헌법재판소
2024헌바260
주택임대차보호법 제6조의3 제1항 등 위헌소원
결정일: 2025년 10월 23일
결정요지
참조조문
결정 전문
【당 사 자】
사 건 2024헌바260 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 등 위헌소원
청 구 인 김○○대리인 법무법인(유한) 강남 담당변호사 임세준
당 해 사 건 의정부지방법원 2023나203178 손해배상(기)
선 고 일 2025. 10. 23.
【주 문】
주택임대차보호법(2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 것) 제6조의3 제1항, 제5항, 제6항은 모두 헌법에 위반되지 아니한다.
【이 유】
1. 사건개요
가. 2020. 7. 31. 법률 제17470호로 주택임대차보호법이 개정되면서, 임차인이 일정한 기간 내에 계약갱신을 요구할 경우 임대인이 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하도록 하고, 임대인이 실제 거주를 이유로 갱신을 거절한 후 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임차인이 입은 손해를 배상하도록 하는 제6조의3 등이 신설되었다. 주택임대차보호법 제6조의3은 개정 법률의 시행일인 2020. 7. 31. 당시 존속 중인 임대차에도 적용된다(부칙 제2조 제1항).
나. 청구인은 2019. 5. 7. 김□□과 임대차계약을 체결하여 청구인 소유 ○○시 소재 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’이라 한다)를 2019. 5. 23.부터 2021. 5. 22.까지 임대하였다. 청구인은 2021. 1. 9. 무렵 김□□에게 이 사건 아파트에 자신이 실제 거주할 것임을 밝히며 임대차계약 갱신을 거절하였고 이에 김□□은 위 계약기간 만료일 전 이 사건 아파트에서 퇴거하였다. 그런데 청구인은 2021. 9. 8. 제3자와 사이에 이 사건 아파트에 관하여 임차기간을 2021. 9. 9.부터 2023. 9. 8.까지로 정한 임대차계약을 체결하였다.
다. 김□□은 청구인을 상대로 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따라 청구인의 갱신거절로 인하여 입은 손해에 대하여 같은 법 제6조의3 제6항에 의한 손해배상액을 청구하는 소를 제기하여 2023. 1. 27. 승소하였다(의정부지방법원 2021가단143691). 청구인은 항소하였고, 항소심 계속 중 주택임대차보호법 제6조의3 제1항, 제5항, 제6항에 대하여 위헌법률심판제청신청을 하였으나, 당해 사건 법원은 2024. 6. 20. 청구인의 항소를 기각하면서(의정부지방법원 2023나203178) 위헌법률심판제청신청도 함께 기각하였다(의정부지방법원 2023카기10249).
라. 청구인은 2024. 7. 1. 위 조항들에 대하여 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.
2. 심판대상
이 사건 심판대상은 주택임대차보호법(2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 것, 이하 ‘주택임대차법’이라 한다) 제6조의3 제1항(이하 ‘계약갱신요구 조항’이라 한다), 같은 조 제5항, 제6항(이하 ‘손해배상 조항’이라 하고, 계약갱신요구 조항과 합하여 ‘심판대상조항’이라 한다)이 헌법에 위반되는지 여부이다. 심판대상조항 및 관련조항은 다음과 같다.
[심판대상조항]
주택임대차보호법(2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 것)
제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
⑤ 임대인이 제1항 제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항 제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
[관련조항]
주택임대차보호법(2020. 6. 9. 법률 제17363호로 개정된 것)
제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
주택임대차보호법(2009. 5. 8. 법률 제9653호로 개정된 것)
제6조(계약의 갱신) ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
주택임대차보호법 부칙(2020. 7. 31. 법률 제17470호)
제2조(계약갱신 요구 등에 관한 적용례) ① 제6조의3 및 제7조의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다.
3. 청구인의 주장
계약갱신요구 조항은 소위 갭투자를 통해 다수의 주택을 보유한 자와 같이 국가가 그 주거 불안을 해소해주어야 할 필요성을 인정하기 어려운 임차인도 보호하고 있으므로 목적의 정당성이 인정되지 않고, 보호 대상 임차인을 무주택자 또는 1가구 1주택자로 한정하는 등의 덜 침해적인 대안이 있음에도 모든 주택 임차인에게 일률적으로 계약갱신요구권을 인정하고 있어 침해의 최소성에도 반한다. 따라서 계약갱신요구 조항은 과잉금지원칙에 반하여 임대인의 재산권을 침해한다.
손해배상 조항은 임대인의 실제 거주를 이유로 계약갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 임대인이 부담해야 하는 손해배상액의 산정 방법을 정하면서, 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전까지의 기간 중 임대인이 목적 부동산을 제3자에게 임차하지 아니한 기간에 대한 손해배상액이 공제될 여지를 두지 아니하고 일률적으로 환산월차임 간 차액의 2년분 해당 금액 등을 손해배상액으로 규정하여 임대인에게 과도한 손해배상책임을 부과하므로 과잉금지원칙에 위배되어 임대인의 재산권을 침해한다.
4. 판단
가. 헌법재판소 선례
헌법재판소는 2024. 2. 28. 2020헌마1343등 결정에서 심판대상조항이 과잉금지원칙에 반하여 임대인의 재산권 등을 침해하지 않는다고 판단하였다. 그 이유의 요지는 다음과 같다.
『(1) 심사기준
사회적 연관관계가 큰 경제적 활동을 규제하는 입법사항에 대하여는 보다 완화된 심사기준이 적용된다(헌재 2020. 3. 26. 2018헌바205등 참조). 주택은 인간의 생존을 위한 기본요소이자 주거생활의 터전이 되고, 인간의 삶의 기본적인 물질적 조건이라는 특수성을 가지며, 주택 임차인의 보호가 주거안정의 보장과 관련하여 중요한 공익적 목적이 되는 점을 고려할 때, 주택 재산권에 대하여는 상당한 정도의 사회적 구속성이 인정된다. 나아가 주택 임대차계약의 갱신 여부, 계약내용 및 상대방 결정 등은 임대인 소유의 주택에 대한 사용ㆍ수익행위로서 일반적인 경제활동 영역에 속하는 것이고, 임차인 보호와 주거안정 보장의 측면에서 중요한 사회적 관련성을 갖는다. 따라서 주택임대차법상 임차인 보호 규정들이 재산권을 침해하는지 여부에 대하여는 보다 완화된 심사기준을 적용하여야 할 것이다.
(2) 판단
(가) 입법목적의 정당성 및 수단의 적합성
주택임대차법은 국민의 쾌적한 주거생활과 주택 임차인의 주거안정을 보호하여야 하는 국가의 헌법상 의무를 구체화한 것으로, 2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 주택임대차법에서는 임대차계약의 존속기간을 연장하고 급격한 차임의 증액을 제한하여 임차인의 경제적 부담을 완화함으로써 임차인의 주거안정 보장이라는 정책적 목적을 실현하기 위해, 법정 임대차기간인 2년이 만료될 무렵 임차인에게 한 차례 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리를 부여하고, 그 실효성을 위해 정당한 사유 없이 갱신거절을 한 임대인에게 손해배상책임을 부담하도록 하였다.
이와 같은 심판대상조항의 임차인 주거안정 보장이라는 입법목적은 정당하고, 임차인에게 임대차계약 갱신요구권을 부여하고 정당한 사유 없이 갱신거절을 한 임대인에게 손해배상책임을 부담하게 하는 것은 임차인의 주거이동률을 낮추고 임차인의 주거안정을 도모할 수 있다는 점에서 수단의 적합성 또한 인정된다.
(나) 침해의 최소성
1) 계약갱신요구 조항
계약갱신요구 조항은 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 임대인이 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하도록 하나, 그 경우에도 임대인은 계약갱신에 따라 종전 임차인과의 임대차계약을 유지함으로써 해당 주택에 대한 사용ㆍ수익권을 여전히 행사할 수 있다는 점은 마찬가지이므로, 임대인의 사용ㆍ수익권에 대한 전면적인 제한이 발생한다고 볼 수 없다.
임차인의 계약갱신요구권은 무제한 인정되는 것이 아니라, 그 행사기간과 행사 횟수가 한정되어 있고, 그로 인해 갱신되는 임대차의 법정 존속기간도 2년으로 규정되어 있다(주택임대차법 제6조 제1항 전문, 제6조의3 제2항). 나아가 계약갱신요구조항은 제6조의3 제1항 단서 각 호에 임대인이 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유를 규정하여 임대인의 기본권 제한을 완화하는 입법적 장치도 마련하고 있다.
2) 손해배상 조항
손해배상 조항 중 제6조의3 제5항은 임대인이 실제 거주를 이유로 갱신거절하고 ‘정당한 사유’ 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인이 손해배상의무를 부담하도록 하고 있다. 이는 임차인이 임대인의 실제 거주 의사를 확인하기 어려운 점 등을 이용하여 임대인이 계약갱신요구의 회피 수단으로 갱신거절을 남용하는 것을 방지함과 동시에 계약갱신요구 제도의 실효성을 확보하기 위한 것으로, 갱신거절을 남용하는 임대인에게 일정한 책임을 묻는 것은 불가피하다. 나아가 위 조항의 ‘정당한 사유’, 즉 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 것으로서 제3자에게 임대할 수밖에 없었던 불가피한 사정이 인정되는 경우에는 임대인이 제3자에게 목적 주택을 임대하더라도 그로 인한 손해배상책임을 면할 수 있다는 점을 고려하면, 임대인의 재산권 제한이 과도하다고 보기 어렵다.
한편, 손해배상 조항 중 제6조의3 제6항은 손해배상의 일반원칙에 따라 임차인에게 손해액의 입증책임을 부담시킬 경우 법적 분쟁과 그에 따른 비용 발생에 부담을 느낀 임차인이 사실상 손해배상의 청구를 포기하게 되는 점을 고려하여 손해액의 입증책임을 완화하고 있는데, 이를 통해 손해배상액 산정에 관한 다툼을 예방하고 임차인의 신속한 피해 구제가 이루어지도록 하여 분쟁을 조기에 해결할 수 있다. 또한 위 조항 각 호에 나열된 금액은 임대인이 제3자에게 임대함으로써 얻게 되는 이익이나 임차인이 입은 손해액 또는 임대인의 갱신거절 남용을 막을 수 있는 정도를 훨씬 상회하는 금액이라 볼 수 없고, 임대인이 사전에 임차인과 손해배상액의 예정에 관한 합의를 함으로써 위 조항의 적용을 받지 않을 가능성도 존재한다. 따라서 손해배상 조항 중 제6조의3 제6항이 임대인의 재산권을 과도하게 제한한다고 보기 어렵다.
3) 이상의 사정을 종합하면, 심판대상조항은 침해최소성에 반하지 아니한다.
(다) 법익의 균형성
주거의 안정은 인간다운 생활을 영위하기 위한 필수불가결한 요소이며, 국가는 경제적 약자인 임차인을 보호하고 사회복지의 증진에 노력할 의무를 지므로, 심판대상조항이 달성하고자 하는 임차인의 주거안정이라는 공익은 크다고 할 것이다. 반면 임대인의 재산권에 대한 제한은 비교적 단기간 이루어지는 것으로 그 제한 정도가 크다고 볼 수 없으므로 법익의 균형성도 인정된다.
(라) 소결
따라서 심판대상조항은 과잉금지원칙에 반하여 청구인들의 재산권을 침해한다고 볼 수 없다.』
나. 선례 변경의 필요성 여부
청구인은 계약갱신요구 조항이 다주택자인 임차인 등 주거 안정을 보호할 필요가 없는 임차인에게도 계약갱신요구권을 인정하고 있으므로 과잉금지원칙에 위배된다고 주장한다. 그러나 주거의 안정성은 헌법 제35조 제3항에 따른 주거권 보장의 핵심이자 인간다운 생활을 위한 필수불가결한 요소로서, 다주택자라고 하여 실제 거주지의 임차인이라는 지위에서 유래할 수 있는 주거의 불안정성을 응당 감내하도록 요구받고 있다고 보기는 어렵다는 점에서 이러한 주장은 받아들이기 어렵다.
또한 청구인은 손해배상 조항에서 임대인의 손해배상액 산정 방법을 ‘임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액’ 등으로 일률적으로 규정한 것은 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전까지의 기간 중 임대인이 목적 부동산을 제3자에게 임차하지 아니한 기간에 대한 배상액을 임대인의 손해배상액에서 공제할 방법을 두지 않아 임대인에게 지나친 손해배상액을 부담하게 하므로 과잉금지원칙에 위배된다고 주장한다. 그러나 손해배상 조항은 계약갱신요구의 회피 수단으로 갱신거절을 남용하는 것을 방지하고 계약갱신요구 제도의 실효성을 확보하기 위한 것으로, 임대인이 기존 임대차의 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 임대차가 갱신되어 유지되었을 기간 동안 제3자에 대한 목적 주택 임대를 통해 얻게 되는 이익을 회수하는 것에만 그 목적이 있지 않다. 따라서 손해배상 조항에 의한 배상액이 반드시 기존 임대차의 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 임대차가 갱신되어 유지되었을 기간 내에 임대인이 제3자에 대한 목적주택의 임대로 얻게 되는 이익의 범위로 한정되어야 한다고 할 수 없고, 그러한 범위를 초과하였다고 하여 곧바로 이를 과도하다고 볼 수도 없다.
이상의 사항과 함께 선례의 논지를 종합하여 보면, 위와 같은 선례의 결정이유는 이 사건에서도 그대로 타당하고, 이와 달리 판단해야 할 사정변경이나 필요성이 있다고 보이지 아니한다. 따라서 심판대상조항은 과잉금지원칙에 반하여 임대인의 재산권을 침해하지 아니한다.
5. 결론
그렇다면 심판대상조항은 모두 헌법에 위반되지 아니하므로, 관여 재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.
사 건 2024헌바260 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 등 위헌소원
청 구 인 김○○대리인 법무법인(유한) 강남 담당변호사 임세준
당 해 사 건 의정부지방법원 2023나203178 손해배상(기)
선 고 일 2025. 10. 23.
【주 문】
주택임대차보호법(2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 것) 제6조의3 제1항, 제5항, 제6항은 모두 헌법에 위반되지 아니한다.
【이 유】
1. 사건개요
가. 2020. 7. 31. 법률 제17470호로 주택임대차보호법이 개정되면서, 임차인이 일정한 기간 내에 계약갱신을 요구할 경우 임대인이 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하도록 하고, 임대인이 실제 거주를 이유로 갱신을 거절한 후 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임차인이 입은 손해를 배상하도록 하는 제6조의3 등이 신설되었다. 주택임대차보호법 제6조의3은 개정 법률의 시행일인 2020. 7. 31. 당시 존속 중인 임대차에도 적용된다(부칙 제2조 제1항).
나. 청구인은 2019. 5. 7. 김□□과 임대차계약을 체결하여 청구인 소유 ○○시 소재 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’이라 한다)를 2019. 5. 23.부터 2021. 5. 22.까지 임대하였다. 청구인은 2021. 1. 9. 무렵 김□□에게 이 사건 아파트에 자신이 실제 거주할 것임을 밝히며 임대차계약 갱신을 거절하였고 이에 김□□은 위 계약기간 만료일 전 이 사건 아파트에서 퇴거하였다. 그런데 청구인은 2021. 9. 8. 제3자와 사이에 이 사건 아파트에 관하여 임차기간을 2021. 9. 9.부터 2023. 9. 8.까지로 정한 임대차계약을 체결하였다.
다. 김□□은 청구인을 상대로 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따라 청구인의 갱신거절로 인하여 입은 손해에 대하여 같은 법 제6조의3 제6항에 의한 손해배상액을 청구하는 소를 제기하여 2023. 1. 27. 승소하였다(의정부지방법원 2021가단143691). 청구인은 항소하였고, 항소심 계속 중 주택임대차보호법 제6조의3 제1항, 제5항, 제6항에 대하여 위헌법률심판제청신청을 하였으나, 당해 사건 법원은 2024. 6. 20. 청구인의 항소를 기각하면서(의정부지방법원 2023나203178) 위헌법률심판제청신청도 함께 기각하였다(의정부지방법원 2023카기10249).
라. 청구인은 2024. 7. 1. 위 조항들에 대하여 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.
2. 심판대상
이 사건 심판대상은 주택임대차보호법(2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 것, 이하 ‘주택임대차법’이라 한다) 제6조의3 제1항(이하 ‘계약갱신요구 조항’이라 한다), 같은 조 제5항, 제6항(이하 ‘손해배상 조항’이라 하고, 계약갱신요구 조항과 합하여 ‘심판대상조항’이라 한다)이 헌법에 위반되는지 여부이다. 심판대상조항 및 관련조항은 다음과 같다.
[심판대상조항]
주택임대차보호법(2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 것)
제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
⑤ 임대인이 제1항 제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항 제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
[관련조항]
주택임대차보호법(2020. 6. 9. 법률 제17363호로 개정된 것)
제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
주택임대차보호법(2009. 5. 8. 법률 제9653호로 개정된 것)
제6조(계약의 갱신) ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
주택임대차보호법 부칙(2020. 7. 31. 법률 제17470호)
제2조(계약갱신 요구 등에 관한 적용례) ① 제6조의3 및 제7조의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다.
3. 청구인의 주장
계약갱신요구 조항은 소위 갭투자를 통해 다수의 주택을 보유한 자와 같이 국가가 그 주거 불안을 해소해주어야 할 필요성을 인정하기 어려운 임차인도 보호하고 있으므로 목적의 정당성이 인정되지 않고, 보호 대상 임차인을 무주택자 또는 1가구 1주택자로 한정하는 등의 덜 침해적인 대안이 있음에도 모든 주택 임차인에게 일률적으로 계약갱신요구권을 인정하고 있어 침해의 최소성에도 반한다. 따라서 계약갱신요구 조항은 과잉금지원칙에 반하여 임대인의 재산권을 침해한다.
손해배상 조항은 임대인의 실제 거주를 이유로 계약갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 임대인이 부담해야 하는 손해배상액의 산정 방법을 정하면서, 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전까지의 기간 중 임대인이 목적 부동산을 제3자에게 임차하지 아니한 기간에 대한 손해배상액이 공제될 여지를 두지 아니하고 일률적으로 환산월차임 간 차액의 2년분 해당 금액 등을 손해배상액으로 규정하여 임대인에게 과도한 손해배상책임을 부과하므로 과잉금지원칙에 위배되어 임대인의 재산권을 침해한다.
4. 판단
가. 헌법재판소 선례
헌법재판소는 2024. 2. 28. 2020헌마1343등 결정에서 심판대상조항이 과잉금지원칙에 반하여 임대인의 재산권 등을 침해하지 않는다고 판단하였다. 그 이유의 요지는 다음과 같다.
『(1) 심사기준
사회적 연관관계가 큰 경제적 활동을 규제하는 입법사항에 대하여는 보다 완화된 심사기준이 적용된다(헌재 2020. 3. 26. 2018헌바205등 참조). 주택은 인간의 생존을 위한 기본요소이자 주거생활의 터전이 되고, 인간의 삶의 기본적인 물질적 조건이라는 특수성을 가지며, 주택 임차인의 보호가 주거안정의 보장과 관련하여 중요한 공익적 목적이 되는 점을 고려할 때, 주택 재산권에 대하여는 상당한 정도의 사회적 구속성이 인정된다. 나아가 주택 임대차계약의 갱신 여부, 계약내용 및 상대방 결정 등은 임대인 소유의 주택에 대한 사용ㆍ수익행위로서 일반적인 경제활동 영역에 속하는 것이고, 임차인 보호와 주거안정 보장의 측면에서 중요한 사회적 관련성을 갖는다. 따라서 주택임대차법상 임차인 보호 규정들이 재산권을 침해하는지 여부에 대하여는 보다 완화된 심사기준을 적용하여야 할 것이다.
(2) 판단
(가) 입법목적의 정당성 및 수단의 적합성
주택임대차법은 국민의 쾌적한 주거생활과 주택 임차인의 주거안정을 보호하여야 하는 국가의 헌법상 의무를 구체화한 것으로, 2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 주택임대차법에서는 임대차계약의 존속기간을 연장하고 급격한 차임의 증액을 제한하여 임차인의 경제적 부담을 완화함으로써 임차인의 주거안정 보장이라는 정책적 목적을 실현하기 위해, 법정 임대차기간인 2년이 만료될 무렵 임차인에게 한 차례 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리를 부여하고, 그 실효성을 위해 정당한 사유 없이 갱신거절을 한 임대인에게 손해배상책임을 부담하도록 하였다.
이와 같은 심판대상조항의 임차인 주거안정 보장이라는 입법목적은 정당하고, 임차인에게 임대차계약 갱신요구권을 부여하고 정당한 사유 없이 갱신거절을 한 임대인에게 손해배상책임을 부담하게 하는 것은 임차인의 주거이동률을 낮추고 임차인의 주거안정을 도모할 수 있다는 점에서 수단의 적합성 또한 인정된다.
(나) 침해의 최소성
1) 계약갱신요구 조항
계약갱신요구 조항은 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 임대인이 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하도록 하나, 그 경우에도 임대인은 계약갱신에 따라 종전 임차인과의 임대차계약을 유지함으로써 해당 주택에 대한 사용ㆍ수익권을 여전히 행사할 수 있다는 점은 마찬가지이므로, 임대인의 사용ㆍ수익권에 대한 전면적인 제한이 발생한다고 볼 수 없다.
임차인의 계약갱신요구권은 무제한 인정되는 것이 아니라, 그 행사기간과 행사 횟수가 한정되어 있고, 그로 인해 갱신되는 임대차의 법정 존속기간도 2년으로 규정되어 있다(주택임대차법 제6조 제1항 전문, 제6조의3 제2항). 나아가 계약갱신요구조항은 제6조의3 제1항 단서 각 호에 임대인이 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유를 규정하여 임대인의 기본권 제한을 완화하는 입법적 장치도 마련하고 있다.
2) 손해배상 조항
손해배상 조항 중 제6조의3 제5항은 임대인이 실제 거주를 이유로 갱신거절하고 ‘정당한 사유’ 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인이 손해배상의무를 부담하도록 하고 있다. 이는 임차인이 임대인의 실제 거주 의사를 확인하기 어려운 점 등을 이용하여 임대인이 계약갱신요구의 회피 수단으로 갱신거절을 남용하는 것을 방지함과 동시에 계약갱신요구 제도의 실효성을 확보하기 위한 것으로, 갱신거절을 남용하는 임대인에게 일정한 책임을 묻는 것은 불가피하다. 나아가 위 조항의 ‘정당한 사유’, 즉 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 것으로서 제3자에게 임대할 수밖에 없었던 불가피한 사정이 인정되는 경우에는 임대인이 제3자에게 목적 주택을 임대하더라도 그로 인한 손해배상책임을 면할 수 있다는 점을 고려하면, 임대인의 재산권 제한이 과도하다고 보기 어렵다.
한편, 손해배상 조항 중 제6조의3 제6항은 손해배상의 일반원칙에 따라 임차인에게 손해액의 입증책임을 부담시킬 경우 법적 분쟁과 그에 따른 비용 발생에 부담을 느낀 임차인이 사실상 손해배상의 청구를 포기하게 되는 점을 고려하여 손해액의 입증책임을 완화하고 있는데, 이를 통해 손해배상액 산정에 관한 다툼을 예방하고 임차인의 신속한 피해 구제가 이루어지도록 하여 분쟁을 조기에 해결할 수 있다. 또한 위 조항 각 호에 나열된 금액은 임대인이 제3자에게 임대함으로써 얻게 되는 이익이나 임차인이 입은 손해액 또는 임대인의 갱신거절 남용을 막을 수 있는 정도를 훨씬 상회하는 금액이라 볼 수 없고, 임대인이 사전에 임차인과 손해배상액의 예정에 관한 합의를 함으로써 위 조항의 적용을 받지 않을 가능성도 존재한다. 따라서 손해배상 조항 중 제6조의3 제6항이 임대인의 재산권을 과도하게 제한한다고 보기 어렵다.
3) 이상의 사정을 종합하면, 심판대상조항은 침해최소성에 반하지 아니한다.
(다) 법익의 균형성
주거의 안정은 인간다운 생활을 영위하기 위한 필수불가결한 요소이며, 국가는 경제적 약자인 임차인을 보호하고 사회복지의 증진에 노력할 의무를 지므로, 심판대상조항이 달성하고자 하는 임차인의 주거안정이라는 공익은 크다고 할 것이다. 반면 임대인의 재산권에 대한 제한은 비교적 단기간 이루어지는 것으로 그 제한 정도가 크다고 볼 수 없으므로 법익의 균형성도 인정된다.
(라) 소결
따라서 심판대상조항은 과잉금지원칙에 반하여 청구인들의 재산권을 침해한다고 볼 수 없다.』
나. 선례 변경의 필요성 여부
청구인은 계약갱신요구 조항이 다주택자인 임차인 등 주거 안정을 보호할 필요가 없는 임차인에게도 계약갱신요구권을 인정하고 있으므로 과잉금지원칙에 위배된다고 주장한다. 그러나 주거의 안정성은 헌법 제35조 제3항에 따른 주거권 보장의 핵심이자 인간다운 생활을 위한 필수불가결한 요소로서, 다주택자라고 하여 실제 거주지의 임차인이라는 지위에서 유래할 수 있는 주거의 불안정성을 응당 감내하도록 요구받고 있다고 보기는 어렵다는 점에서 이러한 주장은 받아들이기 어렵다.
또한 청구인은 손해배상 조항에서 임대인의 손해배상액 산정 방법을 ‘임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액’ 등으로 일률적으로 규정한 것은 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전까지의 기간 중 임대인이 목적 부동산을 제3자에게 임차하지 아니한 기간에 대한 배상액을 임대인의 손해배상액에서 공제할 방법을 두지 않아 임대인에게 지나친 손해배상액을 부담하게 하므로 과잉금지원칙에 위배된다고 주장한다. 그러나 손해배상 조항은 계약갱신요구의 회피 수단으로 갱신거절을 남용하는 것을 방지하고 계약갱신요구 제도의 실효성을 확보하기 위한 것으로, 임대인이 기존 임대차의 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 임대차가 갱신되어 유지되었을 기간 동안 제3자에 대한 목적 주택 임대를 통해 얻게 되는 이익을 회수하는 것에만 그 목적이 있지 않다. 따라서 손해배상 조항에 의한 배상액이 반드시 기존 임대차의 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 임대차가 갱신되어 유지되었을 기간 내에 임대인이 제3자에 대한 목적주택의 임대로 얻게 되는 이익의 범위로 한정되어야 한다고 할 수 없고, 그러한 범위를 초과하였다고 하여 곧바로 이를 과도하다고 볼 수도 없다.
이상의 사항과 함께 선례의 논지를 종합하여 보면, 위와 같은 선례의 결정이유는 이 사건에서도 그대로 타당하고, 이와 달리 판단해야 할 사정변경이나 필요성이 있다고 보이지 아니한다. 따라서 심판대상조항은 과잉금지원칙에 반하여 임대인의 재산권을 침해하지 아니한다.
5. 결론
그렇다면 심판대상조항은 모두 헌법에 위반되지 아니하므로, 관여 재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.