지방법원
민사
95가합12640
보증금반환등
법원: 인천지법
선고일: 1996년 4월 2일
선고: 선고
판시사항
임차인이 임차목적물을 불법 증축하면서 임대인과 사이에 임대차계약 종료시 원상회복하기로 하는 내용의 약정을 한 경우, 그 약정은 증축 부분에 대한 지방자치단체의 철거보상비 수령권을 포기한다는 취지를 포함하는 것인지 여부(소극)
판결요지
임차인이 임차목적물을 불법 증축하면서 임대인과 사이에 임대차계약 종료시 원상회복하기로 하는 내용의 약정을 한 것은 불법 증축에 따른 책임의 소재와 임대차계약 종료시 당사자 사이의 원상회복 의무의 범위 등의 문제를 명확히 하기 위한 것일 뿐, 공공사업으로 인하여 지방자치단체가 지상물에 대한 철거보상비를 지급하는 경우 이에 관한 권리를 포기한다는 취지를 포함하는 약정이라고 볼 수 없다.
참조조문
민법 제105조, 제626조
참조판례
판결 전문
【원 고】 원고 (소송대리인 변호사 김정섭)
【피 고】 피고 (소송대리인 변호사 김형수)
【주 문】
1. 피고는 원고에게 금 17,622,000원 및 이에 대한 1995. 9. 5.부터 1996. 4. 2.까지는 연 5푼, 그 다음날부터 완제일까지 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용은 이를 5분하여 그 2는 원고의, 나머지는 피고의 각 부담으로 한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
【청구취지】 피고는 원고에게 금 29,622,000원 및 이에 대한 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 완제일까지 연 2할 5푼의 비율에 의한 금원을 지급하라.
【이 유】
1. 기초사실
다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1 내지 4호증, 갑 제11호증의 1 내지 3, 을 제3, 4호증의 각 1, 2, 을 제5호증의 1 내지 3, 을 제6호증의 각 기재, 갑 제5호증의 1, 2의 각 영상, 이 법원의 인천 남동구청장에 대한 사실조회결과에 변론의 전취지를 종합하면 인정되고, 반증이 없다.
가. 소외인은 1990. 8.경 피고로부터 인천 남구 (주소 생략), 9, 10 대 150평 및 그 지상 목조스레트지붕 공장 및 창고건물 2동 약 150평(원래 지번은 (주소 생략)이었으나, 1994. 6. 17. (주소 생략), 9, 10으로 분할되었다. 이하 이 사건 토지 및 건물이라 한다)을 가구용품 제조공장으로 사용하기 위하여 임차하였는데, 당시 위 건물을 수리하면서 위 건물 사이의 공간에 별지 도면표시 8, 9, 12, 10, 22, 13, 11, 8의 각 점을 순차로 연결한 선내 ㉮, ㉯, ㉶, ㉷ 부분 114.88㎡에 철파이프 천막지붕을, 같은 도면표시 18, 19, 21, 9, 8, 20, 18의 각 점을 순차로 연결한 선내 ㉴, ㉵ 부분 29.19㎡에 목조 선라이트를 설치하여 이 사건 건물을 일부 증축하였다.
나. 피고는 불법건축으로 문제가 생기면 위 소외인이 위 증축부분을 철거하고 원상회복하는 조건으로 이를 승낙하였다.
다. 그 후 원고는 1992. 11. 20. 위 소외인과 동업계약을 체결하고, 금 50,000,000원을 투자하여 위 가구용품 제조공장을 함께 운영하였는데, 위 소외인은 1993. 6. 14. 위 동업관계에서 탈퇴하자, 원고는 위 소외인의 이 사건 토지 및 건물에 관한 임차권 및 기계설비 등을 양수하여 위 공장을 계속 경영하였다.
라. 피고는 원고에게 위 소외인이 위 동업관계에서 탈퇴하였으니, 이 사건 토지 및 건물에 관한 임대차 승계관계를 명확하게 하기 위하여 임대차 계약을 체결하자고 요구하여, 원고와 피고는 1993. 6. 30. 이 사건 토지 및 건물에 관하여 보증금을 금 18,000,000원, 월임료를 금 1,500,000원, 임차기간을 1993. 7. 1.부터 1995. 6. 30.까지로 정하여 임대차 계약(이하 이 사건 임대차 계약이라 한다)을 체결하였다.
마. 한편 인천 남동구청은 1994. 중순경부터 도림동 소로 2-8호선 도로개설 공사를 시행하면서, 이 사건 토지 중 위 공사의 부지로 편입되는 이 사건 토지 중 일부를 수용하고, 이 사건 건물 중 별지 도면표시 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 20, 18, 19, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 ㉮, ㉯, ㉰, ㉱, ㉲, ㉳, ㉴, ㉵, ㉶, ㉷ 부분 합계 436.16㎡(위 남동구청은 위 선내 부분의 면적을 454.12㎡로 평가하여 보상하였다)를 철거하기로 하면서 그 지상물의 면적에 따라 산정한 보상금을 지급하였는데, 위 ㉮, ㉯, ㉰, ㉱, ㉲, ㉳, ㉶, ㉷ 부분의 철거보상금은 합계금 51,710,400원(430.92㎡×㎡당 금 120,000원, 위 철거부분의 면적은 406.97㎡이나, 위 남동구청은 이를 430.92㎡로 평가하여 보상하였다)이었고, 위 ㉴, ㉵ 부분의 철거보상금은 합계 금 336,400원(23.2㎡×㎡당 14,500원, 위 철거부분의 면적은 29.19㎡이나, 위 남동구청은 이를 23.2㎡로 평가하여 보상하였다)이었다.
바. 위 남동구청은 처음에는 임차인인 원고와 이 사건 건물에 관한 보상협의를 시작하였으나, 피고로부터 그가 이 사건 건물의 소유자라는 이의를 받고 1994. 11. 2. 피고에게 위 소외인이 증축한 부분을 포함하여 위 철거건물 보상금으로 위 금 52,046,800원(금 51,710,400원＋금 336,400원)을 지급하였다.
사. 원고는 이 사건 임대차 계약의 만료일인 1995. 6. 30. 피고에게 이 사건 건물을 명도하였고, 그 후인 1995. 8. 18. 피고로부터 위 보증금 중 금 7,000,000원을 반환받았다. 한편 피고는 원고로부터 1995. 1.분까지의 임료를 지급받았음을 자인하고 있다.
2. 원고의 주장에 대한 판단
위 인정 사실에 의하면, ① 소외인이 증축한 위 ㉮, ㉯, ㉶, ㉷ 부분 114.88㎡ 철파이프 천막구조물 및 위 ㉴, ㉵ 부분 29.19㎡ 목조 선라이트에 대한 권리는 위 소외인의 임대차 계약상의 지위를 승계한 원고에게 속하였던 것이므로, 위 도로개설공사로 인하여 지급된 보상금 중 위 증축부분 면적에 해당하는 금원의 수령권은 원고에게 있었던 것이라 할 것인바, 피고가 위 증축부분에 해당하는 보상금까지 수령한 것은 결국 법률상 원인 없이 이익을 얻고, 그로 인하여 원고에게 동액 상당의 손해를 입힌 것이라 할 것이므로, 피고는 원고에게 합계 금 14,122,000원{(금 51,710,400원×114.88㎡÷430.92㎡)＋(금 336,400원)} 상당을 부당이득으로서 반환할 의무가 있고, ② 또한 피고는 그가 원고에게 반환하지 아니한 이 사건 계약의 임차보증금 11,000,000원 중 원고의 연체임료를 공제한 금 3,500,000원{금 11,000,000원-(금 1,500,000원×5개월)}을 반환할 의무가 있다 할 것이다.
원고는 1995. 2. 6. 피고에게 액면금 3,000,000원인 가계수표 1장을 1995. 1. 및 2월분 임료로 지급하였으므로 원고가 월임료를 연체한 것은 1995. 3월분부터이고, 피고가 그 이후의 연체임료를 위 보증금에서 공제하지 아니하기로 약정하였다고 주장하므로 살피건대, 갑 제10호증의 1, 2의 각 기재만으로는 이를 인정하기에 부족하고, 달리 위 주장사실을 인정할 만한 증거가 없으므로 원고의 위 주장은 이유 없다.
원고는 또한, 피고가 1994. 11. 2. 인천 남동구청에게 이 사건 토지 중 도림동 370의 9 임야 342㎡에 관하여 인천 남동구청 명의의 소유권이전등기를 경료하여 주어 소유권을 상실하였으므로 원고에게 위 임료를 요구할 권리가 없고, 원고로서도 피고에게 위 임료를 지급할 의무가 없다고 주장하므로 살피건대, 갑 제6, 7호증의 각 1, 2, 갑 제8호증의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면, 피고가 1994. 11. 2. 위 도림동 370의 9 임야 342㎡에 관하여 인천 남동구청 명의의 소유권이전등기를 경료하여 주고 위 남동구청으로부터 이 사건 토지 및 건물에 관한 보상금을 수령한 사실은 인정되나, 피고가 이 사건 토지의 소유권을 위 남동구청에게 양도하였다고하여 이 사건 임대차 계약서상의 임대인의 지위를 상실하는 것은 아니라 할 것이고, 달리 피고가 위 임대차 계약에 따라 원고의 이 사건 토지 및 건물의 사용·수익에 필요한 상태를 유지하지 못하였다는 점에 관한 주장·입증이 없는 한 위 인정 사실만으로는 원고의 피고에 대한 임료지급 의무가 소멸하였다고 할 수 없으므로 원고의 위 주장은 이유 없다.
3. 피고의 주장에 대한 판단
피고는, 피고와 소외인이 이 사건 토지 및 건물에 관한 임대차 계약을 체결할 당시 임차인이 이 사건 건물의 구조를 변경하였을 경우 임대차 계약 종료시 이를 원상회복하여 주되 서로 민사상의 배상청구는 하지 않기로 약정하였는바, 이 사건 건물 중 증축부분은 독립된 경제적 가치가 없고, 위 소외인의 권리, 의무를 승계한 원고로서는 오히려 위 증축부분을 철거해야 할 의무가 있으므로 위 증축부분에 관하여 원고에게 위 보상금의 수령권한이 없다고 주장하므로 살피건대, 이에 부합하는 증인 정돈시의 증언은 믿기 어렵고, 다만 을 제8호증의 기재, 증인 소외인의 증언 및 앞서 본 각 증거에 변론의 전취지를 종합하면, 위 증축부분은 이 사건 건물에 이어진 천막 및 목조 구조물인 사실, 원고가 승계하기 전의 임차인인 위 소외인이 원고에게 위 증축부분에 관하여 관할구청에서 철거를 요구할 경우 이를 원상회복하겠다고 약속한 사실 등은 각 인정할 수 있으나, 앞서 인정한 사실관계에 비추어 보면 위와 같은 약정은 불법증축에 따른 책임의 소재 및 임대차계약 종료시 당사자 사이의 원상회복 의무의 범위 등의 문제를 명확히 하기 위한 것일뿐, 이 사건에서와 같이 공공사업으로 인하여 지방자치단체가 지상물에 대한 철거보상비를 지급하는 경우 이에 관한 권리를 포기한다는 취지의 약정이라고 볼 수 없으므로 피고의 위 주장은 이유 없다.
4. 결 론
그렇다면, 피고는 원고에게 금 17,622,000원(부당이득금 14,122,000원＋임차보증금 3,500,000원) 및 이에 대하여 원고가 구하는 이 사건 소장부본 송달 다음날임이 기록상 명백한 1995. 9. 5.부터 피고가 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결선고일인 1996. 4. 2.까지는 민법 소정의 연 5푼, 그 다음날부터 완제일까지는 소송촉진등에관한특례법 소정의 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다 할 것이므로, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지는 이유 없어 이를 기각한다. [별지 생략]
판사 이홍권(재판장) 진창수 성수제
【피 고】 피고 (소송대리인 변호사 김형수)
【주 문】
1. 피고는 원고에게 금 17,622,000원 및 이에 대한 1995. 9. 5.부터 1996. 4. 2.까지는 연 5푼, 그 다음날부터 완제일까지 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용은 이를 5분하여 그 2는 원고의, 나머지는 피고의 각 부담으로 한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
【청구취지】 피고는 원고에게 금 29,622,000원 및 이에 대한 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 완제일까지 연 2할 5푼의 비율에 의한 금원을 지급하라.
【이 유】
1. 기초사실
다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1 내지 4호증, 갑 제11호증의 1 내지 3, 을 제3, 4호증의 각 1, 2, 을 제5호증의 1 내지 3, 을 제6호증의 각 기재, 갑 제5호증의 1, 2의 각 영상, 이 법원의 인천 남동구청장에 대한 사실조회결과에 변론의 전취지를 종합하면 인정되고, 반증이 없다.
가. 소외인은 1990. 8.경 피고로부터 인천 남구 (주소 생략), 9, 10 대 150평 및 그 지상 목조스레트지붕 공장 및 창고건물 2동 약 150평(원래 지번은 (주소 생략)이었으나, 1994. 6. 17. (주소 생략), 9, 10으로 분할되었다. 이하 이 사건 토지 및 건물이라 한다)을 가구용품 제조공장으로 사용하기 위하여 임차하였는데, 당시 위 건물을 수리하면서 위 건물 사이의 공간에 별지 도면표시 8, 9, 12, 10, 22, 13, 11, 8의 각 점을 순차로 연결한 선내 ㉮, ㉯, ㉶, ㉷ 부분 114.88㎡에 철파이프 천막지붕을, 같은 도면표시 18, 19, 21, 9, 8, 20, 18의 각 점을 순차로 연결한 선내 ㉴, ㉵ 부분 29.19㎡에 목조 선라이트를 설치하여 이 사건 건물을 일부 증축하였다.
나. 피고는 불법건축으로 문제가 생기면 위 소외인이 위 증축부분을 철거하고 원상회복하는 조건으로 이를 승낙하였다.
다. 그 후 원고는 1992. 11. 20. 위 소외인과 동업계약을 체결하고, 금 50,000,000원을 투자하여 위 가구용품 제조공장을 함께 운영하였는데, 위 소외인은 1993. 6. 14. 위 동업관계에서 탈퇴하자, 원고는 위 소외인의 이 사건 토지 및 건물에 관한 임차권 및 기계설비 등을 양수하여 위 공장을 계속 경영하였다.
라. 피고는 원고에게 위 소외인이 위 동업관계에서 탈퇴하였으니, 이 사건 토지 및 건물에 관한 임대차 승계관계를 명확하게 하기 위하여 임대차 계약을 체결하자고 요구하여, 원고와 피고는 1993. 6. 30. 이 사건 토지 및 건물에 관하여 보증금을 금 18,000,000원, 월임료를 금 1,500,000원, 임차기간을 1993. 7. 1.부터 1995. 6. 30.까지로 정하여 임대차 계약(이하 이 사건 임대차 계약이라 한다)을 체결하였다.
마. 한편 인천 남동구청은 1994. 중순경부터 도림동 소로 2-8호선 도로개설 공사를 시행하면서, 이 사건 토지 중 위 공사의 부지로 편입되는 이 사건 토지 중 일부를 수용하고, 이 사건 건물 중 별지 도면표시 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 20, 18, 19, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 ㉮, ㉯, ㉰, ㉱, ㉲, ㉳, ㉴, ㉵, ㉶, ㉷ 부분 합계 436.16㎡(위 남동구청은 위 선내 부분의 면적을 454.12㎡로 평가하여 보상하였다)를 철거하기로 하면서 그 지상물의 면적에 따라 산정한 보상금을 지급하였는데, 위 ㉮, ㉯, ㉰, ㉱, ㉲, ㉳, ㉶, ㉷ 부분의 철거보상금은 합계금 51,710,400원(430.92㎡×㎡당 금 120,000원, 위 철거부분의 면적은 406.97㎡이나, 위 남동구청은 이를 430.92㎡로 평가하여 보상하였다)이었고, 위 ㉴, ㉵ 부분의 철거보상금은 합계 금 336,400원(23.2㎡×㎡당 14,500원, 위 철거부분의 면적은 29.19㎡이나, 위 남동구청은 이를 23.2㎡로 평가하여 보상하였다)이었다.
바. 위 남동구청은 처음에는 임차인인 원고와 이 사건 건물에 관한 보상협의를 시작하였으나, 피고로부터 그가 이 사건 건물의 소유자라는 이의를 받고 1994. 11. 2. 피고에게 위 소외인이 증축한 부분을 포함하여 위 철거건물 보상금으로 위 금 52,046,800원(금 51,710,400원＋금 336,400원)을 지급하였다.
사. 원고는 이 사건 임대차 계약의 만료일인 1995. 6. 30. 피고에게 이 사건 건물을 명도하였고, 그 후인 1995. 8. 18. 피고로부터 위 보증금 중 금 7,000,000원을 반환받았다. 한편 피고는 원고로부터 1995. 1.분까지의 임료를 지급받았음을 자인하고 있다.
2. 원고의 주장에 대한 판단
위 인정 사실에 의하면, ① 소외인이 증축한 위 ㉮, ㉯, ㉶, ㉷ 부분 114.88㎡ 철파이프 천막구조물 및 위 ㉴, ㉵ 부분 29.19㎡ 목조 선라이트에 대한 권리는 위 소외인의 임대차 계약상의 지위를 승계한 원고에게 속하였던 것이므로, 위 도로개설공사로 인하여 지급된 보상금 중 위 증축부분 면적에 해당하는 금원의 수령권은 원고에게 있었던 것이라 할 것인바, 피고가 위 증축부분에 해당하는 보상금까지 수령한 것은 결국 법률상 원인 없이 이익을 얻고, 그로 인하여 원고에게 동액 상당의 손해를 입힌 것이라 할 것이므로, 피고는 원고에게 합계 금 14,122,000원{(금 51,710,400원×114.88㎡÷430.92㎡)＋(금 336,400원)} 상당을 부당이득으로서 반환할 의무가 있고, ② 또한 피고는 그가 원고에게 반환하지 아니한 이 사건 계약의 임차보증금 11,000,000원 중 원고의 연체임료를 공제한 금 3,500,000원{금 11,000,000원-(금 1,500,000원×5개월)}을 반환할 의무가 있다 할 것이다.
원고는 1995. 2. 6. 피고에게 액면금 3,000,000원인 가계수표 1장을 1995. 1. 및 2월분 임료로 지급하였으므로 원고가 월임료를 연체한 것은 1995. 3월분부터이고, 피고가 그 이후의 연체임료를 위 보증금에서 공제하지 아니하기로 약정하였다고 주장하므로 살피건대, 갑 제10호증의 1, 2의 각 기재만으로는 이를 인정하기에 부족하고, 달리 위 주장사실을 인정할 만한 증거가 없으므로 원고의 위 주장은 이유 없다.
원고는 또한, 피고가 1994. 11. 2. 인천 남동구청에게 이 사건 토지 중 도림동 370의 9 임야 342㎡에 관하여 인천 남동구청 명의의 소유권이전등기를 경료하여 주어 소유권을 상실하였으므로 원고에게 위 임료를 요구할 권리가 없고, 원고로서도 피고에게 위 임료를 지급할 의무가 없다고 주장하므로 살피건대, 갑 제6, 7호증의 각 1, 2, 갑 제8호증의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면, 피고가 1994. 11. 2. 위 도림동 370의 9 임야 342㎡에 관하여 인천 남동구청 명의의 소유권이전등기를 경료하여 주고 위 남동구청으로부터 이 사건 토지 및 건물에 관한 보상금을 수령한 사실은 인정되나, 피고가 이 사건 토지의 소유권을 위 남동구청에게 양도하였다고하여 이 사건 임대차 계약서상의 임대인의 지위를 상실하는 것은 아니라 할 것이고, 달리 피고가 위 임대차 계약에 따라 원고의 이 사건 토지 및 건물의 사용·수익에 필요한 상태를 유지하지 못하였다는 점에 관한 주장·입증이 없는 한 위 인정 사실만으로는 원고의 피고에 대한 임료지급 의무가 소멸하였다고 할 수 없으므로 원고의 위 주장은 이유 없다.
3. 피고의 주장에 대한 판단
피고는, 피고와 소외인이 이 사건 토지 및 건물에 관한 임대차 계약을 체결할 당시 임차인이 이 사건 건물의 구조를 변경하였을 경우 임대차 계약 종료시 이를 원상회복하여 주되 서로 민사상의 배상청구는 하지 않기로 약정하였는바, 이 사건 건물 중 증축부분은 독립된 경제적 가치가 없고, 위 소외인의 권리, 의무를 승계한 원고로서는 오히려 위 증축부분을 철거해야 할 의무가 있으므로 위 증축부분에 관하여 원고에게 위 보상금의 수령권한이 없다고 주장하므로 살피건대, 이에 부합하는 증인 정돈시의 증언은 믿기 어렵고, 다만 을 제8호증의 기재, 증인 소외인의 증언 및 앞서 본 각 증거에 변론의 전취지를 종합하면, 위 증축부분은 이 사건 건물에 이어진 천막 및 목조 구조물인 사실, 원고가 승계하기 전의 임차인인 위 소외인이 원고에게 위 증축부분에 관하여 관할구청에서 철거를 요구할 경우 이를 원상회복하겠다고 약속한 사실 등은 각 인정할 수 있으나, 앞서 인정한 사실관계에 비추어 보면 위와 같은 약정은 불법증축에 따른 책임의 소재 및 임대차계약 종료시 당사자 사이의 원상회복 의무의 범위 등의 문제를 명확히 하기 위한 것일뿐, 이 사건에서와 같이 공공사업으로 인하여 지방자치단체가 지상물에 대한 철거보상비를 지급하는 경우 이에 관한 권리를 포기한다는 취지의 약정이라고 볼 수 없으므로 피고의 위 주장은 이유 없다.
4. 결 론
그렇다면, 피고는 원고에게 금 17,622,000원(부당이득금 14,122,000원＋임차보증금 3,500,000원) 및 이에 대하여 원고가 구하는 이 사건 소장부본 송달 다음날임이 기록상 명백한 1995. 9. 5.부터 피고가 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결선고일인 1996. 4. 2.까지는 민법 소정의 연 5푼, 그 다음날부터 완제일까지는 소송촉진등에관한특례법 소정의 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다 할 것이므로, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지는 이유 없어 이를 기각한다. [별지 생략]
판사 이홍권(재판장) 진창수 성수제