 체결하고, 청구인에게 김□□와 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였다. 그러나 청구인은 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 김□□와 임대차 계약을 체결하지 않았다.
다. 임차인은 청구인에게 임대차계약 종료에 따른 보증금 반환을 구함과 동시에, 청구인이 김□□와 임대차 계약 체결하는 것을 거절하여, 임차인이 김□□와의 권리금 계약에 따라 권리금을 받는 것을 방해하였다는 이유로 ‘상가건물 임대차보호법’(이하 ‘상가임대차법’이라 한다)에 따른 손해배상의 소를 제기하였고, 청구인은 상가건물의 인도 및 차임 상당의 부당이득 반환을 구하는 반소를 제기하였다[서울남부지방법원 2015가단225923(본소), 2015가단243556(반소)].
위 법원 단독판사는 위 소송 전부를 같은 법원 합의부에 이송하였고, 임차인(본소원고)의 청구 가운데 손해배상청구 부분에 관하여, 1심 법원의 청구 기각 판결[서울남부지방법원 2016가합104853(본소), 2016가합104860(반소)] 및 항소심 법원의 항소기각 판결[서울고등법원 2016나2074621(본소), 2016나2074638(반소)], 상고심 법원의 파기환송판결[대법원2017다225312(본소), 2017다225329(반소)], 파기환송 후 항소심의 항소 기각 판결[서울고등법원 2019나2022195(본소), 2019나2022201(반소)], 상고심 법원의 재파기환송판결(대법원2019다285257)이 있었고, 현재 재파기환송 후 항소심이 계속중이다(서울고등법원 2021나2047357).
라. 청구인은 당해 사건의 1심[서울남부지방법원 2016가합104853(본소), 2016가합104860(반소)] 계속 중 상가임대차법 부칙 제3조에 대하여 위헌법률심판제청신청을 하였고, 법원으로부터 위 조항의 위헌 여부에 따라 법원이 다른 판단을 하게 된다고 볼 수 없다는 이유로 각하결정(서울남부지방법원 2016. 10. 13.자 2015카기10215 결정)을 받은 뒤 헌법소원심판을 청구하지 않았다. 한편 청구인은 파기환송 후 항소심인 당해 사건[서울고등법원 2019나2022195(본소), 2019나2022201(반소)] 소송 계속 중 상가임대차법 부칙 제3조에 대하여 위헌법률심판제청신청(서울고등법원 2019카기20030)을 하였으나 2019. 10. 17. 각하되자, 2019. 11. 11. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.
2. 심판대상
이 사건 심판대상은 ‘상가건물 임대차보호법’ 부칙(2015. 5. 13. 법률 제13284호) 제3조(이하 ‘심판대상조항’이라 한다)가 헌법에 위반되는지 여부이다. 심판대상조항 및 관련조항은 다음과 같다.
[심판대상조항]
상가건물 임대차보호법 부칙(2015. 5. 13. 제13284호)
제3조(권리금 회수기회 보호 등에 관한 적용례) 제10조의4의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차부터 적용한다.
[관련조항]
구 상가건물 임대차보호법(2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정되고 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것)
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
상가건물 임대차보호법(2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정된 것)
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.
3. 청구인의 주장
심판대상조항은 소급입법금지원칙 및 과잉금지원칙에 위배되어 청구인의 재산권을 침해한다. 나아가 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약할 의무를 부여하는 것은 계약의 자유 원칙에 위배되는 것이다.
4. 판단
이 사건 심판청구의 적법여부에 관하여 본다.
헌법재판소법 제68조 제2항에 의한 헌법소원은 당사자가 낸 위헌법률심판제청신청을 당해 사건을 담당하는 법원이 각하 또는 기각한 경우에 청구할 수 있다(헌재 2019. 8. 29. 2017헌바403 참조). 다만, 헌법재판소법 제68조 제2항 후문은 이 경우 그 당사자는 당해 사건의 소송절차에서 동일한 사유를 이유로 다시 위헌 여부 심판의 제청을 신청할 수 없다고 규정하고 있는데, 여기서 당해 사건의 소송절차란 당해 사건의 상소심 소송절차는 물론 대법원에 의해 파기환송되기 전후의 소송절차를 모두 포함하는 것이다(헌재 2013. 6. 27. 2011헌바247 참조).
청구인은 당해 사건의 제1심 계속 중 심판대상조항에 대하여 소급입법금지 및 재산권 침해, 계약의 자유 원칙 위배 등을 주장하며 위헌법률심판제청을 신청하였으나, 법원으로부터 위 조항의 위헌 여부에 따라 법원이 다른 판단을 하게 된다고 볼 수 없다는 이유로 각하결정(서울남부지방법원 2016. 10. 13.자 2015카기10215 결정)을 받았다. 그럼에도 청구인은 헌법소원심판을 청구하지 않았고, 파기환송 후 항소심인 당해 사건[(서울고등법원 2019나2022195(본소), 2019나2022201(반소)] 계속 중 다시 심판대상조항에 대하여 동일한 사유로 위헌법률심판제청신청(서울고등법원 2019카기20030)을 하였다. 청구인은 위 신청에 대하여 2019. 10. 17. 각하결정을 받고 이를 바탕으로 2019. 11. 11. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였으므로, 심판대상조항에 대한 심판청구는 헌법재판소법 제68조 제2항 후문에 위반된 것으로서 부적법하다.
5. 결론
그렇다면 이 사건 심판청구는 부적법하므로 이를 각하하기로 하여 관여 재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.