해석례
민원인 - 사용자가 없는 공동주택의 소유자는 관리규약 개정을 결정하는 입주자등에 포함되는지 여부(「공동주택관리법 시행령」 제20조 등 관련)
회신기관: 법제처
회신일: 2020년 11월 19일
질의요지
「공동주택관리법」 제18조제3항 및 같은 법 시행령 제20조제5항에 따르면 관리규약을 개정하는 경우 「공동주택관리법 시행령」 제3조 각 호의 방법에 따라 “전체 입주자등의 과반수 찬성”으로 결정하게 되는바, 이때 “입주자등”에는 공동주택1)1) 「공동주택관리법」 제2조제1항제2호에 따른 의무관리대상 공동주택을 전제함.
의 특정 세대의 소유자 본인이 거주하다가 다른 거주지로 전출하면서 주민등록을 이전하였고 현재 사용자도 없어 아무도 거주하고 있지 않는 세대의 소유자가 포함되는지?
< 질의 배경 >
민원인은 위 질의요지에 대한 국토교통부의 회신내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.
의 특정 세대의 소유자 본인이 거주하다가 다른 거주지로 전출하면서 주민등록을 이전하였고 현재 사용자도 없어 아무도 거주하고 있지 않는 세대의 소유자가 포함되는지?
< 질의 배경 >
민원인은 위 질의요지에 대한 국토교통부의 회신내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.
회답
이 사안과 같이 현재 아무도 거주하고 있지 않는 세대의 소유자는 「공동주택관리법 시행령」 제3조 및 제20조제5항에 따라 관리규약의 개정을 결정하는 데 참여하는 “입주자등”에 포함됩니다.
이유
「공동주택관리법」 제2조제1항제5호부터 제7호까지에서는 입주자와 사용자를 “입주자등”으로, 공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속을 “입주자”로, 공동주택을 임차하여 사용하는 사람2)2) 임대주택의 임차인은 제외함.
을 “사용자”로 각각 정의하여 공동주택의 소유자는 입주자등에 해당하는 것을 명확히 규정하고 있는바, 층간소음이나 간접흡연으로 인해 다른 입주자등에게 피해를 주지 않도록 노력할 의무를 규정한 같은 법 제20조 및 제20조의2와 같이 실제 거주하지 않는 소유자는 규율 대상으로 하지 않는 것이 분명한 경우를 제외하고는 공동주택관리법령상 “입주자등”에는 실제 거주 여부와 관계없이 소유자가 포함된다고 보아야 합니다.
그런데 「공동주택관리법」 제18조제3항의 위임에 따른 같은 법 시행령 제20조제5항에서는 관리규약을 개정하려는 경우 개정 목적, 종전의 관리규약과 달라진 내용 및 관리규약준칙과 달라진 내용을 기재한 개정안을 공고․통지한 후에 전체 입주자등의 과반수 찬성으로 결정하도록 규정하고 있는바, 이는 관리규약의 경우 공동주택의 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위해 입주자등이 정하는 자치규약으로서 입주자등의 권리․의무 등에 관한 사항을 포함하게 되는 만큼, 공동주택의 개별 세대를 대표하여 관리규약의 개정에 대한 의사를 표시할 수 있도록 하려는 취지입니다.
즉 관리규약의 개정절차에 참여할 권리는 기본적으로 공동주택의 개별 세대의 대표에게 있다고 보아야 하는데, 이 사안과 같이 사용자가 없는 세대의 소유자가 실제 거주하지 않는다는 이유로 관리규약 개정절차에 참여할 수 없다고 볼 경우 그 세대를 대표하는 사람이 없게 되는 불합리한 결과가 발생하므로, 사용자가 없는 세대의 소유자는 실제 거주 여부와 관계없이 관리규약 개정절차에 참여하여 의사를 표시할 수 있다고 보는 것이 입주자등의 의사로 관리규약을 개정하도록 규정한 공동주택관리법령의 취지에 부합하는 해석입니다.
또한 「공동주택관리법」 제24조 및 제30조에 따르면 공동주택의 소유자는 실제 거주 여부와 관계없이 관리비예치금3)3) 공동주택의 공용부분의 관리 및 운영 등에 필요한 경비를 말함.
및 장기수선충담금을 납부할 의무가 있는데, 관리비예치금의 관리 및 운용방법, 장기수선충당금의 요율 및 사용절차 등을 정하는 관리규약의 개정절차에 해당 세대를 대표하여 참여할 권리를 사용자가 없는 세대의 소유자라고 하여 부여하지 않는 것은 불합리합니다.
따라서 「공동주택관리법 시행령」 제3조 및 제20조제5항에 따라 관리규약의 개정을 결정하는 절차에 참여하는 “입주자등”에는 이 사안과 같이 현재 사용자도 없어 아무도 거주하고 있지 않는 세대의 소유자가 포함된다고 보아야 합니다.
※ 법령정비 권고사항
「공동주택관리법」에서 “입주자등의 찬성”을 공동주택 의사결정의 요건으로 정한 경우, 해당 “입주자등”에 이 사안과 같이 사용자가 없어 아무도 거주하지 않는 세대의 소유자가 포함되는지 여부에 대해 명확히 규정할 필요가 있습니다.
< 관계 법령>
공동주택관리법
제18조(관리규약) ① (생 략)
② 입주자등은 제1항에 따른 관리규약의 준칙을 참조하여 관리규약을 정한다. 이 경우 「주택법」 제21조에 따라 공동주택에 설치하는 어린이집의 임대료 등에 관한 사항은 제1항에 따른 관리규약의 준칙, 어린이집의 안정적 운영, 보육서비스 수준의 향상 등을 고려하여 결정하여야 한다.
③ 입주자등이 관리규약을 제정ㆍ개정하는 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
④ (생 략)
공동주택관리법 시행령
제3조(관리방법의 결정 방법) 법 제5조제2항에 따른 공동주택 관리방법의 결정 또는 변경은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 한다.
1. 입주자대표회의의 의결로 제안하고 전체 입주자등의 과반수가 찬성
2. 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 제안하고 전체 입주자등의 과반수가 찬성
제20조(관리규약의 제정 등) ①ㆍ② (생 략)
③ 제2항의 경우 사업주체는 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지(인터넷 홈페이지가 없는 경우에는 인터넷 포털을 통해 관리주체가 운영ㆍ통제하는 유사한 기능의 웹사이트 또는 관리사무소의 게시판을 말한다. 이하 같다)에 제안내용을 공고하고 입주예정자에게 개별 통지해야 한다.
④ (생 략)
⑤ 법 제18조제3항에 따라 관리규약을 개정하려는 경우에는 다음 각 호의 사항을 기재한 개정안을 제3항의 방법에 따른 공고ㆍ통지를 거쳐 제3조 각 호의 방법으로 결정한다.
1. 개정 목적
2. 종전의 관리규약과 달라진 내용
3. 관리규약준칙과 달라진 내용
⑥ (생 략)
을 “사용자”로 각각 정의하여 공동주택의 소유자는 입주자등에 해당하는 것을 명확히 규정하고 있는바, 층간소음이나 간접흡연으로 인해 다른 입주자등에게 피해를 주지 않도록 노력할 의무를 규정한 같은 법 제20조 및 제20조의2와 같이 실제 거주하지 않는 소유자는 규율 대상으로 하지 않는 것이 분명한 경우를 제외하고는 공동주택관리법령상 “입주자등”에는 실제 거주 여부와 관계없이 소유자가 포함된다고 보아야 합니다.
그런데 「공동주택관리법」 제18조제3항의 위임에 따른 같은 법 시행령 제20조제5항에서는 관리규약을 개정하려는 경우 개정 목적, 종전의 관리규약과 달라진 내용 및 관리규약준칙과 달라진 내용을 기재한 개정안을 공고․통지한 후에 전체 입주자등의 과반수 찬성으로 결정하도록 규정하고 있는바, 이는 관리규약의 경우 공동주택의 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위해 입주자등이 정하는 자치규약으로서 입주자등의 권리․의무 등에 관한 사항을 포함하게 되는 만큼, 공동주택의 개별 세대를 대표하여 관리규약의 개정에 대한 의사를 표시할 수 있도록 하려는 취지입니다.
즉 관리규약의 개정절차에 참여할 권리는 기본적으로 공동주택의 개별 세대의 대표에게 있다고 보아야 하는데, 이 사안과 같이 사용자가 없는 세대의 소유자가 실제 거주하지 않는다는 이유로 관리규약 개정절차에 참여할 수 없다고 볼 경우 그 세대를 대표하는 사람이 없게 되는 불합리한 결과가 발생하므로, 사용자가 없는 세대의 소유자는 실제 거주 여부와 관계없이 관리규약 개정절차에 참여하여 의사를 표시할 수 있다고 보는 것이 입주자등의 의사로 관리규약을 개정하도록 규정한 공동주택관리법령의 취지에 부합하는 해석입니다.
또한 「공동주택관리법」 제24조 및 제30조에 따르면 공동주택의 소유자는 실제 거주 여부와 관계없이 관리비예치금3)3) 공동주택의 공용부분의 관리 및 운영 등에 필요한 경비를 말함.
및 장기수선충담금을 납부할 의무가 있는데, 관리비예치금의 관리 및 운용방법, 장기수선충당금의 요율 및 사용절차 등을 정하는 관리규약의 개정절차에 해당 세대를 대표하여 참여할 권리를 사용자가 없는 세대의 소유자라고 하여 부여하지 않는 것은 불합리합니다.
따라서 「공동주택관리법 시행령」 제3조 및 제20조제5항에 따라 관리규약의 개정을 결정하는 절차에 참여하는 “입주자등”에는 이 사안과 같이 현재 사용자도 없어 아무도 거주하고 있지 않는 세대의 소유자가 포함된다고 보아야 합니다.
※ 법령정비 권고사항
「공동주택관리법」에서 “입주자등의 찬성”을 공동주택 의사결정의 요건으로 정한 경우, 해당 “입주자등”에 이 사안과 같이 사용자가 없어 아무도 거주하지 않는 세대의 소유자가 포함되는지 여부에 대해 명확히 규정할 필요가 있습니다.
< 관계 법령>
공동주택관리법
제18조(관리규약) ① (생 략)
② 입주자등은 제1항에 따른 관리규약의 준칙을 참조하여 관리규약을 정한다. 이 경우 「주택법」 제21조에 따라 공동주택에 설치하는 어린이집의 임대료 등에 관한 사항은 제1항에 따른 관리규약의 준칙, 어린이집의 안정적 운영, 보육서비스 수준의 향상 등을 고려하여 결정하여야 한다.
③ 입주자등이 관리규약을 제정ㆍ개정하는 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
④ (생 략)
공동주택관리법 시행령
제3조(관리방법의 결정 방법) 법 제5조제2항에 따른 공동주택 관리방법의 결정 또는 변경은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 한다.
1. 입주자대표회의의 의결로 제안하고 전체 입주자등의 과반수가 찬성
2. 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 제안하고 전체 입주자등의 과반수가 찬성
제20조(관리규약의 제정 등) ①ㆍ② (생 략)
③ 제2항의 경우 사업주체는 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지(인터넷 홈페이지가 없는 경우에는 인터넷 포털을 통해 관리주체가 운영ㆍ통제하는 유사한 기능의 웹사이트 또는 관리사무소의 게시판을 말한다. 이하 같다)에 제안내용을 공고하고 입주예정자에게 개별 통지해야 한다.
④ (생 략)
⑤ 법 제18조제3항에 따라 관리규약을 개정하려는 경우에는 다음 각 호의 사항을 기재한 개정안을 제3항의 방법에 따른 공고ㆍ통지를 거쳐 제3조 각 호의 방법으로 결정한다.
1. 개정 목적
2. 종전의 관리규약과 달라진 내용
3. 관리규약준칙과 달라진 내용
⑥ (생 략)