지방법원
일반행정
2000구3420
증여세부과처분취소
법원: 대전지방법원
선고일: 2003년 5월 14일
선고:
판시사항
판결요지
토지 및 건물의 시가를 산정하기 어려워서 보충적인 평가방법을 택할 수밖에 없었음에 관하여는 별도의 아무런 입증을 하지 아니하고 있으므로, 결국 위 거래가격과 감정가액에 대한 판단없이 곧바로 보충적인 평가방법에 따라 평가한 가액을 시가로 삼아 이루어진 처분은 결국 부당하다.
참조조문
참조판례
판결 전문
【심급】
1심
【세목】
기타
【주문】
1. 피고가 1999. 1. 16. 원고에 대하여 한, 1993년도분 증여세 913,222,535원의 부과처분 전부와 1994년도분 증여세 741,005,240원의 부과처분 중 323,899,586원을 초과하는 부분을, 각 취소한다.
2. 소송비용은 이를 5분하여 그 1은 원고의, 나머지는 피고의 각 부담으로 한다.
【이유】
1. 이 사건 처분의 경위
다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 을제1 내지 4호증의 각 1, 2, 을제5호증, 을제6호증의 1 내지 5, 을제7호증의 1 내지 10, 을제8 내지 10호증의 각 기재에 변론전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.
가. ⑴ 원고는 1993. 11. 27. 원고의 처남인김명진이 32.2%의 주식을 소유하고 있는아남건설주식회사(이하,아남건설이라고만 한다)에게강종구외 2인 명의로 신탁한 원고 소유의 별지 부동산 목록 기재 제1, 2토지(이하, 이 사건 제1, 2토지라 한다)를 2,168,200,000원에, 원고 소유의 같은 목록 기재 제3, 4토지(이하, 이 사건 제3, 4토지라 한다)와 같은 목록 기재 제5 건물(이하, 이 사건 제5 건물이라 한다)을 774,800,000원에 각 매도하고, 같은 달 29. 위 각 토지와 건물에 관하여 피고 명의로 소유권이전등기를 경료하였으며, 이 때아남건설은원고를 대신하여 위 매매에 따른 이 사건 제1, 2토지에 대한 양도세 등 제세공과금 492,704,901원과 이 사건 제3, 4토지와 제5건물에 대한 양도세 등 제세공과금 165,265,380원을 납부하기로 하였다.
⑵ 그 후 원고는 1994. 3. 3.아남건설에게 원고 및 정상화 공동소유의 별지 목록 기재 제6, 7토지(위 2필지는 원고, 조서현, 정상화 명의로 각 1/3씩의 지분이전등기가 경료되어 있으나, 조서현의 지분은 원고가 명의신탁한 것이다. 이하, 이 사건 제6, 7토지라 한다) 및 같은 목록 기재 제8 건물(이하, 제8 건물이라 한다)을 2,381,500,000원에 매도하고, 같은 날 위 토지 및 건물에 관하여아남건설명의로 소유권이전등기를 마쳤으며, 이때아남건설은원고를 대신하여 위 매매에 따른 이 사건 제6, 7토지 및 제8 건물에 대한 양도세 등 제세공과금 163,438,463원을 납부하기로 하였다.
나. 중부지방국세청은 1998. 7. 2.경 피고에게, 원고에 대한 세무조사결과아남건설은원고와구 상속세법시행령(1994. 12. 31. 대통령령 제14469호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제41조 제2항 제3호소정의 특수관계에 있고, 이 사건 각 토지 및 건물은 양도 당시 시가산정이 어려운 부동산이고, 이 사건 각 토지와 건물의 위 양도가액이 별지 시가내역서 기재와 같이 개별공시지가로 산정한 가액의 130%를 초과하므로, 이 사건 각 토지 및 건물의 양도가액 중 위 개별공시지가로 산정한 가액과의 차액부분은구 상속세법(1994. 12. 22 법률 제4805호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제34조의 2 제2항소정의 고가양도에 의한 증여의제 규정의 적용대상이라는 내용의 과세자료를 통보하였다.
다. 이에 피고는 1999. 1. 16. 위 과세자료에 터잡아 원고에게 이 사건 제1 내지 4토지와 제5 건물의 양도가액 중 증여의제가액에 대하여 1993년도분 증여세로 금 919,110,910원의 부과처분(이하, ‘이 사건 1993년도분 부과처분’이라고만 한다)을, 제6, 7토지와 제8건물의 양도가액 중 증여의제가액에 대하여 1994년도분 증여세로 금 795,916,090원의 부과처분(이하, ‘이 사건 1993년도분 부과처분’이라고만 한다)을, 각 하였다.
라. 그 후 원고는 1999. 3. 3. 피고에게 위 각 부과처분에 대하여 이의신청을 하였고, 이에 피고는 같은 달 27. 증여의제가액의 산정에 일부 잘못이 있음을 인정하고 위 1993년도분 부과처분을 913,222,535원으로, 위 1994년도분 부과처분을 741,005,240원으로, 각 감액경정하였다.
2. 당사자의 주장과 관계법령
가. 당사자의 주장
피고가, 이 사건 각 부과처분은 위 처분사유와 관계법령의 규정을 들어 적법하다고 주장함에 대하여, 원고는, 이 사건 각 토지와 건물은 양도당시 시가 산정이 모두 가능하였으므로 보충적 평가방법인 개별공시지가에 의해 평가한 가액이 아닌 시가를 기준으로 고가양도여부를 판단할 것이고, 위 시가기준에 의한 평가에 의하면 이 사건 각 토지와 건물의 양도가액은 적정한 가격이므로 증여의제대상이 아니라 할 것이어서, 이 사건 각 부과처분 모두 위법하다고 주장한다.
나. 관계법령
별지 관계법령 기재와 같다.
3. 당원의 판단
가. 피고의 보충적 평가방법에 따른 시가산정의 적법여부
먼저,구 상속세법 시행령 제5조소정의 ‘시가’ 및 ‘시가를 산정하기 어려운 때’에 관하여 살핀다.
증여재산의 평가방법을 규정한구 상속세법 제34의 7,제9조,구 상속세법시행령 제5조 제1항에서 말하는 ‘시가’라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 아니한다 할 것이고(대법원 1991. 4. 12. 선고 90누8459 판결 참조) 또한, 증여세를 부과함에 있어 과세관청이 증여재산의 증여 당시의 시가를 평가하기 어렵다는 이유로 보충적 평가방법에 의하여 평가하여 과세처분을 하였다 하더라도 그 과세처분 취소소송의 사실심 변론종결시까지 증여재산의 시가가 입증된 때에는, 그 증여재산의 시가에 의한 정당한 증여세액을 산출한 다음 과세처분의 세액이 정당한 세액을 초과하는지 여부에 따라 과세처분의 위법여부를 판단하여야 하며(대법원 1999. 4. 27. 선고 99두1595 판결 참조), 같은 시행령 제5조 제2항 내지 제5항에 규정하는 방법에 의한 증여재산의 평가는 증여세부과당시의 시가를 산정하기 어려운 때에 한하여 비로소 택할 수 있는 보충적인 평가방법이고, 시가를 산정하기 어려워서 보충적인 평가방법을 택할 수밖에 없었다는 점에 관한 입증책임은 과세관청인 피고에게 있다 할 것이다(대법원 1993. 6. 11. 선고 92누16218 판결,대법원 1994. 8. 23. 선고 94누5960 판결 참조).
이에 관하여, ㉠ 원고는 이 사건 각 토지 및 건물의 거래가격에 관하여, 이 사건 제1, 3, 4토지는 1991. 4. 17. 원고와이석순등과 사이에 매매대금 30억원으로 한 매매계약이 체결되었다가 해제되었고, 이 사건 제6, 7토지는 1991. 6. 9. 원고가박숙용으로부터 19억원에 매수한 뒤 위 제6 토지상에 약 2억원을 들여 제8 건물을 신축하였으므로, 위 각 매매가액 및 신축비용을 시가로 볼 수 있다고 주장하면서 그 자료를 제출하고 있고, ㉡ 이 사건 각 토지와 건물에 관하여 당원이 감정촉탁한 감정평가법인의 각 감정가액이나 원･피고가 제출한 각 감정가액도 제시되어 있다.
그런데, 피고는, 위 ㉠의 거래가격 및 신축비용에 대하여는 증여의제일부터 6월내의 거래가 아니므로 시가로 볼 수 없고, 위 ㉡의 여러 감정가액에 대하여는 특별한 이유설명 없이 그 중 미래감정평가법인의 감정가액만이 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 감정가액라고 주장할 뿐, 위와 같은 거래가격과 여러 감정가액이 있음에도 이 사건 토지 및 건물의 시가를 산정하기 어려워서 보충적인 평가방법을 택할 수밖에 없었음에 관하여는 별도의 아무런 입증을 하지 아니하고 있으므로, 결국 위 거래가격과 감정가액에 대한 판단없이 곧바로 보충적인 평가방법에 따라 평가한 가액을 시가로 삼아 이루어진 피고의 이 사건 처분은 결국 위법하다고 할 것이다.
나. 이 사건 각 토지 및 건물의 시가에 대한 정당한 평가
⑴ 먼저, 원고의 위 ㉠의 주장에 관하여 보건대, 갑제1호증의 1 내지 6, 갑제2호증의 1 내지 3, 갑제3호증의 1 내지 6의 각 기재에 의하면 원고가 1991. 4. 17.이석순등과 사이에 위 제1, 3, 4토지를 30억원에 매매하기로 하는 계약을 체결하였다가 그 후 계약이 해제되었고, 1991. 4. 19.박숙용으로부터 이 사건 제 6, 7토지를 19억원에 매수한 다음, 2억원을 들여 제8건물을 신축한 사실을 인정할 수 있으나, 해제된 매매계약 또는 2년 9월이나 지난 거래의 매매가액이나 신축비용을 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격으로 보기 어렵다고 할 것이므로, 이 부분 원고의 주장은 받아들이지 아니한다.
⑵ 다음으로, 위 각 감정평가기관의 각 감정가액에 관하여 살핀다.
지가공시및토지등의평가에관한법률 제22조의 규정에 의하여 감정평가업자가 감정평가를 함에 있어서 준수하여야 할 원칙과 기준을 정한 감정평가에관한규칙은 제4조 제1호, 제5조에서 정상가격이라 함은 평가대상토지등이 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 거래당사자간에 통상 성립된다고 인정되는 적정가격을 말하는데, 대상물건에 대한 평가가액은 정상가격으로 결정함을 원칙으로 한다고 규정하고 있고, 그 구체적인 평가방법에 관하여 제17조 제1항, 제6항에서 토지의 평가에 있어서는 당해 토지와 용도․지목․주변환경 등이 동일 또는 유사한 인근지역에 소재하는 표준지의 공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동률․도매물가상승률 및 기타 사항(관계법령에 의한 토지의 사용․처분등의 제한 또는 그 해제, 도시계획의 결정․변경 또는 도시계획사업의 시행, 공공사업의 시행이나 공공시설의 정비, 토지의 형질변경이나 지목의 변경, 토지개량비등 유익비의 지출, 은행등 금융기관의 이자율의 변동, 기타 지가에 영향을 미치는 요인등)을 종합적으로 참작하여 평가하여야 하고, 이 경우 평가대상토지와 표준지의 지역요인 및 개별요인에 대한 분석등 필요한 조정을 하여야 한다고 규정하고 있다.
그런데 갑제4호증의 기재, 당원의 미래감정평가법인, 새한감정평가법인에 대한 각 시가감정촉탁결과, 당원의 한국감정원 대전지점장, 미래감정평가법인 충청지사장에 대한 각 사실조회결과에 변론전체의 취지를 종합하면, 위 미래감정평가법인은 위 제1 내지 4토지의 시가에 관하여 1993. 11. 29. 현재 금 2,353,675,000원, 제 6, 7토지의 시가에 관하여 1994. 3. 3. 현재 금 1,187,647,000원으로 소급감정평가하고 있는바, 감정평가선례를 기준으로 한 시산가격을 검토함에 있어 평가선례로 삼은 이 사건 제1 내지 4 토지와 유사 토지의 평가액은 모두 담보목적으로 평가된 것이므로 적정한 거래가격 산정을 위한 평가선례로는 적정하지 아니함에도 불구하고 별다른 보정없이 다른 개별요인만을 고려한 채 비교표준지의 개별공시지가의 보정에 반영하고 있고, 한국감정원은 이 사건 제1 내지 4토지의 시가에 관하여 1993. 2. 5. 당시 조사하여 그 가액을 합계 금 2,468,730,000원으로 평가하고 있으나, 평가목적이 담보를 위한 것이고, 지가공시및토지등의평가에관한법률, 감정평가에관한규칙 등 관계 법령에 따라 그 감정평가액으로 평가하게 된 내용과 이유가 구체적으로 특정･명시되어 있지 아니하며, 우리감정평가법인은 위 제1 내지 4토지의 시가에 관하여 1993. 11. 29. 현재 3,173,665,000원, 제6, 7토지의 시가에 관하여 1994. 3. 3. 현재 1,731,389,000원으로 각 평가하고 있으나, 위 감정은 위 미래감정평가법인의 감정액이 원고의 기대치에 미치지 못하자, 당원에 제출하기 위하여 원고의 의뢰에 의하여 2001. 12. 12. 소급감정된 것이고, 그 감정가액 역시 이 사건 토지 또는 유사 토지의 거래사례에 대한 세부적인 분석 없이 단순히 공인중개사 3곳에 문의･조사한 적정지가수준을 이 사건 각 토지와 비교표준지의 개별공시지가와의 격차율산정에 그대로 반영하여 산출한 것임에 반하여, 새한감정평가법인은 1993. 11. 29. 현재 이 사건 제1 내지 4토지의 시가에 관하여 1㎡당 2,790,000원, 합계 3,156,961,500원, 제5건물에 관하여 13,265,500원, 1994. 3. 3. 현재 이 사건 제6, 7토지에 관하여 1㎡당 1,150,000원 합계 1,645,535,000원, 제8 건물에 관하여 60,915,500원으로 감정평가하고 있는바, 그 비교표준지의 선정이나 공시지가에 대한 시점수정 및 품등비교에 있어서 지역요인 등의 참작을 세부적으로 적시하고, 개별요인에 관하여 가로조건, 접근조건, 환경조건, 획지조건, 행정적 조건, 기타조건 등의 내용이나 참작이유를 구체적으로 명시하여 보정수치를 기재하고 그 요인들을 어떠한 이유에서 어떻게 참작하였는지를 알아볼 수 있을 정도로 기재하여 비교․평가함으로써 그 내용에 있어서 그 비교사유를 구체적으로 구분하여 각각의 이유를 설명하면서 그 지역요인과 개별요인의 비교도 적절하게 하였을 뿐만 아니라, 평가선례에 의한 시산가격산출 및 격차율산정에 있어서도 다양한 근거자료를 통해 가격형성요인을 개별적으로 비교･분석하는 등의 평가방법에 의하여 이 사건 각 토지 및 건물의 가격을 평가한 사실을 인정할 수 있고, 반증이 없다.
위 인정사실에 의하면 위 새한감정평가법인의 감정평가를 제외한 나머지 각 감정평가는 평가목적이나 평가선례가 부적절하여 객관적이고 합리적인 평가라고 할 수 없고, 따라서, 이 사건 각 토지 및 건물에 대한 감정평가액은 위 새한감정평가법인의 감정평가에 따라야 할 것이다.
⑶ 그렇다면, 1993. 11. 29. 당시 이 사건 제1 내지 2토지의 시가는 2,299,581,900원{=1106.1㎡(=1061.4㎡ + 44.7㎡) x 2,079,000원}이고, 제3, 4토지와 제5주택은 870,645,100원[=857,379,600{=412.4㎡(=267.9㎡+144.5㎡) x 2,079,000원}+13,265,500원]이며, 1994. 3. 3. 당시 제6, 7토지 및 제 8건물의 시가는 1,706,450,500원(=1,645,535,000원+ 60,915,500원)이라 할 것이다.
다. 이 사건 각 부과처분의 적법여부 및 취소범위
⑴ 1993년도분 부과처분
이 사건 제1, 2토지의 양도가액은 2,660,904,901원(=매매대금 2,168,200,000원 + 양도세 등 금 492,704,901원), 이 사건 제3, 4토지와 제5 건물의 양도가액은 금 940,065,380원(=매매대금 774,800,000원+양도세 듬 165,265,380원)이고, 위 각 토지 및 건물이아남건설명의로 등기가 경료된 때의 이 사건 제1, 2토지의 시가는 2,299,581,900원이고, 이 사건 제3, 4토지와 제5 건물은 870,645,100원이므로, 이 사건 제1, 2토지의 양도가액은 위 시가의 116%를, 위 제3, 4토지와 제5주택은 시가의 108%를 각 초과하지 아니하여 모두 구 상속세법 제34조의 2 제2항 소정의 고가양도로 인한 증여의제대상이 해당되지 아니함은 계산상 명백하다 할 것이고, 따라서 이 사건 93년도분 부과처분은 위법하여 그 취소를 면할 수 없다 할 것이다.
⑵ 1994년도분 부과처분
이 사건 제6, 7토지 및 제8 건물의 양도가액은 2,544,938,463원(=매매대금 2,381,500,000원+양도세 등 163,438,463원)이고, 위 각 토지 및 건물이아남건설명의로 등기가 경료된 때의 시가는 1,706,450,500원이므로, 위 제6, 7토지 및 제8건물의 양도가액은 그 시가의 149%를 초과하여구 상속세법 제34조의 2 제2항소정의 고가양도로 인한 증여의제대상이 해당함은 계산상 명백하다 할 것이나, 이 사건 1994년도분 부과처분은 위 양도가액과 정당한 시가보다는 저렴한 개별공시지가 기준산정의 가액과의 차액을 증여의제가액에 대하여 부과하였으므로, 이 사건 부과처분 중 양도가액과 정당한 시가와의 차액을 초과하는 부분까지도 증여의제가액으로 보아서 부과한 부분은 위법하다 할 것이다.
나아가, 이 사건 1994년도분 부과처분 중 위법한 부분에 관하여 보건대, 정당한 시가에 따른 증의의제가액에 기초한 증여세액을 산출하면 별지 증여세 산출내역표 기재와 같이 금 323,899,586원이 되므로, 위 부과처분 중 이를 초과한 부분은 위법하다 할 것이고, 따라서 그 위법한 부분은 취소를 면할 수 없다고 하겠다.
4. 결 론
그렇다면, 피고가 1999. 1. 16. 원고에 대하여 한 1993년도분 부과처분 전부와 1994년도분 부과처분 중 323,899,586원을 초과하는 부분은 각 취소되어야 할 것이므로, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
1심
【세목】
기타
【주문】
1. 피고가 1999. 1. 16. 원고에 대하여 한, 1993년도분 증여세 913,222,535원의 부과처분 전부와 1994년도분 증여세 741,005,240원의 부과처분 중 323,899,586원을 초과하는 부분을, 각 취소한다.
2. 소송비용은 이를 5분하여 그 1은 원고의, 나머지는 피고의 각 부담으로 한다.
【이유】
1. 이 사건 처분의 경위
다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 을제1 내지 4호증의 각 1, 2, 을제5호증, 을제6호증의 1 내지 5, 을제7호증의 1 내지 10, 을제8 내지 10호증의 각 기재에 변론전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.
가. ⑴ 원고는 1993. 11. 27. 원고의 처남인김명진이 32.2%의 주식을 소유하고 있는아남건설주식회사(이하,아남건설이라고만 한다)에게강종구외 2인 명의로 신탁한 원고 소유의 별지 부동산 목록 기재 제1, 2토지(이하, 이 사건 제1, 2토지라 한다)를 2,168,200,000원에, 원고 소유의 같은 목록 기재 제3, 4토지(이하, 이 사건 제3, 4토지라 한다)와 같은 목록 기재 제5 건물(이하, 이 사건 제5 건물이라 한다)을 774,800,000원에 각 매도하고, 같은 달 29. 위 각 토지와 건물에 관하여 피고 명의로 소유권이전등기를 경료하였으며, 이 때아남건설은원고를 대신하여 위 매매에 따른 이 사건 제1, 2토지에 대한 양도세 등 제세공과금 492,704,901원과 이 사건 제3, 4토지와 제5건물에 대한 양도세 등 제세공과금 165,265,380원을 납부하기로 하였다.
⑵ 그 후 원고는 1994. 3. 3.아남건설에게 원고 및 정상화 공동소유의 별지 목록 기재 제6, 7토지(위 2필지는 원고, 조서현, 정상화 명의로 각 1/3씩의 지분이전등기가 경료되어 있으나, 조서현의 지분은 원고가 명의신탁한 것이다. 이하, 이 사건 제6, 7토지라 한다) 및 같은 목록 기재 제8 건물(이하, 제8 건물이라 한다)을 2,381,500,000원에 매도하고, 같은 날 위 토지 및 건물에 관하여아남건설명의로 소유권이전등기를 마쳤으며, 이때아남건설은원고를 대신하여 위 매매에 따른 이 사건 제6, 7토지 및 제8 건물에 대한 양도세 등 제세공과금 163,438,463원을 납부하기로 하였다.
나. 중부지방국세청은 1998. 7. 2.경 피고에게, 원고에 대한 세무조사결과아남건설은원고와구 상속세법시행령(1994. 12. 31. 대통령령 제14469호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제41조 제2항 제3호소정의 특수관계에 있고, 이 사건 각 토지 및 건물은 양도 당시 시가산정이 어려운 부동산이고, 이 사건 각 토지와 건물의 위 양도가액이 별지 시가내역서 기재와 같이 개별공시지가로 산정한 가액의 130%를 초과하므로, 이 사건 각 토지 및 건물의 양도가액 중 위 개별공시지가로 산정한 가액과의 차액부분은구 상속세법(1994. 12. 22 법률 제4805호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제34조의 2 제2항소정의 고가양도에 의한 증여의제 규정의 적용대상이라는 내용의 과세자료를 통보하였다.
다. 이에 피고는 1999. 1. 16. 위 과세자료에 터잡아 원고에게 이 사건 제1 내지 4토지와 제5 건물의 양도가액 중 증여의제가액에 대하여 1993년도분 증여세로 금 919,110,910원의 부과처분(이하, ‘이 사건 1993년도분 부과처분’이라고만 한다)을, 제6, 7토지와 제8건물의 양도가액 중 증여의제가액에 대하여 1994년도분 증여세로 금 795,916,090원의 부과처분(이하, ‘이 사건 1993년도분 부과처분’이라고만 한다)을, 각 하였다.
라. 그 후 원고는 1999. 3. 3. 피고에게 위 각 부과처분에 대하여 이의신청을 하였고, 이에 피고는 같은 달 27. 증여의제가액의 산정에 일부 잘못이 있음을 인정하고 위 1993년도분 부과처분을 913,222,535원으로, 위 1994년도분 부과처분을 741,005,240원으로, 각 감액경정하였다.
2. 당사자의 주장과 관계법령
가. 당사자의 주장
피고가, 이 사건 각 부과처분은 위 처분사유와 관계법령의 규정을 들어 적법하다고 주장함에 대하여, 원고는, 이 사건 각 토지와 건물은 양도당시 시가 산정이 모두 가능하였으므로 보충적 평가방법인 개별공시지가에 의해 평가한 가액이 아닌 시가를 기준으로 고가양도여부를 판단할 것이고, 위 시가기준에 의한 평가에 의하면 이 사건 각 토지와 건물의 양도가액은 적정한 가격이므로 증여의제대상이 아니라 할 것이어서, 이 사건 각 부과처분 모두 위법하다고 주장한다.
나. 관계법령
별지 관계법령 기재와 같다.
3. 당원의 판단
가. 피고의 보충적 평가방법에 따른 시가산정의 적법여부
먼저,구 상속세법 시행령 제5조소정의 ‘시가’ 및 ‘시가를 산정하기 어려운 때’에 관하여 살핀다.
증여재산의 평가방법을 규정한구 상속세법 제34의 7,제9조,구 상속세법시행령 제5조 제1항에서 말하는 ‘시가’라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 아니한다 할 것이고(대법원 1991. 4. 12. 선고 90누8459 판결 참조) 또한, 증여세를 부과함에 있어 과세관청이 증여재산의 증여 당시의 시가를 평가하기 어렵다는 이유로 보충적 평가방법에 의하여 평가하여 과세처분을 하였다 하더라도 그 과세처분 취소소송의 사실심 변론종결시까지 증여재산의 시가가 입증된 때에는, 그 증여재산의 시가에 의한 정당한 증여세액을 산출한 다음 과세처분의 세액이 정당한 세액을 초과하는지 여부에 따라 과세처분의 위법여부를 판단하여야 하며(대법원 1999. 4. 27. 선고 99두1595 판결 참조), 같은 시행령 제5조 제2항 내지 제5항에 규정하는 방법에 의한 증여재산의 평가는 증여세부과당시의 시가를 산정하기 어려운 때에 한하여 비로소 택할 수 있는 보충적인 평가방법이고, 시가를 산정하기 어려워서 보충적인 평가방법을 택할 수밖에 없었다는 점에 관한 입증책임은 과세관청인 피고에게 있다 할 것이다(대법원 1993. 6. 11. 선고 92누16218 판결,대법원 1994. 8. 23. 선고 94누5960 판결 참조).
이에 관하여, ㉠ 원고는 이 사건 각 토지 및 건물의 거래가격에 관하여, 이 사건 제1, 3, 4토지는 1991. 4. 17. 원고와이석순등과 사이에 매매대금 30억원으로 한 매매계약이 체결되었다가 해제되었고, 이 사건 제6, 7토지는 1991. 6. 9. 원고가박숙용으로부터 19억원에 매수한 뒤 위 제6 토지상에 약 2억원을 들여 제8 건물을 신축하였으므로, 위 각 매매가액 및 신축비용을 시가로 볼 수 있다고 주장하면서 그 자료를 제출하고 있고, ㉡ 이 사건 각 토지와 건물에 관하여 당원이 감정촉탁한 감정평가법인의 각 감정가액이나 원･피고가 제출한 각 감정가액도 제시되어 있다.
그런데, 피고는, 위 ㉠의 거래가격 및 신축비용에 대하여는 증여의제일부터 6월내의 거래가 아니므로 시가로 볼 수 없고, 위 ㉡의 여러 감정가액에 대하여는 특별한 이유설명 없이 그 중 미래감정평가법인의 감정가액만이 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 감정가액라고 주장할 뿐, 위와 같은 거래가격과 여러 감정가액이 있음에도 이 사건 토지 및 건물의 시가를 산정하기 어려워서 보충적인 평가방법을 택할 수밖에 없었음에 관하여는 별도의 아무런 입증을 하지 아니하고 있으므로, 결국 위 거래가격과 감정가액에 대한 판단없이 곧바로 보충적인 평가방법에 따라 평가한 가액을 시가로 삼아 이루어진 피고의 이 사건 처분은 결국 위법하다고 할 것이다.
나. 이 사건 각 토지 및 건물의 시가에 대한 정당한 평가
⑴ 먼저, 원고의 위 ㉠의 주장에 관하여 보건대, 갑제1호증의 1 내지 6, 갑제2호증의 1 내지 3, 갑제3호증의 1 내지 6의 각 기재에 의하면 원고가 1991. 4. 17.이석순등과 사이에 위 제1, 3, 4토지를 30억원에 매매하기로 하는 계약을 체결하였다가 그 후 계약이 해제되었고, 1991. 4. 19.박숙용으로부터 이 사건 제 6, 7토지를 19억원에 매수한 다음, 2억원을 들여 제8건물을 신축한 사실을 인정할 수 있으나, 해제된 매매계약 또는 2년 9월이나 지난 거래의 매매가액이나 신축비용을 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격으로 보기 어렵다고 할 것이므로, 이 부분 원고의 주장은 받아들이지 아니한다.
⑵ 다음으로, 위 각 감정평가기관의 각 감정가액에 관하여 살핀다.
지가공시및토지등의평가에관한법률 제22조의 규정에 의하여 감정평가업자가 감정평가를 함에 있어서 준수하여야 할 원칙과 기준을 정한 감정평가에관한규칙은 제4조 제1호, 제5조에서 정상가격이라 함은 평가대상토지등이 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 거래당사자간에 통상 성립된다고 인정되는 적정가격을 말하는데, 대상물건에 대한 평가가액은 정상가격으로 결정함을 원칙으로 한다고 규정하고 있고, 그 구체적인 평가방법에 관하여 제17조 제1항, 제6항에서 토지의 평가에 있어서는 당해 토지와 용도․지목․주변환경 등이 동일 또는 유사한 인근지역에 소재하는 표준지의 공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동률․도매물가상승률 및 기타 사항(관계법령에 의한 토지의 사용․처분등의 제한 또는 그 해제, 도시계획의 결정․변경 또는 도시계획사업의 시행, 공공사업의 시행이나 공공시설의 정비, 토지의 형질변경이나 지목의 변경, 토지개량비등 유익비의 지출, 은행등 금융기관의 이자율의 변동, 기타 지가에 영향을 미치는 요인등)을 종합적으로 참작하여 평가하여야 하고, 이 경우 평가대상토지와 표준지의 지역요인 및 개별요인에 대한 분석등 필요한 조정을 하여야 한다고 규정하고 있다.
그런데 갑제4호증의 기재, 당원의 미래감정평가법인, 새한감정평가법인에 대한 각 시가감정촉탁결과, 당원의 한국감정원 대전지점장, 미래감정평가법인 충청지사장에 대한 각 사실조회결과에 변론전체의 취지를 종합하면, 위 미래감정평가법인은 위 제1 내지 4토지의 시가에 관하여 1993. 11. 29. 현재 금 2,353,675,000원, 제 6, 7토지의 시가에 관하여 1994. 3. 3. 현재 금 1,187,647,000원으로 소급감정평가하고 있는바, 감정평가선례를 기준으로 한 시산가격을 검토함에 있어 평가선례로 삼은 이 사건 제1 내지 4 토지와 유사 토지의 평가액은 모두 담보목적으로 평가된 것이므로 적정한 거래가격 산정을 위한 평가선례로는 적정하지 아니함에도 불구하고 별다른 보정없이 다른 개별요인만을 고려한 채 비교표준지의 개별공시지가의 보정에 반영하고 있고, 한국감정원은 이 사건 제1 내지 4토지의 시가에 관하여 1993. 2. 5. 당시 조사하여 그 가액을 합계 금 2,468,730,000원으로 평가하고 있으나, 평가목적이 담보를 위한 것이고, 지가공시및토지등의평가에관한법률, 감정평가에관한규칙 등 관계 법령에 따라 그 감정평가액으로 평가하게 된 내용과 이유가 구체적으로 특정･명시되어 있지 아니하며, 우리감정평가법인은 위 제1 내지 4토지의 시가에 관하여 1993. 11. 29. 현재 3,173,665,000원, 제6, 7토지의 시가에 관하여 1994. 3. 3. 현재 1,731,389,000원으로 각 평가하고 있으나, 위 감정은 위 미래감정평가법인의 감정액이 원고의 기대치에 미치지 못하자, 당원에 제출하기 위하여 원고의 의뢰에 의하여 2001. 12. 12. 소급감정된 것이고, 그 감정가액 역시 이 사건 토지 또는 유사 토지의 거래사례에 대한 세부적인 분석 없이 단순히 공인중개사 3곳에 문의･조사한 적정지가수준을 이 사건 각 토지와 비교표준지의 개별공시지가와의 격차율산정에 그대로 반영하여 산출한 것임에 반하여, 새한감정평가법인은 1993. 11. 29. 현재 이 사건 제1 내지 4토지의 시가에 관하여 1㎡당 2,790,000원, 합계 3,156,961,500원, 제5건물에 관하여 13,265,500원, 1994. 3. 3. 현재 이 사건 제6, 7토지에 관하여 1㎡당 1,150,000원 합계 1,645,535,000원, 제8 건물에 관하여 60,915,500원으로 감정평가하고 있는바, 그 비교표준지의 선정이나 공시지가에 대한 시점수정 및 품등비교에 있어서 지역요인 등의 참작을 세부적으로 적시하고, 개별요인에 관하여 가로조건, 접근조건, 환경조건, 획지조건, 행정적 조건, 기타조건 등의 내용이나 참작이유를 구체적으로 명시하여 보정수치를 기재하고 그 요인들을 어떠한 이유에서 어떻게 참작하였는지를 알아볼 수 있을 정도로 기재하여 비교․평가함으로써 그 내용에 있어서 그 비교사유를 구체적으로 구분하여 각각의 이유를 설명하면서 그 지역요인과 개별요인의 비교도 적절하게 하였을 뿐만 아니라, 평가선례에 의한 시산가격산출 및 격차율산정에 있어서도 다양한 근거자료를 통해 가격형성요인을 개별적으로 비교･분석하는 등의 평가방법에 의하여 이 사건 각 토지 및 건물의 가격을 평가한 사실을 인정할 수 있고, 반증이 없다.
위 인정사실에 의하면 위 새한감정평가법인의 감정평가를 제외한 나머지 각 감정평가는 평가목적이나 평가선례가 부적절하여 객관적이고 합리적인 평가라고 할 수 없고, 따라서, 이 사건 각 토지 및 건물에 대한 감정평가액은 위 새한감정평가법인의 감정평가에 따라야 할 것이다.
⑶ 그렇다면, 1993. 11. 29. 당시 이 사건 제1 내지 2토지의 시가는 2,299,581,900원{=1106.1㎡(=1061.4㎡ + 44.7㎡) x 2,079,000원}이고, 제3, 4토지와 제5주택은 870,645,100원[=857,379,600{=412.4㎡(=267.9㎡+144.5㎡) x 2,079,000원}+13,265,500원]이며, 1994. 3. 3. 당시 제6, 7토지 및 제 8건물의 시가는 1,706,450,500원(=1,645,535,000원+ 60,915,500원)이라 할 것이다.
다. 이 사건 각 부과처분의 적법여부 및 취소범위
⑴ 1993년도분 부과처분
이 사건 제1, 2토지의 양도가액은 2,660,904,901원(=매매대금 2,168,200,000원 + 양도세 등 금 492,704,901원), 이 사건 제3, 4토지와 제5 건물의 양도가액은 금 940,065,380원(=매매대금 774,800,000원+양도세 듬 165,265,380원)이고, 위 각 토지 및 건물이아남건설명의로 등기가 경료된 때의 이 사건 제1, 2토지의 시가는 2,299,581,900원이고, 이 사건 제3, 4토지와 제5 건물은 870,645,100원이므로, 이 사건 제1, 2토지의 양도가액은 위 시가의 116%를, 위 제3, 4토지와 제5주택은 시가의 108%를 각 초과하지 아니하여 모두 구 상속세법 제34조의 2 제2항 소정의 고가양도로 인한 증여의제대상이 해당되지 아니함은 계산상 명백하다 할 것이고, 따라서 이 사건 93년도분 부과처분은 위법하여 그 취소를 면할 수 없다 할 것이다.
⑵ 1994년도분 부과처분
이 사건 제6, 7토지 및 제8 건물의 양도가액은 2,544,938,463원(=매매대금 2,381,500,000원+양도세 등 163,438,463원)이고, 위 각 토지 및 건물이아남건설명의로 등기가 경료된 때의 시가는 1,706,450,500원이므로, 위 제6, 7토지 및 제8건물의 양도가액은 그 시가의 149%를 초과하여구 상속세법 제34조의 2 제2항소정의 고가양도로 인한 증여의제대상이 해당함은 계산상 명백하다 할 것이나, 이 사건 1994년도분 부과처분은 위 양도가액과 정당한 시가보다는 저렴한 개별공시지가 기준산정의 가액과의 차액을 증여의제가액에 대하여 부과하였으므로, 이 사건 부과처분 중 양도가액과 정당한 시가와의 차액을 초과하는 부분까지도 증여의제가액으로 보아서 부과한 부분은 위법하다 할 것이다.
나아가, 이 사건 1994년도분 부과처분 중 위법한 부분에 관하여 보건대, 정당한 시가에 따른 증의의제가액에 기초한 증여세액을 산출하면 별지 증여세 산출내역표 기재와 같이 금 323,899,586원이 되므로, 위 부과처분 중 이를 초과한 부분은 위법하다 할 것이고, 따라서 그 위법한 부분은 취소를 면할 수 없다고 하겠다.
4. 결 론
그렇다면, 피고가 1999. 1. 16. 원고에 대하여 한 1993년도분 부과처분 전부와 1994년도분 부과처분 중 323,899,586원을 초과하는 부분은 각 취소되어야 할 것이므로, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.