지방법원
일반행정
2020구합20950
취득세등경정거부처분취소
법원: 대구지방법원
선고일: 2020년 8월 20일
선고:
판시사항
판결요지
원고는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없어 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 다른 임대사업자에게 이 사건 임대주택을 양도한 경우로서 이 사건 추징규정에서 정하고 있는 추징배제 사유에 해당하므로, 취득세 추징대상이 아니다.
참조조문
참조판례
판결 전문
【심급】
1심
【세목】
취득세
【주문】
1. 피고가 2018. 8. 21. 원고에 대하여 한 취득세 등 경정거부처분을 취소한다.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
【이유】
1.처분의 경위
가.원고는 주택 임대사업을 영위하는 법인으로2005. 6. 13.임대사업자로 등록하였고, 2015. 4. 7.대구 달성군00읍0리000토지상에‘□□파크’ 908세대(이하‘이 사건 임대주택’이라 한다)를 신축하여 취득한 후,구 지방세특례제한법(2015. 8. 28.법률 제13499호로 개정되기 전의 것)제31조 제1항 제1호에 따른‘공동주택’으로 신고하여 취득세를 면제받았다.
나.원고는 적자 발생 등으로 경제적 사정이 어려워지자2018. 6. 1.이 사건 임대주택을 민간임대주택에 관한 특별법(이하‘민간임대주택법’이라 한다)제43조 제2항에 따라 다른 임대사업자인○○종합건설 주식회사(이하‘○○종합건설’이라 한다)에 양도하였다.
다.피고는 원고에게,원고가 이 사건 임대주택을 임대의무기간 내에 양도하였으므로 지방세특례제한법(이하‘지특법’이라 한다)제31조 제2항에 의하여 이 사건 임대주택에 관한 취득세 추징대상이 되었다는 이유로 면제받은 취득세와 그에 관한 지방교육세,농어촌특별세를 신고·납부하여야 함을 안내하였다.그에 따라 원고는2018. 7. 17.이 사건 임대주택에 대한 취득세3,315,209,660원,지방교육세207,607,940원,농어촌특별세21,195,300원 등 합계3,544,012,900원(이하‘이 사건 취득세 등’이라 한다)을 신고·납부하였다.
라.원고는2018. 7. 31.피고에게 이 사건 취득세 등이 추징대상에 해당하지 않는다는 이유로 경정청구를 하였으나,피고는2018. 8. 21.원고에게 이를 거부하는 처분을 하였다(이하‘이 사건 거부처분’이라 한다).
마.원고는 이에 불복하여2018. 9. 3.조세심판원에 이 사건 거부처분의 취소를 구하는 심판청구를 하였으나,조세심판원은2019. 11. 18.원고의 심판청구를 기각하였다.
【인정근거】다툼 없는 사실,갑 제1내지7호증의 각 기재,변론 전체의 취지
2.이 사건 거부처분의 적법 여부
가.원고의 주장
구 지특법(2018. 12. 24.법률 제16041호로 개정되기 전의 것)제31조 제2항(이하‘이 사건 추징규정’이라 한다)은‘민간임대주택법 제43조 제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 매각하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.’고 규정하고 있다.원고가 이 사건 임대주택을 양도하였다고 하더라도,아래와 같은 사유로 이 사건 추징규정에서 정하는 취득세 추징 요건을 충족하지 못하므로,이 사건 거부처분은 위법하여 취소되어야 한다.
1)건축주가 민간임대주택법에 따라 임대주택을 양도하거나,임대인의 지위가 민간임대주택법에 따라 양수인에게 포괄승계 되는 경우에는 이 사건 추징규정의 추징 요건인‘매각’에 해당하지 않는다.원고는 민간임대주택법에 따라 이 사건 임대주택을 다른 임대사업자인○○종합건설에 양도하였고,그에 따라 임대인의 지위가○○종합건설에 포괄승계 되었으므로,이 사건 임대주택을‘매각’하였다고 볼 수 없다.
2)이 사건 추징규정의 추징 요건 중‘임대의무기간’내 매각은 양도인인 임대사업자에게 민간임대주택법에 의한 임대의무가 존재하는 것이 전제되어야 한다.그런데 원고는 민간임대주택법에 따라 임대사업자의 지위를○○종합건설에 포괄양도 하였으므로 원고에게 임대의무가 남아있지 않게 되는바, ‘임대의무기간’내 매각 요건을 충족한다고 볼 수 없다.
3)이 사건 추징규정은‘대통령령으로 정한 경우’를 추징이 배제되는 사유로 정하고 있고,지특법 시행령 제13조 제1항은 위‘대통령령으로 정한 경우’로 민간임대주택법 제43조 제4항만을 준용하고 있으나,해석상 같은 법 제43조 제2항까지도 준용된다고 보는 것이 타당하다.설령 민간임대주택법 제43조 제2항 전부가 준용되지 않는다고 하더라도,적어도 제4항에서 규정하는 사유로 다른 임대사업자에게 양도하는 경우까지는 준용된다고 보아야 한다.이 사건의 경우,원고는 경제적 사정으로 부득이 다른 임대사업자에게 이 사건 임대주택을 양도한 것이어서 이 사건 추징규정의 추징배제 대상에 해당한다.
나.관계 법령
별지 관계 법령 기재와 같다.
다.판단
1)이 사건 취득세 등의 추징에 관하여 적용되어야 할 법률
이 사건에서와 같이 임대주택의 취득에 대하여 취득세 등을 면제하였다가 뒤에 이를 추징하는 경우에,당해 부동산의 취득이 취득세 등의 면제대상인지 여부는 그 취득이 이루어질 당시의 법령을 기준으로 판단하여야 하나，추징사유의 존부는 추징사유에의 해당 여부가 문제되는 사실이 발생할 당시,즉 이 사건에 있어서는 이 사건 임대주택의 양도일인2018. 6. 1.당시 시행되던 법령을 기준으로 판단하여야 한다(대법원1992. 6. 9.선고91누10725판결 등 참조). 2018. 6. 1.당시에는 구 지특법(2018. 12. 24.법률 제16041호로 개정되기 전의 것,이하‘구 지특법’이라 한다)이 시행되고 있었으므로,이 사건 취득세 등의 추징에 관하여는 구 지특법 제31조 제2항,즉 이 사건 추징규정을 적용하는 것이 타당하다.
2)이 사건 임대주택의 양도가 이 사건 추징규정의 추징 요건인‘매각’에 해당하는지 여부
이 사건 추징규정은 추징 요건인‘매각’에서 제외되는 사유로‘대통령령으로 정한 경우’를 규정하고 있고,그 위임에 따라 제정된 지특법 시행령 제13조 제1항은“법 제31조 제2항에서‘대통령령으로 정한 경우’란 민간임대주택법 제43조 제4항 또는 공공주택 특별법 시행령 제54조 제2항 제1호 및 제2호에서 정하는 경우를 말한다.”고 규정하고 있다.따라서 위와 같은 규정에 따르면,단지 민간임대주택법에 따라 임대주택을 양도하였다고 하여 이 사건 추징규정의 추징 요건인‘매각’에서 제외되는 것이 아니라,민간임대주택법 제43조 제4항에서 정하는 경우에‘매각’에서 제외되는 것으로 해석하는 것이 타당하다.원고는 대법원도 임대주택건설촉진법에 따라 임대주택을 분양하는 경우 지방세 추징사유인‘양도’의 범위에서 제외되는 것으로 해석하였다고 주장하나,원고가 들고 있는 대법원 판례(1993. 9. 28.선고92누13004판결)는 경기도 주택건설에 대한 도세과세면제 및 불균일과세에 관한 조례 제3조에 관한 것으로서 위 조례 제3조는‘임대주택을 준공한 후5년 이내에 양도하는 경우에 이미 면제된 취득세 및 등록세를 추징한다.’고 규정하고 있어‘매각’에서 제외되는 사유를 별도로‘대통령령으로 정한 경우’로 규정하고 있는 이 사건과는 사실관계가 다르다.
한편,이 사건의 경우 원고가 매매계약에 따라○○종합건설에 이 사건 임대주택을 양도한 결과로 민간임대주택법 제43조 제2항에 따라 원고의 임대사업자의 지위가○○종합건설에 포괄적으로 승계된 것이다.즉,이 사건 임대주택은○○종합건설에 매매를 원인으로 특정승계되고,그와 별개로 법에 따라 임대사업자의 지위가 포괄적으로 승계된 것에 불과하다.합병과 같이 원고의 권리·의무가○○종합건설에 포괄승계 되는 결과로서 이 사건 임대주택의 소유권과 임대사업자의 지위가 승계되는 경우와는 다르다.
따라서 원고가 이 사건 임대주택을○○종합건설에 양도한 행위가 이 사건 추징 규정의 추징 요건인‘매각’에서 제외된다고 볼 수 없으므로,원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
3)이 사건 임대주택을 임대의무기간 내에 양도하였는지 여부
원고가 이 사건 임대주택을○○종합건설에 양도하고,그 결과로서○○종합건설이 원고의 임대사업자 지위를 포괄승계 함으로써 임대의무를 승계하게 되는 것이므로,원고가 이 사건 임대주택을 양도한 것이 임대의무기간 내인지 여부를 판단할 때,○○종합건설이 이 사건 임대주택의 임대의무를 승계하였는지 여부를 고려할 수는 없다.
구 민간임대주택법(2018. 1. 16.법률 제15356호로 개정되기 전의 것,이하 구 민간임대주택법’이라 한다)제43조 제1항은 임대의무기간을“임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간”으로 규정하고 있고,같은 법 제2조 제6호는“단기임대주택이란 일반형임대사업자가4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.”고 규정하고 있으며,민간임대주택법 시행령 제34조 제1항 제1호는“법 제43조 제1항에서‘임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점’이란 민간건설임대주택의 경우에 입주지정기간 개시일이나 입주지정기간을 정하지 아니한 경우에는 법 제5조에 따른 임대사업자 등록 이후 최초로 체결된 임대차계약서상의 실제 임대개시일을 말한다.”고 규정하고 있다.
원고가2018. 6. 1.이 사건 임대주택을 양도한 사실은 앞서 본 바와 같고,갑 제5호증의 기재에 의하면,이 사건 임대주택의 실제 임대개시일은2015. 1. 14.인 사실이 인정되므로,원고는 이 사건 임대주택을 임대의무기간인4년 이내에 양도하였다고 판단된다.따라서 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.
4)이 사건 임대주택의 양도가 이 사건 추징규정의 추징배제 사유인‘대통령령으로 정한 경우’에 해당하는지 여부
가)지특법 시행령 제13조 제1항에서 이 사건 추징규정의 추징배제 사유로 규정하고 있는‘민간임대주택법 제43조 제4항에서 정하는 경우’의 의미
임대사업자가 취득한 임대주택에 대하여 취득세 감면의 혜택을 부여하는 입법취지는 임대주택의 건설 및 분양을 촉진하여 서민의 장기적인 주거생활의 안정을 도모하기 위한 것이므로,취득 후 임대의무기간 동안 임대에 제공될 수 없음이 명백하게 된 경우에는 면제된 취득세를 추징함으로써 임대주택의 공급 질서를 교란하는 임대사업자에 대하여 면제 혜택을 배제하고 있다(대법원2017. 6. 15.선고2017두32401판결,대법원1993. 9. 28.선고92누13004판결 등 참조).이 사건 추징규정에서는 임대의무기간 동안 임대에 제공될 수 없음이 명백하게 된 경우라고 하더라도‘대통령령으로 정한 경우’는 추징에서 제외하고 있으므로,이때‘대통령령으로 정한 경우’는 임대의무기간 동안 임대에 제공될 수 없더라도 임대주택의 공급 질서를 교란한다고 볼 수 없는 경우라고 보는 것이 타당하다.
민간임대주택법 제43조 제4항 제1항에도 불구하고 임대사업자는 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우에는 임대의무기간 중에도 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.공공주택 특별법 시행령 제54조 제2항 법 제50조의2 제2항 제2호에 따라 임대의무기간이 지나기 전에도 임차인 등에게 분양전환할 수 있는 경우는 다음 각 호와 같다. 제1호 공공주택사업자가 경제적 사정 등으로 공공임대주택에 대한 임대를 계속할 수 없는 경우로서 공공주택사업자가 국토교통부장관의 허가를 받아 임차인에게 분양전환하는 경우. 이 경우 법 제50조의3 제1항에 해당하는 임차인에게 우선적으로 분양전환하여야 한다. 제2호 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 분양전환공공임대주택에 대하여 공공주택사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 공공주택사업자가 임차인에게 법 제50조의3에 따라 분양전환하는 경우
지특법 시행령 제13조 제1항은“법 제31조 제2항에서‘대통령령으로 정한 경우’란 민간임대주택법 제43조 제4항 또는 공공주택 특별법 시행령 제54조 제2항 제1호 및 제2호에서 정하는 경우를 말한다.”고 규정하고 있다.민간임대주택법 제43조 제4항과 공공주택 특별법 시행령 제54조 제2항 제1호 및 제2호는 다음과 같이 규정하고 있다.
위 규정 내용을 보면,입법자는 임대를 계속할 수 없는 사유가(1)경제적 사정 등으로 인한 것이거나, (2)일정기간이 지나 임차인과 분양전환에 합의한 것인 경우에 임대사업자가 임대주택의 공급 질서를 교란하는 경우가 아니라고 보고 취득세 추징을 배제하는 것으로 판단된다.특히 경제적 사정에 대해서는 민간임대주택법 시행령 제34조 제2항,공공주택 특별법 시행령 제54조 제3항에서 동일하게(1) 2년 연속 적자가 발생한 경우, (2) 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 경우, (3)최근12개월간 해당 임대사업자의 전체 임대주택 중 임대되지 아니한 주택이20퍼센트 이상이고 같은 기간 동안 특정 임대주택이 계속하여 임대되지 아니한 경우, (4)관계 법령에 따라 재개발,재건축 등으로 임대주택의 철거가 예정되어 임대사업을 계속하기 곤란한 경우 중 어느 하나에 해당하는 경우로 규정하고 있다.
한편,민간임대주택법 제43조 제4항은 양도인에게 경제적 사정 등이 있을 경우의 임대주택 양수인으로‘임대사업자’를 명시하고 있지 않으나 이는 그와 같은 경우 임대사업자에 대한 양도를 불허하겠다는 취지가 아니라 이미 같은 조 제2항에서 임대사업자에 대한 양도를 사유의 제한 없이 허용하고 있기 때문이다.
즉,민간임대주택법 제43조는 제1항에서‘임대사업자는 임대의무기간 내에 원칙적으로 임대주택을 양도할 수 없다.’,제2항에서‘임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다.’,제4항에서‘임대사업자는 부도,파산,그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우에는 임대의무기간 중에도 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 양도할 수 있다.’고 규정하고 있고 그에 따라 부도,파산,그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우라고 하더라도 다른 임대사업자에게 양도할 경우에는 제2항에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고함으로써 가능하므로,시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받도록 하는 제4항에서는 양수인으로‘임대사업자’를 포함시킬 필요가 없었던 것이다.
또한,위와 같은 민간임대주택법 규정에 의하면,임대사업자가 임대의무기간 내에 양도하는 경우에 임대사업자에 대한 양도는 임대사업자 아닌 자에 대한 양도에 비하여 자유롭게 허용되는데,이는 임대사업자에게 양도하면 임대주택의 공급이 계속 유지되고,임대사업자의 지위가 포괄적으로 승계되므로,임대주택 공급을 통한 서민의 주거생활 안정이라는 민간임대주택법의 취지와 임차인 보호에 더 부합하기 때문으로 보인다.그러므로 기존의 임대사업자가 경제적 사정 등으로 부득이 임대의무기간 내에 임대주택을 양도하게 될 경우에 임대사업자에게 양도하는 경우와 임대사업자 아닌 자에게 양도하는 경우를 차별할 이유가 없을 뿐만 아니라 오히려 임대사업자에게 양도하는 경우를 더 보호하여 주어야 할 필요성이 크다.
따라서 지특법 시행령 제13조 제1항에서 이 사건 추징규정상 추징배제 사유로 규정하고 있는‘민간임대주택법 제43조 제4항에서 정하는 경우’에는 명시되어 있지는 않지만 의미상 부도,파산,그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 다른 임대사업자에게 양도하는 경우가 포함되는 것으로 해석하는 것이 타당하다.그렇지 않은 경우 임대사업자가 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우에 취득세 추징을 면하기 위해서는 임대사업자가 아니라 굳이 임대사업자가 아닌 자에게 양도를 해야만 하는 이상한 결과가 발생한다.이는 민간임대주택법의 규정 체계나 입법취지에도 맞지 않음은 앞서 본 바와 같다.
피고는 지특법 시행령 제13조가2014. 1. 1.개정되면서 종전 규정에서 준용하고 있었던 구 임대주택법(2015. 1. 6.법률 제12989호로 개정되기 전의 것,이하‘구 임대주택법’이라 한다)제16조 제3항을 삭제하였으므로,입법자의 의사는 임대사업자 간 매매를 취득세 추징배제 사유에 해당하지 않는 것으로 개정한 것으로 볼 수 있다고 주장한다.
2014. 1. 1.대통령령 제25060호로 개정되기 전후의 지특법 시행령 제13조 및 관련
조문내용지특법(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 개정되기 전의 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면)② 제1항을 적용할 때 임대주택법 제16조 제1항 각 호에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.지특법 시행령(2014. 1. 1. 대통령령 제25060호로 개정되기 전의 것)제13조(추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등)① 법 제31조 제2항에서 "대통령령으로 정한 경우"란 임대주택법 제16조 제3항과 같은 법 시행령 제13조 제2항 제2호 및 제3호에서 정하는 경우를 말한다.지특법 시행령(2014. 1. 1. 대통령령 제25060호로 개정된 것)제13조(추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등)① 법 제31조 제2항에서 "대통령령으로 정한 경우"란 임대주택법 시행령 제13조 제2항 제2호 및 제3호에서 정하는 경우를 말한다.임대주택법(2015. 1. 6. 법률 제12989호로 개정되기 전의 것) 제16조(임대주택의 매각 제한 등)③ 제1항에도 불구하고 임대의무기간 이내에 임대사업자 간의 매매 등 매각이 가능한 경우와 매각 요건 및 매각 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.임대주택법 시행령(2014. 7. 16. 대통령령 제25483호로 개정되기 전의 것)제13조(임대주택의 임대의무기간 등)② 법 제16조 제3항에 따라 다음 각 호의 경우에는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다. 2. 임대사업자가 부도, 파산, 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서 다음 각 목의 구분에 따른 분양전환허가 또는 분양전환승인을 받은 경우 가. 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사가 임대하는 임대주택의 경우에는 국토교통부장관의 허가 나. 가목 외의 공공건설임대주택의 경우 법 제21조제3항에 따른 승인 다. 가목 및 나목 외의 임대주택의 경우에는 해당 임대주택이 있는 곳을 관할하는 시장·군수 또는 구청장의 허가 3. 법 제16조 제1항 제3호 및 제4호에 해당하는 임대주택으로서 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 경우로서 임대사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 임대사업자가 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장에게 신고(임대사업자가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우는 제외한다)한 후 임차인에게 분양전환하는 경우. 이 경우 공공건설임대주택은 법 제21조 제1항 또는 제2항에 해당하는 임차인에게만 분양전환을 할 수 있다.
법령을 살펴보면 다음과 같다.
위 규정을 보면,구 임대주택법(2015. 1. 6.법률 제12989호로 개정되기 전의 것,이하 같다)제16조 제3항은‘임대의무기간 이내에 임대사업자 간의 매매 등 매각이 가능한 경우와 매각 요건 및 매각 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.’라고만 규정하고 있고,구 임대주택법 시행령(2014. 7. 16.대통령령 제25483호로 개정되기 전의 것)제13조 제2항은 법 제16조 제3항의 위임에 따라 임대의무기간 내 매각이 가능한 경우를 규정하고 있으므로,구 임대주택법 제16조 제3항은 그 내용상 위임의 근거규정으로의 의미만을 가질 뿐 추징배제의 근거조항으로 보기는 어렵다고 판단된다.지특법 시행령 제13조가2014. 1. 1.대통령령 제25060호로 개정되면서 구 임대주택법 제16조 제3항을 준용대상에서 삭제한 입법자의 의도는 특별히 준용할 의미가 없는 규정을 삭제함으로써 규정을 체계적으로 정비하기 위한 것이고,임대사업자 간 매매가 취득세 추징배제 사유에 해당하지 않는다는 것을 명시하기 위함이라고 보기 어렵다.
나)이 사건의 경우
갑 제3, 5, 8내지13호증의 각 기재,변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하면,원고는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없어 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 다른 임대사업자에게 이 사건 임대주택을 양도한 경우로서 이 사건 추징규정에서 정하고 있는 추징배제 사유에 해당하므로,취득세 추징대상이 아니다.그러므로 원고의 이 부분 주장은 이유 있고,이와 다른 전제에 선 이 사건 거부처분은 위법하여 취소되어야 한다.
(1)민간임대주택법 시행령 제34조 제2항은 민간임대주택법 제43조 제4항에서 정하는 대통령령으로 정하는 경제적 사정에 대하여2년 연속 적자가 발생한 경우(제1호), 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 경우(제2호)를 규정하고 있다.
(2)원고는 아래와 같이2015, 2016, 2017사업연도 연속 당기순손실이 발생하였고, 2016, 2017사업연도 동안 부의 영업현금흐름이 발생하는 등 극심한 재정난을 겪고 있는 상태였다.
(단위:원)
2015 사업연도2016 사업연도2017 사업연도순자산(자본) ○1,722,002,341○2,923,591,706○4,389,211,257당기순이익○3,626,766,027○1,201,676,569○1,465,619,551영업현금흐름16,266,631,977○10,109,374,218○1,654,634,647
(3)원고는2018. 6. 1.대구광역시 남구청장에 신고한 후 다른 임대사업자인○○종합건설에 이 사건 임대주택을 양도하였다.
3.결론
그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
별지
관계 법령
▣구 지방세특례제한법(2015. 8. 28.법률 제13498호로 개정되기 전의 것)
제31조(임대주택 등에 대한 감면)
①「임대주택법」제2조 제4호에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다.이하 이 조에서"임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(그 부속토지를 포함하되,해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다.이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는「임대주택법」제2조제3호에 따른 오피스텔(이하 이 조에서"오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라2015년12월31일까지 지방세를 감면한다.다만,토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
1.전용면적60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
②제1항을 적용할 때「임대주택법」제16조 제1항 각 호에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.
▣구 지방세특례제한법(2018. 12. 24.법률 제16041호로 개정되기 전의 것)
제31조(임대주택 등에 대한 감면)
①「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다.이하 이 조에서"임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다.이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다.이하 이 조에서"오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를2018년12월31일까지 감면한다.다만,토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
1.전용면적60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
②제1항을 적용할 때「민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항 또는「공공주택 특별법」제50조의2제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.
▣지방세특례제한법 시행령
제13조(추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등)
①법 제31조 제2항에서"대통령령으로 정한 경우"란「민간임대주택에 관한 특별법」제43조 제4항 또는「공공주택 특별법 시행령」제54조 제2항 제1호 및 제2호에서 정하는 경우를 말한다.
▣구 민간임대주택에 관한 특별법(2018. 1. 16.법률 제15356호로 개정되기 전의 것)
제2조(정의)
4. "기업형임대주택"이란 기업형임대사업자가8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
5. "준공공임대주택"이란 일반형임대사업자가8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
6. "단기임대주택"이란 일반형임대사업자가4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
제43조(임대의무기간 및 양도 등)
①임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간(이하"임대의무기간"이라 한다)동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며,그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
②제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다.이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며,이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.
③제2항은 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 민간임대주택을 양도하는 경우에도 준용한다.다만,양수하는 자가 임대사업자로 등록하지 아니하는 경우에는 제2항 후단을 적용하지 아니한다.
④제1항에도 불구하고 임대사업자는 부도,파산,그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우에는 임대의무기간 중에도 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.
▣구 민간임대주택에 관한 특별법 시행령(2018. 7. 16.대통령령 제29045호로 개정되기 전의 것)
제34조(민간임대주택의 임대의무기간 등)
①법 제43조제1항에서"임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점"이란 다음 각 호의 구분에 따른 시점을 말한다.
1.민간건설임대주택:입주지정기간 개시일.이 경우 입주지정기간을 정하지 아니한 경우에는 법 제5조에 따른 임대사업자 등록 이후 최초로 체결된 임대차계약서상의 실제 임대개시일을 말한다.
2.민간매입임대주택:임대사업자 등록일.다만,임대사업자 등록 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 한다.
3.법 제5조 제3항 본문에 따라 단기임대주택을 기업형임대주택 또는 준공공임대주택으로 변경신고한 경우:다음 각 목의 구분에 따른 시점
가.단기임대주택의 임대의무기간 종료 전에 변경신고한 경우:해당 단기임대주택의 제1호 또는 제2호에 따른 시점
나.단기임대주택의 임대의무기간이 종료된 이후 변경신고한 경우:변경신고의 수리일부터 해당 단기임대주택의 임대의무기간을 역산한 날
②법 제43조 제4항에서"대통령령으로 정하는 경제적 사정"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.다만,기업형임대주택사업자에 대해서는 제3호 및 제4호의 경우로 한정한다.
1. 2년 연속 적자가 발생한 경우
2. 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 경우
3.최근12개월간 해당 임대사업자의 전체 민간임대주택 중 임대되지 아니한 주택이20퍼센트 이상이고 같은 기간 동안 특정 민간임대주택이 계속하여 임대되지 아니한 경우
4.관계 법령에 따라 재개발,재건축 등으로 민간임대주택의 철거가 예정되어 민간임대사업을 계속하기 곤란한 경우
③시장·군수·구청장은 제2항 제3호 또는 제4호에 해당하여 법 제43조 제4항에 따른 양도허가를 하려는 경우에는 해당 사유가 발생한 주택에 한정하여 허가하여야 한다.
▣공공주택 특별법 시행령
제54조(공공임대주택의 임대의무기간)
②법 제50조의2제2항 제2호에 따라 임대의무기간이 지나기 전에도 임차인 등에게 분양전환할 수 있는 경우는 다음 각 호와 같다.
1.공공주택사업자가 경제적 사정 등으로 공공임대주택에 대한 임대를 계속할 수 없는 경우로서 공공주택사업자가 국토교통부장관의 허가를 받아 임차인에게 분양전환하는 경우.이 경우 법 제50조의3제1항에 해당하는 임차인에게 우선적으로 분양전환하여야 한다.
2.임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의2분의1이 지난 분양전환공공임대주택에 대하여 공공주택사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 공공주택사업자가 임차인에게 법 제50조의3에 따라 분양전환하는 경우
3.주택도시기금의 융자를 받아 주택이 없는 근로자를 위하여 건설한 공공임대주택(1994년9월13일 이전에 사업계획승인을 받은 경우로 한정한다)을 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아 분양전환하는 경우.이 경우 법 제50조의3제1항의 요건을 충족하는 임차인에게 우선적으로 분양전환하여야 한다.
③공공주택사업자가 제2항 제1호에 따라 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없어 승인 허가를 받으려는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류를 국토교통부장관에게 제출하여야 한다.
1. 2년 연속 적자가 발생한 사실을 입증할 수 있는 해당 기간의 손익계산서
2. 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 사실을 입증할 수 있는 해당 기간의 현금흐름표
3.최근12개월간 해당 공공주택사업자의 전체 공공임대주택 중 임대되지 아니한 주택의 비율이100분의20이상이고 같은 기간 동안 특정 공공임대주택이 계속하여 임대되지 아니하였다는 사실을 입증할 수 있는 서류
4.관계 법령에 따라 재개발,재건축 등으로 공공임대주택의 철거가 예정되어 임대사업을 계속하기 곤란한 사실을 입증할 수 있는 서류
▣구 임대주택법(2015. 1. 6.법률 제12989호로 개정되기 전의 것)
제16조(임대주택의 매각 제한 등)
①임대주택은 다음 각 호의 기간(이하“임대의무기간”이라 한다)이 지나지 아니하면 매각할 수 없다.
1.건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 또는 국민주택기금의 자금을 지원받아 영구적인 임대를 목적으로 건설한 임대주택은 그 임대주택의 임대개시일부터50년
2.건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정과 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설되는 임대주택은 임대개시일부터30년
2의2.장기전세주택은 그 임대주택의 임대개시일부터20년
3.제1호와 제2호 외의 건설임대주택 중 제26조에 따라 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을10년 이상으로 정하여 신고한 주택은 그 임대주택의 임대개시일부터10년
4.제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하지 아니하는 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령으로 정하는 기간
③제1항에도 불구하고 임대의무기간 이내에 임대사업자 간의 매매 등 매각이 가능한 경우와 매각 요건 및 매각 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
▣구 임대주택법 시행령(2014. 7. 16.대통령령 제25483호로 개정되기 전의 것)
②법 제16조 제3항에 따라 다음 각 호의 경우에는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다.
1.국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장에게 신고한 후 다른 임대사업자에게 매각하는 경우
2.임대사업자가 부도,파산,그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서 다음 각 목의 구분에 따른 분양전환허가 또는 분양전환승인을 받은 경우
가.국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사가 임대하는 임대주택의 경우에는 국토교통부장관의 허가
나.가목 외의 공공건설임대주택의 경우 법 제21조 제3항에 따른 승인
다.가목 및 나목 외의 임대주택의 경우에는 해당 임대주택이 있는 곳을 관할하는 시장·군수 또는 구청장의 허가
3.법 제16조 제1항 제3호 및 제4호에 해당하는 임대주택으로서 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의2분의1이 지난 경우로서 임대사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 임대사업자가 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장에게 신고(임대사업자가 국가,지방자치단체,한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우는 제외한다)한 후 임차인에게 분양전환하는 경우.이 경우 공공건설임대주택은 법 제21조제1항 또는 제2항에 해당하는 임차인에게만 분양전환을 할 수 있다.
▣구 경기도 주택건설에 대한 도세과세면제 및 불균일과세에 관한 조례(1992. 9. 9.경기도조례 제2287호로 개정되기 전의 것)
제3조(과세면제)
건축주가 건축한 공동주택용 부동산과 임대주택용 부동산에 대하여는 취득세와 등록세를 면제한다.다만,건축주가 공동주택과 임대주택의 준공검사일로부터2월 이내에 보존등기를 하지 아니하는 경우에 임대주택을 준공한 후5년 이내에 양도하거나 임대주택 이외의 용도에 사용하는 경우에는 이미 면제된 취득세 및 등록세를 추징한다.끝.
1심
【세목】
취득세
【주문】
1. 피고가 2018. 8. 21. 원고에 대하여 한 취득세 등 경정거부처분을 취소한다.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
【이유】
1.처분의 경위
가.원고는 주택 임대사업을 영위하는 법인으로2005. 6. 13.임대사업자로 등록하였고, 2015. 4. 7.대구 달성군00읍0리000토지상에‘□□파크’ 908세대(이하‘이 사건 임대주택’이라 한다)를 신축하여 취득한 후,구 지방세특례제한법(2015. 8. 28.법률 제13499호로 개정되기 전의 것)제31조 제1항 제1호에 따른‘공동주택’으로 신고하여 취득세를 면제받았다.
나.원고는 적자 발생 등으로 경제적 사정이 어려워지자2018. 6. 1.이 사건 임대주택을 민간임대주택에 관한 특별법(이하‘민간임대주택법’이라 한다)제43조 제2항에 따라 다른 임대사업자인○○종합건설 주식회사(이하‘○○종합건설’이라 한다)에 양도하였다.
다.피고는 원고에게,원고가 이 사건 임대주택을 임대의무기간 내에 양도하였으므로 지방세특례제한법(이하‘지특법’이라 한다)제31조 제2항에 의하여 이 사건 임대주택에 관한 취득세 추징대상이 되었다는 이유로 면제받은 취득세와 그에 관한 지방교육세,농어촌특별세를 신고·납부하여야 함을 안내하였다.그에 따라 원고는2018. 7. 17.이 사건 임대주택에 대한 취득세3,315,209,660원,지방교육세207,607,940원,농어촌특별세21,195,300원 등 합계3,544,012,900원(이하‘이 사건 취득세 등’이라 한다)을 신고·납부하였다.
라.원고는2018. 7. 31.피고에게 이 사건 취득세 등이 추징대상에 해당하지 않는다는 이유로 경정청구를 하였으나,피고는2018. 8. 21.원고에게 이를 거부하는 처분을 하였다(이하‘이 사건 거부처분’이라 한다).
마.원고는 이에 불복하여2018. 9. 3.조세심판원에 이 사건 거부처분의 취소를 구하는 심판청구를 하였으나,조세심판원은2019. 11. 18.원고의 심판청구를 기각하였다.
【인정근거】다툼 없는 사실,갑 제1내지7호증의 각 기재,변론 전체의 취지
2.이 사건 거부처분의 적법 여부
가.원고의 주장
구 지특법(2018. 12. 24.법률 제16041호로 개정되기 전의 것)제31조 제2항(이하‘이 사건 추징규정’이라 한다)은‘민간임대주택법 제43조 제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 매각하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.’고 규정하고 있다.원고가 이 사건 임대주택을 양도하였다고 하더라도,아래와 같은 사유로 이 사건 추징규정에서 정하는 취득세 추징 요건을 충족하지 못하므로,이 사건 거부처분은 위법하여 취소되어야 한다.
1)건축주가 민간임대주택법에 따라 임대주택을 양도하거나,임대인의 지위가 민간임대주택법에 따라 양수인에게 포괄승계 되는 경우에는 이 사건 추징규정의 추징 요건인‘매각’에 해당하지 않는다.원고는 민간임대주택법에 따라 이 사건 임대주택을 다른 임대사업자인○○종합건설에 양도하였고,그에 따라 임대인의 지위가○○종합건설에 포괄승계 되었으므로,이 사건 임대주택을‘매각’하였다고 볼 수 없다.
2)이 사건 추징규정의 추징 요건 중‘임대의무기간’내 매각은 양도인인 임대사업자에게 민간임대주택법에 의한 임대의무가 존재하는 것이 전제되어야 한다.그런데 원고는 민간임대주택법에 따라 임대사업자의 지위를○○종합건설에 포괄양도 하였으므로 원고에게 임대의무가 남아있지 않게 되는바, ‘임대의무기간’내 매각 요건을 충족한다고 볼 수 없다.
3)이 사건 추징규정은‘대통령령으로 정한 경우’를 추징이 배제되는 사유로 정하고 있고,지특법 시행령 제13조 제1항은 위‘대통령령으로 정한 경우’로 민간임대주택법 제43조 제4항만을 준용하고 있으나,해석상 같은 법 제43조 제2항까지도 준용된다고 보는 것이 타당하다.설령 민간임대주택법 제43조 제2항 전부가 준용되지 않는다고 하더라도,적어도 제4항에서 규정하는 사유로 다른 임대사업자에게 양도하는 경우까지는 준용된다고 보아야 한다.이 사건의 경우,원고는 경제적 사정으로 부득이 다른 임대사업자에게 이 사건 임대주택을 양도한 것이어서 이 사건 추징규정의 추징배제 대상에 해당한다.
나.관계 법령
별지 관계 법령 기재와 같다.
다.판단
1)이 사건 취득세 등의 추징에 관하여 적용되어야 할 법률
이 사건에서와 같이 임대주택의 취득에 대하여 취득세 등을 면제하였다가 뒤에 이를 추징하는 경우에,당해 부동산의 취득이 취득세 등의 면제대상인지 여부는 그 취득이 이루어질 당시의 법령을 기준으로 판단하여야 하나，추징사유의 존부는 추징사유에의 해당 여부가 문제되는 사실이 발생할 당시,즉 이 사건에 있어서는 이 사건 임대주택의 양도일인2018. 6. 1.당시 시행되던 법령을 기준으로 판단하여야 한다(대법원1992. 6. 9.선고91누10725판결 등 참조). 2018. 6. 1.당시에는 구 지특법(2018. 12. 24.법률 제16041호로 개정되기 전의 것,이하‘구 지특법’이라 한다)이 시행되고 있었으므로,이 사건 취득세 등의 추징에 관하여는 구 지특법 제31조 제2항,즉 이 사건 추징규정을 적용하는 것이 타당하다.
2)이 사건 임대주택의 양도가 이 사건 추징규정의 추징 요건인‘매각’에 해당하는지 여부
이 사건 추징규정은 추징 요건인‘매각’에서 제외되는 사유로‘대통령령으로 정한 경우’를 규정하고 있고,그 위임에 따라 제정된 지특법 시행령 제13조 제1항은“법 제31조 제2항에서‘대통령령으로 정한 경우’란 민간임대주택법 제43조 제4항 또는 공공주택 특별법 시행령 제54조 제2항 제1호 및 제2호에서 정하는 경우를 말한다.”고 규정하고 있다.따라서 위와 같은 규정에 따르면,단지 민간임대주택법에 따라 임대주택을 양도하였다고 하여 이 사건 추징규정의 추징 요건인‘매각’에서 제외되는 것이 아니라,민간임대주택법 제43조 제4항에서 정하는 경우에‘매각’에서 제외되는 것으로 해석하는 것이 타당하다.원고는 대법원도 임대주택건설촉진법에 따라 임대주택을 분양하는 경우 지방세 추징사유인‘양도’의 범위에서 제외되는 것으로 해석하였다고 주장하나,원고가 들고 있는 대법원 판례(1993. 9. 28.선고92누13004판결)는 경기도 주택건설에 대한 도세과세면제 및 불균일과세에 관한 조례 제3조에 관한 것으로서 위 조례 제3조는‘임대주택을 준공한 후5년 이내에 양도하는 경우에 이미 면제된 취득세 및 등록세를 추징한다.’고 규정하고 있어‘매각’에서 제외되는 사유를 별도로‘대통령령으로 정한 경우’로 규정하고 있는 이 사건과는 사실관계가 다르다.
한편,이 사건의 경우 원고가 매매계약에 따라○○종합건설에 이 사건 임대주택을 양도한 결과로 민간임대주택법 제43조 제2항에 따라 원고의 임대사업자의 지위가○○종합건설에 포괄적으로 승계된 것이다.즉,이 사건 임대주택은○○종합건설에 매매를 원인으로 특정승계되고,그와 별개로 법에 따라 임대사업자의 지위가 포괄적으로 승계된 것에 불과하다.합병과 같이 원고의 권리·의무가○○종합건설에 포괄승계 되는 결과로서 이 사건 임대주택의 소유권과 임대사업자의 지위가 승계되는 경우와는 다르다.
따라서 원고가 이 사건 임대주택을○○종합건설에 양도한 행위가 이 사건 추징 규정의 추징 요건인‘매각’에서 제외된다고 볼 수 없으므로,원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
3)이 사건 임대주택을 임대의무기간 내에 양도하였는지 여부
원고가 이 사건 임대주택을○○종합건설에 양도하고,그 결과로서○○종합건설이 원고의 임대사업자 지위를 포괄승계 함으로써 임대의무를 승계하게 되는 것이므로,원고가 이 사건 임대주택을 양도한 것이 임대의무기간 내인지 여부를 판단할 때,○○종합건설이 이 사건 임대주택의 임대의무를 승계하였는지 여부를 고려할 수는 없다.
구 민간임대주택법(2018. 1. 16.법률 제15356호로 개정되기 전의 것,이하 구 민간임대주택법’이라 한다)제43조 제1항은 임대의무기간을“임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간”으로 규정하고 있고,같은 법 제2조 제6호는“단기임대주택이란 일반형임대사업자가4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.”고 규정하고 있으며,민간임대주택법 시행령 제34조 제1항 제1호는“법 제43조 제1항에서‘임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점’이란 민간건설임대주택의 경우에 입주지정기간 개시일이나 입주지정기간을 정하지 아니한 경우에는 법 제5조에 따른 임대사업자 등록 이후 최초로 체결된 임대차계약서상의 실제 임대개시일을 말한다.”고 규정하고 있다.
원고가2018. 6. 1.이 사건 임대주택을 양도한 사실은 앞서 본 바와 같고,갑 제5호증의 기재에 의하면,이 사건 임대주택의 실제 임대개시일은2015. 1. 14.인 사실이 인정되므로,원고는 이 사건 임대주택을 임대의무기간인4년 이내에 양도하였다고 판단된다.따라서 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.
4)이 사건 임대주택의 양도가 이 사건 추징규정의 추징배제 사유인‘대통령령으로 정한 경우’에 해당하는지 여부
가)지특법 시행령 제13조 제1항에서 이 사건 추징규정의 추징배제 사유로 규정하고 있는‘민간임대주택법 제43조 제4항에서 정하는 경우’의 의미
임대사업자가 취득한 임대주택에 대하여 취득세 감면의 혜택을 부여하는 입법취지는 임대주택의 건설 및 분양을 촉진하여 서민의 장기적인 주거생활의 안정을 도모하기 위한 것이므로,취득 후 임대의무기간 동안 임대에 제공될 수 없음이 명백하게 된 경우에는 면제된 취득세를 추징함으로써 임대주택의 공급 질서를 교란하는 임대사업자에 대하여 면제 혜택을 배제하고 있다(대법원2017. 6. 15.선고2017두32401판결,대법원1993. 9. 28.선고92누13004판결 등 참조).이 사건 추징규정에서는 임대의무기간 동안 임대에 제공될 수 없음이 명백하게 된 경우라고 하더라도‘대통령령으로 정한 경우’는 추징에서 제외하고 있으므로,이때‘대통령령으로 정한 경우’는 임대의무기간 동안 임대에 제공될 수 없더라도 임대주택의 공급 질서를 교란한다고 볼 수 없는 경우라고 보는 것이 타당하다.
민간임대주택법 제43조 제4항 제1항에도 불구하고 임대사업자는 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우에는 임대의무기간 중에도 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.공공주택 특별법 시행령 제54조 제2항 법 제50조의2 제2항 제2호에 따라 임대의무기간이 지나기 전에도 임차인 등에게 분양전환할 수 있는 경우는 다음 각 호와 같다. 제1호 공공주택사업자가 경제적 사정 등으로 공공임대주택에 대한 임대를 계속할 수 없는 경우로서 공공주택사업자가 국토교통부장관의 허가를 받아 임차인에게 분양전환하는 경우. 이 경우 법 제50조의3 제1항에 해당하는 임차인에게 우선적으로 분양전환하여야 한다. 제2호 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 분양전환공공임대주택에 대하여 공공주택사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 공공주택사업자가 임차인에게 법 제50조의3에 따라 분양전환하는 경우
지특법 시행령 제13조 제1항은“법 제31조 제2항에서‘대통령령으로 정한 경우’란 민간임대주택법 제43조 제4항 또는 공공주택 특별법 시행령 제54조 제2항 제1호 및 제2호에서 정하는 경우를 말한다.”고 규정하고 있다.민간임대주택법 제43조 제4항과 공공주택 특별법 시행령 제54조 제2항 제1호 및 제2호는 다음과 같이 규정하고 있다.
위 규정 내용을 보면,입법자는 임대를 계속할 수 없는 사유가(1)경제적 사정 등으로 인한 것이거나, (2)일정기간이 지나 임차인과 분양전환에 합의한 것인 경우에 임대사업자가 임대주택의 공급 질서를 교란하는 경우가 아니라고 보고 취득세 추징을 배제하는 것으로 판단된다.특히 경제적 사정에 대해서는 민간임대주택법 시행령 제34조 제2항,공공주택 특별법 시행령 제54조 제3항에서 동일하게(1) 2년 연속 적자가 발생한 경우, (2) 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 경우, (3)최근12개월간 해당 임대사업자의 전체 임대주택 중 임대되지 아니한 주택이20퍼센트 이상이고 같은 기간 동안 특정 임대주택이 계속하여 임대되지 아니한 경우, (4)관계 법령에 따라 재개발,재건축 등으로 임대주택의 철거가 예정되어 임대사업을 계속하기 곤란한 경우 중 어느 하나에 해당하는 경우로 규정하고 있다.
한편,민간임대주택법 제43조 제4항은 양도인에게 경제적 사정 등이 있을 경우의 임대주택 양수인으로‘임대사업자’를 명시하고 있지 않으나 이는 그와 같은 경우 임대사업자에 대한 양도를 불허하겠다는 취지가 아니라 이미 같은 조 제2항에서 임대사업자에 대한 양도를 사유의 제한 없이 허용하고 있기 때문이다.
즉,민간임대주택법 제43조는 제1항에서‘임대사업자는 임대의무기간 내에 원칙적으로 임대주택을 양도할 수 없다.’,제2항에서‘임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다.’,제4항에서‘임대사업자는 부도,파산,그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우에는 임대의무기간 중에도 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 양도할 수 있다.’고 규정하고 있고 그에 따라 부도,파산,그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우라고 하더라도 다른 임대사업자에게 양도할 경우에는 제2항에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고함으로써 가능하므로,시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받도록 하는 제4항에서는 양수인으로‘임대사업자’를 포함시킬 필요가 없었던 것이다.
또한,위와 같은 민간임대주택법 규정에 의하면,임대사업자가 임대의무기간 내에 양도하는 경우에 임대사업자에 대한 양도는 임대사업자 아닌 자에 대한 양도에 비하여 자유롭게 허용되는데,이는 임대사업자에게 양도하면 임대주택의 공급이 계속 유지되고,임대사업자의 지위가 포괄적으로 승계되므로,임대주택 공급을 통한 서민의 주거생활 안정이라는 민간임대주택법의 취지와 임차인 보호에 더 부합하기 때문으로 보인다.그러므로 기존의 임대사업자가 경제적 사정 등으로 부득이 임대의무기간 내에 임대주택을 양도하게 될 경우에 임대사업자에게 양도하는 경우와 임대사업자 아닌 자에게 양도하는 경우를 차별할 이유가 없을 뿐만 아니라 오히려 임대사업자에게 양도하는 경우를 더 보호하여 주어야 할 필요성이 크다.
따라서 지특법 시행령 제13조 제1항에서 이 사건 추징규정상 추징배제 사유로 규정하고 있는‘민간임대주택법 제43조 제4항에서 정하는 경우’에는 명시되어 있지는 않지만 의미상 부도,파산,그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 다른 임대사업자에게 양도하는 경우가 포함되는 것으로 해석하는 것이 타당하다.그렇지 않은 경우 임대사업자가 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우에 취득세 추징을 면하기 위해서는 임대사업자가 아니라 굳이 임대사업자가 아닌 자에게 양도를 해야만 하는 이상한 결과가 발생한다.이는 민간임대주택법의 규정 체계나 입법취지에도 맞지 않음은 앞서 본 바와 같다.
피고는 지특법 시행령 제13조가2014. 1. 1.개정되면서 종전 규정에서 준용하고 있었던 구 임대주택법(2015. 1. 6.법률 제12989호로 개정되기 전의 것,이하‘구 임대주택법’이라 한다)제16조 제3항을 삭제하였으므로,입법자의 의사는 임대사업자 간 매매를 취득세 추징배제 사유에 해당하지 않는 것으로 개정한 것으로 볼 수 있다고 주장한다.
2014. 1. 1.대통령령 제25060호로 개정되기 전후의 지특법 시행령 제13조 및 관련
조문내용지특법(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 개정되기 전의 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면)② 제1항을 적용할 때 임대주택법 제16조 제1항 각 호에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.지특법 시행령(2014. 1. 1. 대통령령 제25060호로 개정되기 전의 것)제13조(추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등)① 법 제31조 제2항에서 "대통령령으로 정한 경우"란 임대주택법 제16조 제3항과 같은 법 시행령 제13조 제2항 제2호 및 제3호에서 정하는 경우를 말한다.지특법 시행령(2014. 1. 1. 대통령령 제25060호로 개정된 것)제13조(추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등)① 법 제31조 제2항에서 "대통령령으로 정한 경우"란 임대주택법 시행령 제13조 제2항 제2호 및 제3호에서 정하는 경우를 말한다.임대주택법(2015. 1. 6. 법률 제12989호로 개정되기 전의 것) 제16조(임대주택의 매각 제한 등)③ 제1항에도 불구하고 임대의무기간 이내에 임대사업자 간의 매매 등 매각이 가능한 경우와 매각 요건 및 매각 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.임대주택법 시행령(2014. 7. 16. 대통령령 제25483호로 개정되기 전의 것)제13조(임대주택의 임대의무기간 등)② 법 제16조 제3항에 따라 다음 각 호의 경우에는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다. 2. 임대사업자가 부도, 파산, 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서 다음 각 목의 구분에 따른 분양전환허가 또는 분양전환승인을 받은 경우 가. 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사가 임대하는 임대주택의 경우에는 국토교통부장관의 허가 나. 가목 외의 공공건설임대주택의 경우 법 제21조제3항에 따른 승인 다. 가목 및 나목 외의 임대주택의 경우에는 해당 임대주택이 있는 곳을 관할하는 시장·군수 또는 구청장의 허가 3. 법 제16조 제1항 제3호 및 제4호에 해당하는 임대주택으로서 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 경우로서 임대사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 임대사업자가 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장에게 신고(임대사업자가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우는 제외한다)한 후 임차인에게 분양전환하는 경우. 이 경우 공공건설임대주택은 법 제21조 제1항 또는 제2항에 해당하는 임차인에게만 분양전환을 할 수 있다.
법령을 살펴보면 다음과 같다.
위 규정을 보면,구 임대주택법(2015. 1. 6.법률 제12989호로 개정되기 전의 것,이하 같다)제16조 제3항은‘임대의무기간 이내에 임대사업자 간의 매매 등 매각이 가능한 경우와 매각 요건 및 매각 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.’라고만 규정하고 있고,구 임대주택법 시행령(2014. 7. 16.대통령령 제25483호로 개정되기 전의 것)제13조 제2항은 법 제16조 제3항의 위임에 따라 임대의무기간 내 매각이 가능한 경우를 규정하고 있으므로,구 임대주택법 제16조 제3항은 그 내용상 위임의 근거규정으로의 의미만을 가질 뿐 추징배제의 근거조항으로 보기는 어렵다고 판단된다.지특법 시행령 제13조가2014. 1. 1.대통령령 제25060호로 개정되면서 구 임대주택법 제16조 제3항을 준용대상에서 삭제한 입법자의 의도는 특별히 준용할 의미가 없는 규정을 삭제함으로써 규정을 체계적으로 정비하기 위한 것이고,임대사업자 간 매매가 취득세 추징배제 사유에 해당하지 않는다는 것을 명시하기 위함이라고 보기 어렵다.
나)이 사건의 경우
갑 제3, 5, 8내지13호증의 각 기재,변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하면,원고는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없어 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 다른 임대사업자에게 이 사건 임대주택을 양도한 경우로서 이 사건 추징규정에서 정하고 있는 추징배제 사유에 해당하므로,취득세 추징대상이 아니다.그러므로 원고의 이 부분 주장은 이유 있고,이와 다른 전제에 선 이 사건 거부처분은 위법하여 취소되어야 한다.
(1)민간임대주택법 시행령 제34조 제2항은 민간임대주택법 제43조 제4항에서 정하는 대통령령으로 정하는 경제적 사정에 대하여2년 연속 적자가 발생한 경우(제1호), 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 경우(제2호)를 규정하고 있다.
(2)원고는 아래와 같이2015, 2016, 2017사업연도 연속 당기순손실이 발생하였고, 2016, 2017사업연도 동안 부의 영업현금흐름이 발생하는 등 극심한 재정난을 겪고 있는 상태였다.
(단위:원)
2015 사업연도2016 사업연도2017 사업연도순자산(자본) ○1,722,002,341○2,923,591,706○4,389,211,257당기순이익○3,626,766,027○1,201,676,569○1,465,619,551영업현금흐름16,266,631,977○10,109,374,218○1,654,634,647
(3)원고는2018. 6. 1.대구광역시 남구청장에 신고한 후 다른 임대사업자인○○종합건설에 이 사건 임대주택을 양도하였다.
3.결론
그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
별지
관계 법령
▣구 지방세특례제한법(2015. 8. 28.법률 제13498호로 개정되기 전의 것)
제31조(임대주택 등에 대한 감면)
①「임대주택법」제2조 제4호에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다.이하 이 조에서"임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(그 부속토지를 포함하되,해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다.이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는「임대주택법」제2조제3호에 따른 오피스텔(이하 이 조에서"오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라2015년12월31일까지 지방세를 감면한다.다만,토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
1.전용면적60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
②제1항을 적용할 때「임대주택법」제16조 제1항 각 호에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.
▣구 지방세특례제한법(2018. 12. 24.법률 제16041호로 개정되기 전의 것)
제31조(임대주택 등에 대한 감면)
①「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다.이하 이 조에서"임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다.이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다.이하 이 조에서"오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를2018년12월31일까지 감면한다.다만,토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
1.전용면적60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
②제1항을 적용할 때「민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항 또는「공공주택 특별법」제50조의2제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.
▣지방세특례제한법 시행령
제13조(추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등)
①법 제31조 제2항에서"대통령령으로 정한 경우"란「민간임대주택에 관한 특별법」제43조 제4항 또는「공공주택 특별법 시행령」제54조 제2항 제1호 및 제2호에서 정하는 경우를 말한다.
▣구 민간임대주택에 관한 특별법(2018. 1. 16.법률 제15356호로 개정되기 전의 것)
제2조(정의)
4. "기업형임대주택"이란 기업형임대사업자가8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
5. "준공공임대주택"이란 일반형임대사업자가8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
6. "단기임대주택"이란 일반형임대사업자가4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
제43조(임대의무기간 및 양도 등)
①임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간(이하"임대의무기간"이라 한다)동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며,그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
②제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다.이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며,이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.
③제2항은 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 민간임대주택을 양도하는 경우에도 준용한다.다만,양수하는 자가 임대사업자로 등록하지 아니하는 경우에는 제2항 후단을 적용하지 아니한다.
④제1항에도 불구하고 임대사업자는 부도,파산,그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우에는 임대의무기간 중에도 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.
▣구 민간임대주택에 관한 특별법 시행령(2018. 7. 16.대통령령 제29045호로 개정되기 전의 것)
제34조(민간임대주택의 임대의무기간 등)
①법 제43조제1항에서"임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점"이란 다음 각 호의 구분에 따른 시점을 말한다.
1.민간건설임대주택:입주지정기간 개시일.이 경우 입주지정기간을 정하지 아니한 경우에는 법 제5조에 따른 임대사업자 등록 이후 최초로 체결된 임대차계약서상의 실제 임대개시일을 말한다.
2.민간매입임대주택:임대사업자 등록일.다만,임대사업자 등록 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 한다.
3.법 제5조 제3항 본문에 따라 단기임대주택을 기업형임대주택 또는 준공공임대주택으로 변경신고한 경우:다음 각 목의 구분에 따른 시점
가.단기임대주택의 임대의무기간 종료 전에 변경신고한 경우:해당 단기임대주택의 제1호 또는 제2호에 따른 시점
나.단기임대주택의 임대의무기간이 종료된 이후 변경신고한 경우:변경신고의 수리일부터 해당 단기임대주택의 임대의무기간을 역산한 날
②법 제43조 제4항에서"대통령령으로 정하는 경제적 사정"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.다만,기업형임대주택사업자에 대해서는 제3호 및 제4호의 경우로 한정한다.
1. 2년 연속 적자가 발생한 경우
2. 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 경우
3.최근12개월간 해당 임대사업자의 전체 민간임대주택 중 임대되지 아니한 주택이20퍼센트 이상이고 같은 기간 동안 특정 민간임대주택이 계속하여 임대되지 아니한 경우
4.관계 법령에 따라 재개발,재건축 등으로 민간임대주택의 철거가 예정되어 민간임대사업을 계속하기 곤란한 경우
③시장·군수·구청장은 제2항 제3호 또는 제4호에 해당하여 법 제43조 제4항에 따른 양도허가를 하려는 경우에는 해당 사유가 발생한 주택에 한정하여 허가하여야 한다.
▣공공주택 특별법 시행령
제54조(공공임대주택의 임대의무기간)
②법 제50조의2제2항 제2호에 따라 임대의무기간이 지나기 전에도 임차인 등에게 분양전환할 수 있는 경우는 다음 각 호와 같다.
1.공공주택사업자가 경제적 사정 등으로 공공임대주택에 대한 임대를 계속할 수 없는 경우로서 공공주택사업자가 국토교통부장관의 허가를 받아 임차인에게 분양전환하는 경우.이 경우 법 제50조의3제1항에 해당하는 임차인에게 우선적으로 분양전환하여야 한다.
2.임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의2분의1이 지난 분양전환공공임대주택에 대하여 공공주택사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 공공주택사업자가 임차인에게 법 제50조의3에 따라 분양전환하는 경우
3.주택도시기금의 융자를 받아 주택이 없는 근로자를 위하여 건설한 공공임대주택(1994년9월13일 이전에 사업계획승인을 받은 경우로 한정한다)을 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아 분양전환하는 경우.이 경우 법 제50조의3제1항의 요건을 충족하는 임차인에게 우선적으로 분양전환하여야 한다.
③공공주택사업자가 제2항 제1호에 따라 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없어 승인 허가를 받으려는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류를 국토교통부장관에게 제출하여야 한다.
1. 2년 연속 적자가 발생한 사실을 입증할 수 있는 해당 기간의 손익계산서
2. 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 사실을 입증할 수 있는 해당 기간의 현금흐름표
3.최근12개월간 해당 공공주택사업자의 전체 공공임대주택 중 임대되지 아니한 주택의 비율이100분의20이상이고 같은 기간 동안 특정 공공임대주택이 계속하여 임대되지 아니하였다는 사실을 입증할 수 있는 서류
4.관계 법령에 따라 재개발,재건축 등으로 공공임대주택의 철거가 예정되어 임대사업을 계속하기 곤란한 사실을 입증할 수 있는 서류
▣구 임대주택법(2015. 1. 6.법률 제12989호로 개정되기 전의 것)
제16조(임대주택의 매각 제한 등)
①임대주택은 다음 각 호의 기간(이하“임대의무기간”이라 한다)이 지나지 아니하면 매각할 수 없다.
1.건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 또는 국민주택기금의 자금을 지원받아 영구적인 임대를 목적으로 건설한 임대주택은 그 임대주택의 임대개시일부터50년
2.건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정과 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설되는 임대주택은 임대개시일부터30년
2의2.장기전세주택은 그 임대주택의 임대개시일부터20년
3.제1호와 제2호 외의 건설임대주택 중 제26조에 따라 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을10년 이상으로 정하여 신고한 주택은 그 임대주택의 임대개시일부터10년
4.제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하지 아니하는 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령으로 정하는 기간
③제1항에도 불구하고 임대의무기간 이내에 임대사업자 간의 매매 등 매각이 가능한 경우와 매각 요건 및 매각 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
▣구 임대주택법 시행령(2014. 7. 16.대통령령 제25483호로 개정되기 전의 것)
②법 제16조 제3항에 따라 다음 각 호의 경우에는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다.
1.국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장에게 신고한 후 다른 임대사업자에게 매각하는 경우
2.임대사업자가 부도,파산,그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서 다음 각 목의 구분에 따른 분양전환허가 또는 분양전환승인을 받은 경우
가.국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사가 임대하는 임대주택의 경우에는 국토교통부장관의 허가
나.가목 외의 공공건설임대주택의 경우 법 제21조 제3항에 따른 승인
다.가목 및 나목 외의 임대주택의 경우에는 해당 임대주택이 있는 곳을 관할하는 시장·군수 또는 구청장의 허가
3.법 제16조 제1항 제3호 및 제4호에 해당하는 임대주택으로서 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의2분의1이 지난 경우로서 임대사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 임대사업자가 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장에게 신고(임대사업자가 국가,지방자치단체,한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우는 제외한다)한 후 임차인에게 분양전환하는 경우.이 경우 공공건설임대주택은 법 제21조제1항 또는 제2항에 해당하는 임차인에게만 분양전환을 할 수 있다.
▣구 경기도 주택건설에 대한 도세과세면제 및 불균일과세에 관한 조례(1992. 9. 9.경기도조례 제2287호로 개정되기 전의 것)
제3조(과세면제)
건축주가 건축한 공동주택용 부동산과 임대주택용 부동산에 대하여는 취득세와 등록세를 면제한다.다만,건축주가 공동주택과 임대주택의 준공검사일로부터2월 이내에 보존등기를 하지 아니하는 경우에 임대주택을 준공한 후5년 이내에 양도하거나 임대주택 이외의 용도에 사용하는 경우에는 이미 면제된 취득세 및 등록세를 추징한다.끝.