2020헌바368

【당 사 자】
청 구 인 ○○입주자대표회의
대표자 회장 신○○
대리인 변호사 이명웅
당해사건 부산고등법원 2019나54095 양수금
【주 문】
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2012. 12. 18. 법률 제11555호로 개정된 것) 제9조의2 제1항 제2호 중 ‘공용부분’에 관한 부분, 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2012. 12. 18. 법률 제11555호로 개정되고, 2016. 1. 19. 법률 제13805호로 개정되기 전의 것) 제9조의2 제2항 제2호는 헌법에 위반되지 아니한다.
【이 유】
1. 사건개요
청구인은 ○○시 ○○구 ○○길 (지번 생략)(○○동, ○○)에 있는 ○○아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다) 4개동 402세대의 관리를 위하여 그 입주자들로 구성된 자치관리기구이다.
한국토지주택공사는 이 사건 아파트를 건축하여 분양하였는데, 2009. 11. 11. 위 아파트에 대한 사용검사를 받았고, 2009. 11. 25.부터 위 아파트 402세대 중 344세대를 임대주택법에 따라 공공임대주택으로 임대하여 임차인들에게 인도하였다. 한국토지주택공사는 임대의무기간 5년이 만료된 후인 2015. 1. 2.부터 위 344세대를 분양전환 방식으로 매각하였다(이하 위 344세대를 ‘분양전환세대’라 하고, 2009. 12. 29.경부터 분양주택으로 공급된 나머지 58세대를 ‘공공분양세대’라 한다).
한국토지주택공사가 이 사건 아파트를 신축하면서 설계도면(사용승인도면)에 따라 시공하여야 할 부분을 시공하지 않거나 변경시공 또는 부실시공을 함으로써, 위 아파트의 공용부분과 전유부분에 균열, 누수 등의 하자가 발생하였다. 청구인은 분양전환세대 중 315세대, 공공분양세대 중 50세대 합계 365세대의 구분소유자들로부터 그들이 한국토지주택공사에 대하여 가지는 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 양수하면서, 이와 함께 채권양도통지 권한을 위임받았다. 청구인은 2016. 5. 24.부터 2017. 9. 1.까지 한국토지주택공사에 6차례에 걸쳐 채권양도통지 및 손해배상청구를 하였고, 이는 각 발송일 무렵 한국토지주택공사에 도달하였다.
청구인은 2016. 6. 1. 한국토지주택공사를 상대로 위와 같이 양수한 손해배상채권의 지급을 구하는 소를 제기하였고, 제1심법원은 2019. 5. 29. 공용부분에 발생한 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자 외의 하자의 보수에 갈음하는 손해배상채권 중 분양전환세대 부분은 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 제9조의2 제1항 제2호가 정한 최장 5년의 제척기간이 도과함으로써 소멸하였다고 판단하여, 그 부분에 해당하는 청구를 기각하였다(부산지방법원 2016가합44762). 청구인은 제1심판결 중 이 부분 청구를 포함한 패소부분에 대하여 항소하는 한편, 그 항소심 계속 중 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 제9조의2 제1항에 대하여 위헌법률심판제청을 신청하였다. 항소심법원은 2020. 6. 17. 청구인의 항소를 기각하고(부산고등법원 2019나54095), 같은 날 위 제청신청도 기각하였다(부산고등법원 2020카기5000). 청구인과 한국토지주택공사 모두 상고하지 않아 제1심판결이 그대로 확정되었다.
청구인은 2020. 7. 16. 위 조항에 대하여 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.
2. 심판대상
청구인은 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 제9조의2 제1항 전부에 대하여 심판청구를 하고 있으나, 당해 사건과 관련하여 문제되는 것은 위 조항 제2호 중 ‘공용부분’에 관한 부분이다.
또한, 청구인은 최장 5년이라는 단기간 내에 하자담보청구권을 행사하지 않으면 그 권리가 소멸되도록 한 제도 자체의 위헌성을 다투면서, 특히 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 제9조의2 제2항 제2호가 공용부분 하자에 관한 제척기간을 사용검사일 또는 사용승인일 등(이하 통틀어 ‘사용검사일 등’이라 한다)부터 기산하도록 한 것을 문제 삼고 있다. 그런데 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 제9조의2 제1항 제2호 중 ‘공용부분’에 관한 부분은 제척기간이 5년 이하라는 규정에 불과하므로, 여기에 공용부분 하자에 적용되는 제척기간의 기산점을 규정한 같은 조 제2항 제2호를 보태어 보아야만 비로소 청구인의 위와 같은 주장이 의미를 가지게 된다. 그러므로 위 조항을 심판대상에 포함하여 함께 판단하기로 한다.
그렇다면 이 사건의 심판대상은 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(2012. 12. 18. 법률 제11555호로 개정된 것) 제9조의2 제1항 제2호 중 ‘공용부분’에 관한 부분(이하 ‘제척기간조항’이라 한다) 및 구 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(2012. 12. 18. 법률 제11555호로 개정되고, 2016. 1. 19. 법률 제13805호로 개정되기 전의 것, 이하 연혁에 관계없이 법 자체를 가리킬 때에
는 ‘집합건물법’이라 하되, 특히 구체적인 연혁이 다르더라도 2012. 12. 18. 개정 이후의 것이면 ‘개정 집합건물법’, 그 전의 것이면 ‘개정 전 집합건물법’이라 한다) 제9조의2 제2항 제2호(이하 ‘기산일조항’이라 하고, 제척기간조항과 합하여 ‘심판대상조항’이라 한다)가 헌법에 위반되는지 여부이다. 심판대상조항 및 관련조항은 다음과 같다.
[심판대상조항]
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2012. 12. 18. 법률 제11555호로 개정된 것)
제9조의2(담보책임의 존속기간) ① 제9조에 따른 담보책임에 관한 구분소유자의 권리는 다음 각 호의 기간 내에 행사하여야 한다.
2. 제1호에 규정된 하자 외의 하자: 하자의 중대성, 내구연한, 교체가능성 등을 고려하여 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간
구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2012. 12. 18. 법률 제11555호로 개정되고, 2016. 1. 19. 법률 제13805호로 개정되기 전의 것)
제9조의2(담보책임의 존속기간) ② 제1항의 기간은 다음 각 호의 날부터 기산한다.
2. 공용부분:"주택법"제29조에 따른 사용검사일(집합건물 전부에 대하여 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인일을 말하고,"주택법"제29조 제1항 단서에 따라 분할 사용검사나 동별 사용검사를 받은 경우에는 분할 사용검사일 또는 동별 사용검사일을 말한다) 또는"건축법"제22조에 따른 사용승인일
[관련조항]
구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2012. 12. 18. 법률 제11555호로 개정되고, 2015. 8. 11. 법률 제13474호로 개정되기 전의 것)
제2조의2("주택법"과의 관계) 집합주택의 관리 방법과 기준, 하자담보책임에 관한 "주택법"의 특별한 규정은 이 법에 저촉되어 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 아니하는 범위에서 효력이 있다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2012. 12. 18. 법률 제11555호로 개정된 것)
제9조(담보책임) ① 제1조 또는 제1조의2의 건물을 건축하여 분양한 자(이하 "분양자"라 한다)와 분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 자로서 대통령령으로 정하는 자(이하 "시공자"라 한다)는 구분소유자에 대
하여 담보책임을 진다. 이 경우 그 담보책임에 관하여는"민법"제667조 및 제668조를 준용한다.
④ 분양자와 시공자의 담보책임에 관하여 이 법과"민법"에 규정된 것보다 매수인에게 불리한 특약은 효력이 없다.
제9조의2(담보책임의 존속기간) ① 제9조에 따른 담보책임에 관한 구분소유자의 권리는 다음 각 호의 기간 내에 행사하여야 한다.
1."건축법"제2조 제1항 제7호에 따른 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자: 10년
② 제1항의 기간은 다음 각 호의 날부터 기산한다.
1. 전유부분: 구분소유자에게 인도한 날
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 부칙(2012. 12. 18. 법률 제11555호)
제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.
제3조(담보책임에 관한 경과조치) 제2조의2, 제9조, 제9조의2, 법률 제3725호 집합건물의소유및관리에관한법률 부칙 제6조(법률 제7502호 집합건물의소유및관리에관한법률 일부개정법률에 따라 개정된 내용을 포함한다)의 개정규정 및 부칙 제4조에도 불구하고 이 법 시행 전에 분양된 건물의 담보책임에 관하여는 종전의 규정에 따른다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령(2013. 6. 17. 대통령령 제24605호로 전부개정된 것)
제5조(담보책임의 존속기간) 법 제9조의2 제1항 제2호에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다.
1. 법 제9조의2 제2항 각 호에 따른 기산일 전에 발생한 하자: 5년
2. 법 제9조의2 제2항 각 호에 따른 기산일 이후에 발생한 하자: 다음 각 목의 구분에 따른다.
가. 대지조성공사, 철근콘크리트공사, 철골공사, 조적(組積)공사, 지붕 및 방수공사의 하자 등 건물의 구조상 또는 안전상의 하자: 5년
나."건축법"제2조 제1항 제4호에 따른 건축설비 공사(이와 유사한 설비공사를 포함한다), 목공사, 창호공사 및 조경공사의 하자 등 건물의 기능상 또는 미관상의 하자: 3년
다. 마감공사의 하자 등 하자의 발견ㆍ교체 및 보수가 용이한 하자: 2년
3. 청구인의 주장
심판대상조항은 담보책임 존속기간을 5년 이하로 단축하면서도 그 성격을 제척기간으로 규정하여 구분소유자의 하자담보청구권을 오히려 후퇴시키는 것으로, 공동주택 구분소유자의 권리를 회복시키고 분양자 및 시공자(이하 ‘분양자 등’이라 한다)와 구분소유자의 이해관계를 합리적으로 규율한다는 입법목적을 달성하는 데 적합하지 않다.
집합건물법이 2012. 12. 18. 개정되기 전 공동주택에 적용되던 구 주택법상 하자담보책임기간은 하자발생기간으로 해석되어 그 기간 내 하자가 발생한 사실을 증명하면 될 뿐 반드시 하자보수를 청구하는 등 권리를 행사하여야 하는 것은 아니었다. 그런데 심판대상조항으로 인하여 단기의 제척기간 내 권리를 행사하여야 한다는 과도한 제약이 생겼다. 종전 주택법에서와 같이 하자의 부위, 종류별로 하자발생기간을 제한하는 덜 침해적인 방법으로도 충분히 구분소유자와 분양자 등의 이해관계를 합리적으로 규율할 수 있다. 그럼에도 심판대상조항은 일정 기간이 경과하면 구분소유자가 전혀 권리를 행사하지 못하게 하여 분양자 등의 이익만을 보호하므로, 침해의 최소성과 법익의 균형성에 반한다.
특히 이 사건 아파트의 분양전환세대와 같이 임대개시일부터 적어도 5년의 임대의무기간이 지나야 분양자 아닌 사람이 구분소유권을 취득할 수 있는 경우, 공용부분 하자에 관한 제척기간을 사용검사일 등부터 기산하도록 함으로써 공용부분에 발생한 주요구조부 및 지반공사의 하자 외의 하자, 즉 제척기간 5년 이하에 해당하는 하자에 대하여는 하자담보청구권 행사가 원천적으로 불가능하다. 이는 임대주택에 거주하다가 이를 분양전환받은 구분소유자의 재산권을 심각하게 침해한다.
결국 심판대상조항이 구분소유자의 하자담보청구권에 관하여 사용검사일 등부터 5년 이하의 단기 제척기간을 정한 것은 과잉금지원칙에 반하여 청구인의 재산권을 침해한다.
4. 판단
가. 집합건물 분양자 등이 부담하는 하자담보책임의 법적 성격
집합건물법 제9조는 분양자 등으로 하여금 견고한 건물을 짓도록 유도하고 부실하게 건축된 집합건물의 구분소유자를 두텁게 보호하기 위하여 분양자 등의 담보책임에 관하여 민법상 수급인의 담보책임에 관한 규정을 준용하도록 하고 있는바, 이는 집합건물의 분양자 등이 현재의 구분소유자에 대하여 부담
하는 법정책임으로서(대법원 2003. 2. 11. 선고 2001다47733 판결; 대법원 2008. 12. 11. 선고 2008다12439 판결 등 참조), 법이 특별히 인정한 무과실책임이다(대법원 1999. 7. 13. 선고 99다12888 판결 등 참조).
분양자 등의 담보책임은 구분소유자와 분양자 등 사이에 계약관계가 없어도 인정되고, 당사자의 특약으로도 분양자 등의 담보책임을 면제하거나 이에 관하여 구분소유자에게 불리한 내용의 약정을 할 수 없다(개정 집합건물법 제9조 제4항). 이러한 점에서 구분소유자는 집합건물의 하자와 관련하여 비교적 두터운 보호를 받는다고 할 수 있다.
나. 집합건물법의 하자담보책임기간 관련 규율
(1) 입법연혁
집합건물법은 1984. 4. 10. 법률 제3725호로 제정된 때부터 분양자의 하자담보책임을 규정하였다. 개정 전 집합건물법 제9조는 분양자의 담보책임에 수급인의 담보책임에 관한 민법 제667조부터 제671조까지를 준용하는 한편(제1항), 민법에 규정된 것보다 매수인에게 불리한 특약은 효력이 없다고 하였다(제2항). 이에 철근콘크리트 구조물로 된 아파트의 하자담보책임은 석조, 석회조 등으로 조성된 건물에 관한 민법 제671조 제1항 단서에 따라 인도 후 10년간 존속한다고 해석되었다.
집합건물법이 2012. 12. 18. 법률 제11555호로 개정되면서 담보책임의 존속기간을 직접 규정한 제9조의2가 신설되었다. 같은 조 제1항은 내력벽(耐力壁), 기둥, 바닥, 보, 지붕틀 및 주계단(主階段) 등 건축법 제2조 제1항 제7호에 따른 건물의 주요구조부와 지반공사의 하자에 대하여는 존속기간을 10년으로 정하였고(제1호), 그 밖의 하자에 대하여는 5년의 범위에서 대통령령으로 정하도록 하였다(제2호, 이하 주요구조부와 지반공사의 하자 외의 하자를 ‘제2호 하자’라 한다). 건물의 주요구조부가 아닌 부분에서 발생하는 하자는 비교적 경미하고 발견이 용이할 뿐 아니라 투입되는 자재ㆍ부품의 내구성도 떨어지므로, 하자를 발생시킨 시설공사의 특성이나 하자가 발생한 부위에 따라 그 중대성, 내구연한, 교체가능성 등을 고려하여 합리적인 범위에서 담보책임의 존속기간을 탄력적으로 설정하고자 5년이라는 상한만 정하고 구체적인 기간은 대통령령에 위임한 것이다. 위임을 받은 집합건물법 시행령(2013. 6. 17. 대통령령 제24605호로 전부개정된 것) 제5조는 개정 집합건물법 제9조의2 제2항 각 호에 따른 기산일 전에 발생한 하자에 대한 담보책임 존속기간을 5년으로 정하고, 그 이후에 발생한 하자에 대한 담보책임은 하자의 종류에 따라 건물의
구조상 또는 안전상의 하자는 5년(가목), 건물의 기능상 또는 미관상의 하자는 3년(나목), 하자의 발견ㆍ교체 및 보수가 용이한 하자는 2년(다목)으로 각 담보책임의 존속기간을 정하고 있다.
개정 전 집합건물법이 민법 제671조 제1항을 준용하여 인도일부터 담보책임 존속기간을 기산하도록 하였던 것과 달리, 개정 집합건물법 제9조의2 제2항은 전유부분의 하자에 대하여는 구분소유자에게 인도한 날부터, 공용부분의 하자에 대하여는 사용검사일 등부터 담보책임 존속기간을 기산하도록 하고 있다.
(2) 담보책임 존속기간의 성격 등
집합건물법에 따른 분양자 등의 담보책임 존속기간은 민법상 수급인의 담보책임 존속기간과 동일하게 제척기간으로서 재판상 또는 재판외의 권리행사기간으로 해석된다(대법원 2004. 1. 27. 선고 2001다24891 판결 등 참조). 또한 분양자 등은 위 담보책임 존속기간 내 발생한 하자에 대한 담보책임을 부담하므로, 여기에는 제척기간으로서의 성격뿐 아니라 담보책임의 대상이 되는 하자의 발생기간으로서의 성격도 있다.
집합건물법에 따른 하자담보청구권에 제척기간이 있다고 하여 민법 제162조 제1항의 채권 소멸시효 규정의 적용이 배제되지 않으므로, 위 권리에는 10년의 소멸시효기간이 적용되고 이는 각 하자가 발생한 시점부터 별도로 진행된다(대법원 2008. 12. 11. 선고 2008다12439 판결; 대법원 2009. 2. 26. 선고 2007다83908 판결 등 참조).
(3) 구 주택법상 하자담보책임기간과의 관계
집합건물법 제정 당시 이미 구 주택건설촉진법령이 주택건설사업을 시행하는 사업주체에 대하여 공동주택에 발생한 하자를 보수할 책임을 부여하면서 하자 발생의 원인이 되는 시설공사별로 1년 또는 2년의 하자보수기간을 규정하고 있었기 때문에, 집합건물법 부칙(1984. 4. 10. 법률 제3725호) 제6조는 법령 간 상충을 방지하고자 공동주택의 관리방법과 기준에 관한 주택건설촉진법(추후 주택법으로 개정된 다음에는 주택법)의 특별한 규정은 집합건물법에 저촉하여 구분소유자의 기본적인 권리를 해하지 않는 한 효력이 있다고 규정하였다. 위 규정의 의미에 관하여 대법원은 ‘구 주택건설촉진법 등의 관련 규정은 집합건물법 제9조에 의한 분양자의 구분소유자에 대한 하자보수의무의 제척기간에는 영향을 미칠 수 없다’고 하여 집합건물법상 하자담보청구권의 제척기간이 하자의 종류와 무관하게 10년이라는 취지로 판시하였다(대법원
2004. 1. 27. 선고 2001다24891 판결 참조).
이에 대한 비판이 제기되자 입법자는 2005. 5. 26. 법률 제7520호 개정으로 사업주체의 담보책임에 관한 주택법 제46조 제1항에 "건축물 분양에 따른 담보책임에 관하여 민법 제667조 내지 제671조의 규정을 준용하도록 한 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 제9조의 규정에 불구하고"라는 문구를 넣었고, 같은 날 법률 제7502호 개정으로 집합건물법 부칙(1984. 4. 10. 법률 제3725호) 제6조에 "다만, 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여는 주택법 제46조의 규정이 정하는 바에 따른다."라는 단서를 추가하였다. 그런데 대법원은 위와 같은 주택법 및 집합건물법 부칙 개정에도 불구하고 주택법령에서 규정하지 않는 사용검사일 등 전에 발생한 하자나 오시공ㆍ미시공 등의 하자에 대하여는 여전히 개정 전 집합건물법 제9조, 민법 제671조 제1항 단서가 정한 10년의 제척기간이 경과하지 않았다면 집합건물법상 하자담보청구권을 행사할 수 있고, 당시 주택법령에 규정되어 있던 시설공사별 하자는 사용검사일 등부터 각 주택법령상 하자담보책임기간 내 발생한 것이어야 한다고 판시하였다(대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다108234 판결 참조).
이에 앞서 본 바와 같이 개정 집합건물법 제9조의2 및 그 위임을 받은 같은 법 시행령 제5조는 공동주택을 비롯한 모든 종류의 집합건물의 담보책임에 적용되는 제척기간을 직접 규정하기에 이르렀다. 아울러 개정 집합건물법 제2조의2에서 하자담보책임에 관한 주택법의 규정보다 집합건물법이 우선 적용된다는 점을 명시하는 한편 2005. 5. 26. 개정된 집합건물법 부칙(1984. 4. 10. 법률 제3725호) 제6조를 삭제하였다. 이로써 구분소유자가 집합건물법상의 하자담보청구권을 행사할 때에는 개정 집합건물법 제9조의2가 정한 제척기간의 제한만 받게 되었다.
한편, 이와 같이 주택법과 집합건물법이 개정되는 동안 공동주택인 집합건물의 구분소유자가 집합건물법에 따라 하자담보청구권을 행사할 때 주택법령에서 정하는 각 하자담보책임기간이 가지는 의미에 대한 해석은 달라졌으나, 집합건물법에 따른 구분소유자의 하자보수청구권 및 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권과 주택법에 따른 입주자, 입주자대표회의 등의 하자보수청구권 및 하자 발생으로 인한 손해배상청구권을 독립적으로 행사할 수 있다는 점은 반복적으로 확인되었다. 이는 곧 주택법령에 규정되었던 일정한 범위의 하자에 대하여는 집합건물법에 따른 제척기간이 경과한 후에도 그 하자가 발생한 때부터 10년의 소멸시효기간 이내이면 그 하자가 주택법령에 따른 하자담보책
임기간 내 발생한 사실을 증명하여 주택법에 따라 하자보수 등을 청구할 수 있다는 의미이고, 이는 개정 집합건물법 하에서도 마찬가지이다. 다만, 공동주택관리법이 2015. 8. 11. 법률 제13474호로 제정되면서 종전에 주택법령에 있던 사업주체의 하자담보책임에 관한 내용이 공동주택관리법으로 이관되었는데, 같은 법 제37조 제1항의 위임에 따라 하자보수 절차 등에 필요한 사항을 정한 같은 법 시행령 제38조 제1항은 ‘하자담보책임기간 내 하자보수를 청구하여야 한다’고 정함으로써 공동주택관리법에 따른 하자보수청구도 일정한 기간 내 권리를 행사하여야 한다는 제약이 생겼다. 그러나 위와 같은 공동주택관리법령이 시행된 2016. 8. 12. 전에 발생한 하자에 대하여는 여전히 개정 집합건물법에 따른 제척기간과 상관없이 종전 주택법을 근거로 하자보수 등을 청구할 수 있다고 해석된다.
다. 쟁점 및 위헌심사기준
집합건물법은 구분소유자에 대하여 분양자 등의 귀책사유와 무관하게 하자담보청구권을 인정하는 한편 심판대상조항을 통하여 그 행사기간을 규정함으로써 재산권의 내용 내지 제한을 정하고 있다. 이 사건의 쟁점은 위와 같은 하자담보청구권의 행사기간을 사용검사일 등부터 5년 이하로 정한 심판대상조항이 구분소유자들로부터 하자담보청구권을 양수한 청구인의 재산권을 침해하는지 여부이다.
그런데 하자담보청구권의 행사기간을 제척기간으로 할 것인지, 소멸시효로 할 것인지, 나아가 행사기간의 기산점과 그 기간을 어느 정도로 할 것인지의 문제는 하자담보청구권에 대한 보호와 집합건물의 하자를 둘러싼 법률관계를 안정시킨다는 이익을 어떻게 조화시킬지의 문제로서, 원칙적으로 입법자의 재량사항에 속한다. 다만, 행사기간의 기산점을 불합리하게 정하였다거나 행사기간이 지나치게 단기간이어서 그 권리행사를 현저히 곤란하게 하거나 사실상 불가능하게 한다면 그것은 재산권의 본질을 침해하는 것이므로 허용될 수 없다(헌재 2017. 6. 29. 2015헌바376등 참조).
라. 재산권 침해 여부 판단
(1) 목적의 정당성 및 수단의 적합성
집합건물의 건축공사가 완료되고 사용검사 등을 마친 후 오랜 시간이 흘렀음에도 분양자 등에 대하여 비교적 경미한 하자로 인한 담보책임까지 추궁할 수 있다면, 이는 분양자 등의 사업 수행에 부담을 가중시키고 공동주택을 비롯한 집합건물 공급비용의 상승으로 이어져 결국 안정적이고 원활한 집합건물
공급을 저해할 우려가 있다. 심판대상조항은 집합건물의 안전성과 견고성에 영향을 미칠 가능성이 낮은 제2호 하자에 관한 하자담보청구권의 행사기간을 제한함으로써 집합건물의 하자를 둘러싼 분쟁의 증가 및 장기화로 인한 법적 불안정성을 조기에 해소하기 위한 것으로서 입법목적이 정당하다.
공용부분에 발생한 제2호 하자에 관하여 사용검사일 등부터 5년 이하의 제척기간을 두게 되면 집합건물의 하자를 둘러싼 분쟁을 조기에 종식시켜 법적 안정성을 도모할 수 있으므로, 이는 입법목적 달성을 위한 적합한 수단이 된다.
(2) 기산점이 불합리한지 여부
(가) 기산일조항은 공용부분에 관한 하자담보청구권의 제척기간을 하나의 집합건물에 공통되는 사용검사일 등부터 기산하도록 한다.
사용검사란 주택법에 따른 사업계획승인을 받아 시행하는 주택건설사업을 완료한 경우에 시장ㆍ군수ㆍ구청장이나 국토교통부장관이 사업주체에 대하여 하는 행정처분으로서, 완공된 주택이 승인받은 대로 건축행정 목적에 적합한지 여부를 확인하고 사용검사필증을 교부하여 줌으로써 허가받은 자로 하여금 완공된 주택을 사용ㆍ수익할 수 있게 하는 법률효과를 발생시킨다(주택법 제49조 및 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012두26593 판결 참조). 마찬가지로 건축법에 따른 사용승인 처분은 건축허가를 받아 건축된 건물이 건축허가 사항대로 건축행정 목적에 적합한지 여부를 확인하고 사용승인서를 교부하여 줌으로써 허가받은 자로 하여금 건축한 건물을 사용ㆍ수익할 수 있게 하는 법률효과를 발생시킨다(건축법 제22조 및 대법원 2007. 4. 26. 선고 2006두18409 판결 참조). 즉, 사용검사일 등은 집합건물이 그 건축공사가 완료되어 사용ㆍ수익할 수 있는 상태에 있게 된 날을 의미한다.
우리나라에서는 아파트, 오피스텔 등 집합건물에 대하여 착공과 동시에 입주자를 모집하는 선분양제도가 활성화되어 있어, 통상 사용검사일 등과 구분소유자에 대한 인도일이 근접하여 있다. 한편, 집합건물 중 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원의 공용에 제공되는 건물부분과 규약이나 공정증서로 공용부분으로 정한 건물부분 등은 공용부분이고, 공용부분은 원칙적으로 구분소유자 전원의 공유에 속한다(집합건물법 제2조 제4호, 제3조, 제10조 제1항 본문 참조). 이러한 사정을 종합하면, 공용부분에 관한 하자담보청구권의 제척기간을 하나의 집합건물에 공통되는 사용검사일 등부터 기산하도록 한 것은 합리적이라고 볼 수 있다.
만일 공용부분에 관하여도 전유부분과 마찬가지로 구분소유자에게 인도한
날부터 개별적으로 제척기간을 기산하도록 한다면, 분양자 등은 지나치게 장기간 광범위한 담보책임을 부담하게 된다. 경우에 따라서는 사실상 최종의 구분소유자가 인도받는 날까지 제척기간의 기산일이 계속 미뤄지는 문제가 발생할 수도 있다.
따라서 공용부분에 관한 하자담보청구권의 제척기간을 사용검사일 등부터 기산하도록 한 것이 위 권리의 행사를 현저히 곤란하게 하거나 사실상 불가능하게 할 정도로 불합리하다고 보기 어렵다.
(나) 통상 제척기간이나 제소기간은 권리가 발생한 때부터 또는 권리자가 그 권리를 인식한 때부터 기산하도록 규정한다. 그런데 기산일조항은 이와 달리 권리의 발생이나 그 인식과는 상관없이 사용검사일 등이라는 일률적인 기산점을 정하고 있다. 이로 인하여 사용검사 등 이후에도 분양되지 않은 이른바 ‘준공후 미분양’ 집합건물, 그리고 이 사건 아파트와 같이 사용검사 등 이후 상당한 기간이 지나서야 분양자 아닌 사람이 구분소유권을 취득할 수 있는 집합건물은 사용검사일 등부터 분양일 전까지 하자담보청구권을 행사할 주체가 없는 상태에서 제척기간이 진행된다. 이러한 관점에서 기산일조항의 내용이 다소 불합리하다고 볼 여지가 있기는 하다.
그러나 우리나라에서 특별히 집합건물에 발생한 하자에 대하여 분양자 등의 담보책임을 무겁게 정하는 이유는, 선분양제도의 활성화로 수분양자가 실제 시공상태를 확인하지 못한 채 분양계약을 체결하는 경우가 많아 분양자 등의 사후적인 담보책임을 통하여 구분소유자를 두텁게 보호할 필요가 있기 때문이다. 이러한 현실적인 배경을 고려하면, 사용검사 등을 이미 마친 상태에서 집합건물을 소유하게 되었거나 자신이 거주하여 온 바로 그 임대주택을 분양전환을 통하여 소유하게 된 구분소유자를 착공과 동시에 또는 일부 골조공사만 완료된 상태에서 선분양받는 구분소유자와 보호의 필요성이 같다고 보기는 어렵다. 사용검사 등을 이미 마친 집합건물을 분양받고자 하는 사람은 완성된 집합건물의 하자 유무 및 정도를 살펴보고 구분소유권 취득 여부를 결정할 수 있고, 이때 하자보수를 조건으로 한 분양계약을 체결하거나 하자보수비용 등을 분양가격에 반영할 가능성이 있기 때문이다.
(다) 다만, 이 사건에서 직접적으로 문제되는 임대주택 분양전환의 경우, 임차인에게 안정적인 주거기반을 제공하기 위하여 5년 이상의 임대의무기간이 설정되어 있어 분양자 아닌 사람이 구분소유권을 취득하여 하자담보청구권을 행사할 수 있게 되기까지 사용검사일 등 이후로 원칙적으로 5년이 지나야 하
므로 구분소유권 취득 시점에 최장 5년의 제척기간이 도과하여 있다는 점, 분양전환의 대상이 되는 공공임대주택의 경우 한국토지주택공사 등 임대인 측에서 법령에서 정한 산정기준에 따라 분양전환가격을 획일적으로 결정하여 위와 같이 분양가격을 개별적으로 조율한다는 대안은 현실적이지 않다는 점 등이 문제될 수 있다.
그런데 임대의무기간 10년 또는 5년의 공공건설임대주택을 무주택자인 임차인 등에게 우선 분양전환할 때의 분양전환가격 산정기준을 정한 공공주택 특별법 시행규칙 [별표 7]에 의하면, 임대의무기간이 10년인 경우 분양전환가격은 감정평가금액을 초과할 수 없고, 임대의무기간이 5년인 경우 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액으로 정하도록 되어 있어, 분양전환가격 산정에 감정평가금액이 반영된다. ‘감정평가에 관한 규칙’ 및 ‘감정평가 실무기준’ 등에 따르면, 건물의 감정평가 시 노후화 또는 사용으로 인한 마멸ㆍ파손 등 물리적 감가요인, 설계 불량, 설비 부족 등 기능적 감가요인을 고려하여 대상물건의 가액을 적정화하여야 하므로, 임대주택 분양전환가격에 영향을 미치는 감정평가금액은 하자 등 건물의 현황을 감안하여 결정된다. 나아가 공공임대주택의 임차인은 분양전환가격 산정을 위한 감정평가 결과 해당 감정평가가 관계 법령을 위반하여 이루어졌거나 부당하게 평가되었다는 이유로 이의신청을 할 수 있고, 그러한 이유가 인정되면 감정평가를 다시 해야 하는데(공공주택 특별법 제50조의3 제5항 단서, 같은 법 시행령 제56조 제4항), 임차인은 그 임대주택에 최소 5년간 거주하면서 시공 상태를 상세히 파악하고 하자를 발견할 기회가 있었으므로 이의신청을 통하여 공용부분 하자를 보다 적극적으로 고려한 재평가가 이루어지도록 할 수도 있다.
한편, 분양자 아닌 사람이 구분소유권을 취득하는 시점이 늦다는 임대주택의 특성을 반영하여 공용부분 하자에 대한 기산일을 분양전환일 등 이후로 미룬다면, 공공주택사업자는 이로 인한 부담을 감안하여 분양전환가격을 높이거나 임대주택 공급을 줄일 가능성이 있고, 이에 따라 오히려 서민의 주거에 불안이 초래될 수 있다.
여기에 아래와 같이 임대주택의 임차인 또는 입주자가 공용부분의 하자보수 등을 위하여 활용할 수 있는 제도들이 마련되어 있다는 점까지 더하여 보면, 사용검사일 등부터 제척기간을 기산하도록 한 것이 입법재량의 한계를 일탈하였다고 단정하기 어렵다.
ⓛ 앞서 언급한 2016. 8. 12. 공동주택관리법령 시행 전이라면, 심판대상조항
이 정한 제척기간이 지났더라도 2015. 8. 11. 법률 제13474호로 개정되기 전의 구 주택법과 2016. 8. 11. 대통령령 제27444호로 전부개정되기 전의 구 주택법 시행령에 규정된 하자에 대하여는 분양전환 후 입주자로서 직접 혹은 입주자대표회의 등을 통하여 사업주체를 상대로 해당 하자가 각 하자담보책임기간 내 발생하여 그로부터 10년의 소멸시효기간이 경과하지 않은 한 하자보수를 청구할 수 있고, 사업주체가 하자보수를 청구받은 다음 일정 기간 내 하자를 보수하거나 하자보수계획을 통보하지 않는 경우 하자보수보증금을 사용하여 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 할 수 있다(구 주택법 제46조 제1항, 같은 법 시행령 제59조 제1항 및 제3항, 제59조의2 제1항).
한편, 2017. 10. 19. 이후 사용검사를 받은 공공임대주택이라면 2017. 4. 18. 법률 제14793호로 개정된 공동주택관리법에 따라 임차인의 지위에서도 해당 공공임대주택을 공급한 사업주체를 상대로 임차인대표회의를 거쳐 공용부분에 대한 하자보수를 청구할 수 있다(공동주택관리법 제36조 제2항, 같은 법 시행령 제38조 제2항 제2호 가목).
② 임대주택의 임차인들은 임차인대표회의를 구성하여 임대사업자와 공용부분의 유지ㆍ보수, 그리고 하자 보수에 관하여 협의할 수 있고, 협의가 원만하지 않을 경우 임대주택분쟁조정위원회에 조정을 신청하여 위 사항에 대한 구속력 있는 합의를 도출하는 것도 가능하다(공공주택 특별법 제50조 제1항, ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 제52조 제4항 제3호 및 제5호, 제56조, 제57조 및 같은 법 시행령 제42조 제4항 제1호).
③ 임차인은 해당 임대주택이 하자로 인하여 그 사용ㆍ수익에 필요한 상태를 유지하지 못한다면 민법 제623조 및 임대차계약을 근거로 하자보수를 청구할 수 있다. 특히, 임대주택에 관한 임대차계약 체결 시 사용하여야 하는 표준임대차계약서는 임대인에게 주택 공용부분과 그 부대시설, 복리시설에 대한 관리의무, 보수ㆍ수선의무를 부과하고 있으므로, 이를 근거로 공용부분에 발생한 하자의 보수를 청구할 수 있을 것이다(공공주택 특별법 제49조의2 제1항, 같은 법 시행규칙 제32조 제1항 별지 제5호 서식, ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 제47조 제1항 및 같은 법 시행규칙 제20조 제1항 별지 제24호 서식).
(라) 이상을 종합하면, 공용부분 하자에 관한 제척기간을 사용검사일 등부터 기산하도록 한 것이 불합리하다고 보기 어렵다.
(3) 제척기간이 지나치게 단기간인지 여부
개정 전 집합건물법 제9조 제1항에 준용되던 민법 제671조 제1항 단서가 석
조, 석회조 등으로 조성된 건물에 대한 담보책임 존속기간을 10년의 장기로 정한 이유는, 위와 같은 건물에서 구조상 주요한 부분에 내재한 하자의 경우 단기간 내에 발견하기 어렵고 상당한 기간이 지나서 비로소 발현되는 경우가 많다는 점, 그런데 이러한 하자가 건물의 안전에 미치는 영향이 커 제때 보수되지 않을 경우 도급인은 물론 해당 건물의 이용자 등 제3자의 생명과 신체에 중대한 위협이 되므로 장기적 관리가 필요하다는 점 등을 들 수 있다.
그런데 집합건물은 여러 물건이 결합된 총합적인 물건으로서 전유부분과 공용부분의 구분을 포함하여 건물의 기능과 목적 면에서 다양하게 나뉘고, 특정 부분의 하자가 건물의 안전에 미치는 영향도 각각 다르므로 가능한 한 구성부분별로 적정한 담보책임기간을 두는 것이 합리적이다. 개정 집합건물법 제9조의2 제1항 제1호에서 말하는 주요구조부와 지반공사의 하자는 건물을 지탱하고 있는 기둥, 바닥, 벽 등에 발생하여 건물의 붕괴 등을 야기하는 데 반하여 제2호 하자는 건물의 안전에 직접 중대한 영향을 미치는 경우가 드물다. 이처럼 건물의 주요 부분이 아닌 표면적이고 소모되기 쉬운 부분은 상대적으로 하자가 조기에 발현되고 인식도 용이하기 때문에 담보책임의 존속기간을 5년 이하의 단기로 정하더라도 권리행사에 지장을 초래할 우려가 적고, 오히려 건물이라는 이유만으로 모든 하자에 대한 담보책임이 10년간 존속하도록 하는 것은 분양자 등에게 지나치게 가혹할 수 있다.
이를 고려할 때, 제2호 하자에 적용되는 5년 이하의 제척기간은 합리적 범위 내에서 정하여졌다고 봄이 타당하다.
(4) 소결
따라서 심판대상조항은 입법재량의 한계를 벗어나지 않으므로 청구인의 재산권을 침해하지 않는다.
5. 결론
그렇다면 심판대상조항은 헌법에 위반되지 아니하므로, 관여 재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.
재판관 유남석 이선애 이석태 이은애 이종석 이영진 김기영 문형배 이미선