2019구합77378

【심급】

1심

【세목】

재산세

【주문】

1. 피고가 2018. 10. 20. 원고 양○○에 대하여 한 [별지1] 목록 기재 순번 196 내지 273의 각 부과처분 및 원고 양**에 대하여 한 [별지2] 목록 기재 순번 79 내지 156의 각 부과처분을 각 취소한다.

2. 원고들의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 3/4은 원고들이, 나머지는 피고가 각 부담한다.

【이유】



청 구 취 지



피고가, [별지1]목록 각‘부과처분일’란 기재 일자에 원고 양○○에 대하여 한 같은 목록 각‘부과처분’란 기재 부과처분, [별지2]목록 각‘부과처분일’란 기재 일자에 원고 양**에 대하여 한 같은 목록 각‘부과처분’란 기재 부과처분을 취소한다.

이 유



1.처분의 경위



가.원고들 소유의 토지 및 지상 건물의 현황



1)서울 동작구○○동97-2대3,382㎡(이하‘이 사건 대지’)는 원고들의 아버지이자○○개발 주식회사(이하‘○○개발’이라고만 한다)을 운영하던 양△△의 소유였다가1995. 3. 18.장남인 양□□이 상속하였다.양□□은 이 사건 대지 중 일부 지분을 제3자들에게 처분하다가, 2011. 1. 6.이 사건 대지 중6,000/169,100지분에 관하여○○개발 앞으로2011. 1. 6.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를, 2011. 6. 23.이 사건 대지 중31,376.8/169,100지분에 관하여 동생인 원고 양○○앞으로1995. 6. 15.상속재산분배계약을 원인으로 한 소유권이전등기를, 2015. 8. 12.이 사건 대지 중11,242.05/42,275지분에 관하여 동생인 원고 양**앞으로 위 상속재산분배계약을 원인으로 한 소유권이전등기를 각각 마쳐 주었고,○○개발은2017. 11. 29.당시 이 사건 대지 중 양□□의 나머지 지분 전부인1,470.98/ 3,382지분에 관하여 강제경매로 인한 매각을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

2)이 사건 대지와 서울 동작구○○동98-1대936㎡지상에는‘○○아파트’라는 명칭의 지상5층 규모의 주상복합건물인[별지3]목록 기재 건물(이하‘이 사건 건물’)이 있다.이 사건 건물 중1층 및2층에는○○개발 소유의 상가가 있고, 3층부터5층까지는51세대의 아파트가 있다(이하‘이 사건 아파트’).○○개발은 이 사건 건물을 완공하여1976. 1. 7.사용승인을 받았는데,당시에는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(1984. 4. 10.제정, 1985. 4. 11.시행됨,이하‘집합건물법’)이 제정·시행되기 전이었으므로 구분등기 없이 이 사건 아파트를 세대별로 분양하였고,이후 이 사건 아파트 중 일부는 전전 양도되거나 상속되었다.집합건물법이 시행된 이후에는 이 사건 건물 중 이 사건 아파트에 대해서만 구분등기가 이루어졌다.이 사건 아파트 내 각 세대별 주택 중에는 이 사건 대지 중 일부 지분을 취득하여 대지권이 등기된 주택이 있고(12세대,이하‘대지권등기 주택’),대지권 등기 없이 건물만 구분소유 대상인 주택이 있다(39세대,이하‘이 사건 주택’).

3)이 사건 대지 및 이 사건 건물의 소유관계 등 현황은 아래와 같다.

<이 사건 대지 현황>



소유자 소유지분해당면적(㎡)취득일지분비율(%)원고 양○○169,100분의 31,376.8627.542011. 6. 23.18.56원고 양**169,100분의 44,968.2899.362015. 8. 12.26.59○○개발169,100분의 79,5491590.98120㎡는 2011. 1. 6. 취득47.041470.98㎡는 2017. 11. 29. 취득대지권 등기주택의 구분소유자들169,100분의 13,206264.12 -7.81합계3,382.00 100



<이 사건 건물 현황>



층별소유자용도세대수전유부분 면적 합계(㎡)비율(%)1, 2층○○개발 상가 - 3,797.45 46.743~5층 개인주택(아파트)대지권등기 있는 세대 12 1,069.60 13.25대지권등기 없는 세대 39 3,257.94 40.01 합계 51 8,124.99100.00



나.이 사건 아파트에 대한 가격 공시 현황



이 사건 아파트 중 대지권등기 주택에 대해서는 건물 부분과 부속토지를 일괄하여 산정한 공동주택가격이 공시되고,이 사건 주택에 대해서는 건물 부분만을 산정한 공동주택가격이 공시되고 있다.

다.이 사건 주택 및 부속토지에 대한 피고의 재산세 부과처분



1)피고는 종전에는 이 사건 주택에 관한 재산세를 부과할 때 건물 부분에 대해서는 그 구분소유자들에게 건물 부분에 관하여만 산정·공시된 공동주택가격을 시가표준액으로 하여 산출한 주택분 재산세를 부과하고,그 부속토지에 대해서는 원고들을 비롯한 토지소유자들에게‘토지분 재산세’를 종합합산과세대상으로 구분하여 부과하여 왔다.

2)원고들은2018. 4.경 피고에게,이 사건 주택의 부속토지에 관하여 위와 같이 부과되는 재산세를‘토지분 재산세’가 아닌‘주택분 재산세’로 부과하여 달라고 이의를 제기하였다.이에 따라 피고는 이 사건 주택의 경우 건물 부분과 부속토지 부분을 일괄하여 산정한 공동주택가격이 존재하지 않는다는 이유로,원고들에게 이 사건 주택의 부속토지에 해당하는 부분에 대한2013년, 2014년, 2015년, 2016년, 2017년, 2018년분 각 재산세를 주택분 재산세로 부과하기 위하여 구 지방세법(2018. 12. 31.법률 제16194호로 개정되기 전의 것,이하‘구 지방세법’)제4조 제1항 단서,지방세법 시행령 제3조에서 정한 바에 따라 이 사건 주택의 각 건물 부분과 부속토지를 일괄하여 각 해당연도의 공동주택가격을 다시 산정한 다음,이를 시가표준액으로 산정하였다.

3)피고는2018. 8. 20.원고들에게2013년, 2014년, 2015년, 2016년, 2017년분 각 주택분 재산세 등을 부과하면서,위와 같이 시가표준액을 산정할 때 이 사건 대지의 전체 면적(3,382㎡)에서 대지권등기가 된 부분에 상응하는 면적(264.12㎡)을 뺀 나머지3,117.88㎡를 이 사건 주택과 상가의 건물면적에 따라 안분하여 이 사건 주택 부속토지로1,384.32㎡,상가 부속토지로1,733.56㎡를 구분한 후,이 사건 주택의 부속토지1,384.32㎡를 이 사건 주택의 각 세대별 전유부분 면적에 따라 안분하여 계산하였다.여기에 공정시장가액비율60%를 곱한 금액을 과세표준으로 하여 이 사건 주택의 세대별 주택분 재산세 금액을 산출한 후,이를 건물 부분과 부속토지의 시가표준액 비율로 나누어 그 중 부속토지분에 해당하는 금액을 주택분 재산세로 부과하였다.이후 피고는 원고들에게 위 각 주택분 재산세와 기과세한 토지분 재산세의 차액을 환불하였다.

4)한편 피고는 이 사건 상가를 소유하고 있는○○개발이2017. 11. 29.이 사건 대지에 관한 추가지분을 취득한 후부터는○○개발이 상가 부속토지 전부를 소유하게 되었다고 보아, 2018. 10. 10.원고들에게2018년분 각 재산세를 부과하면서는,이 사건 대지 전체 면적(3,382㎡)에서 대지권등기가 된 부분에 상응하는 면적(264.12㎡)및 상가 부속토지 면적(○○개발이 소유한 지분에 상응하는 면적1590.98㎡)을 뺀1,526.9㎡를 이 사건 주택의 부속토지로 보고,이를 이 사건 주택에 각 세대별 건물 전유부분 면적에 따라 안분하여 그 시가표준액을 산정하였다.

5)피고가2018. 8. 20.과2018. 10. 10.이 사건 주택의 부속토지에 관하여 원고들에게 부과한2013년, 2014년, 2015년, 2016년, 2017년, 2018년분 각 재산세 등 부과처분의 구체적인 내역은[별지1], [별지2]각 목록 기재와 같다(이하 통틀어‘이 사건 처분’).

라.조세심판원의 기각결정



원고들은 이 사건 처분에 불복하여2018. 11. 13.조세심판원에 심판청구를 하였으나2019. 5. 30.기각되었다.

[인정 근거]다툼 없는 사실,갑 제1, 2, 3, 7, 8, 12내지16호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함,이하 같다),을 제1, 2, 4내지7, 26내지29, 32내지37호증의 각 기재,변론 전체의 취지



2.관계 법령



[별지4]기재와 같다.

3.피고의 본안전항변에 대한 판단



가.피고의 주장



원고들은2020. 8. 6.자 청구취지 및 청구원인변경신청서를2020. 9. 18.제3차 변론기일에 진술함으로써 이 사건에서 취소를 구하는 대상을 이 사건 주택의 부속토지에 관하여 부과된2013년 내지2018년’토지분 재산세 부과처분’으로 변경하였는데(이하‘1차 청구변경’),원고들이 조세심판원에 심판청구한 대상은‘주택분 재산세 부과처분’이므로,위‘토지분 재산세 부과처분’에 대하여는 전심절차를 거치지 아니하였고,원고들이1차 청구변경을 한 때2013년 내지2017년7월 또는9월경에 부과된 각 토지분 재산세 부과처분은 이미 제소기간이 도과하였다.또한 이 사건 주택의 부속토지에 대한2018년분 재산세는 처음부터 주택분으로 부과되었고 토지분으로는 부과된 적이 없는데,원고들이 이 사건에서 취소를 구하는 대상을 토지분 재산세 부과처분으로 변경함에 따라2018년분 주택분 재산세 부과처분에 대한 취소 청구 부분은 취하한 것으로 보아야 한다.

이후 원고들은2020. 10. 20.자 청구취지 및 청구원인변경신청서를 제출하면서 다시 이 사건에서 취소를 구하는 대상을‘토지분 재산세 부과처분’에서‘주택분 재산세 부과처분’으로 변경한다는 취지를 밝혔으나(이하‘2차 청구변경’),위2차 청구변경은 청구의 기초 동일성이 없어 부적법하고,신청구의 추가적 병합과 구청구의 취하가 결합된 소의 교환적 변경에 해당하지만 피고가 위 청구변경에 동의하지 않으므로 허용될 수 없으며,가사 위와 같은 청구변경이 허용된다고 하더라도 새로운 소에 대한 제소기간의 준수 여부는 소의 변경이 있을 때를 기준으로 하여야 하는데, 2차 청구변경 신청서를 제출한2020. 10. 20.을 기준으로 볼 때 이미 제소기간이 도과하였으므로,원고들의2차 청구변경에 따른 이 사건 주택의 부속토지에 관한‘주택분 재산세 부과처분’취소 청구는 부적법하여 각하되어야 한다.

나.판단



1)소장에 기재된 청구취지의 기재 자체만으로는 특정한 행정법규에서 규정하고 있는 불복방법이 아니어서 부적법한 소로 보여진다고 하더라도,그 청구원인에서 특정 행정처분의 위법을 이유로 그 행정처분에 대하여 불복하고 있으며,또 그 청구취지의 기재가 착오로 인한 것임이 명백하다면,당사자가 후에 적법한 불복방법에 따라 청구취지를 변경하여 명확히 한 경우에는 이를 가리켜 새로운 청구라고 볼 수는 없다(대법원1991. 3. 12.선고90누4341판결 참조).또한 구청구를 취하한다는 명백한 표시가 없이 신청구를 한 경우에 신청구가 부적법하여 법원의 판단을 받을 수 없는 청구인 경우까지도 구청구가 취하되는 교환적 변경이라고 볼 수는 없다(대법원1975. 5. 13.선고73다1449판결 등 참조).한편,행정소송법 제20조 제1항에 의하면,취소소송은 처분 등이 있음을 안 날부터90일 이내에 제기하여야 하고,행정심판을 청구한 때에는 행정심판의 재결서를 송달받은 날부터90일 이내에 취소소송을 제기하여야 한다.

2)이 사건 소의 청구취지 관련 사실관계는 다음 표 기재와 같다.

일자 등청구취지비고(처분 관련 사실관계, 청구원인 내용 등)2019. 8. 21.소장피고가 2018. 8. 20. 원고들에 대하여 한 재산세 및 지방교육세 부과처분을 취소한다.피고가 2018. 8. 20. 원고들에 대하여 한 재산세 부과처분은 ‘2013년 내지 2017년분 주택분 재산세 부과처분’인데, 전심절차와 청구원인에서 원고들이 취소 대상으로 같이 다투고 있는 ‘2018년분’ 주택분 재산세 부과처분은 2018. 10. 10. 이루어짐(조세심판원 결정서에 2013년 내지 2018년분을 통틀어 처분일자가 ‘2018. 8. 20.’ 로 기재되어 있음).2020. 7. 16.석명준비명령원고들에게 청구취지를 정리할 것을 명함(과세연도, 각 세목 및 세목별 세액 특정, 가산세 포함 여부 등).2020. 8. 6.청구취지 및 청구원인변경신청서(1차 변경) 피고가 2013. 9., 2014. 8., 2015. 9., 2016. 7., 2017. 9., 2018. 10. 원고들에 대하여 한 재산세, 재산세 도시지역분, 지역교육세 부과처분을 취소한다.피고가 2013년부터 2017년까지 원고들에게 ‘토지분 재산세’를 부과하였다가 원고들의 이의로 2018. 8. 20. 일괄하여 ‘주택분 재산세’를 다시 부과하면서 그 금액이 달라짐. 원고들은 ‘경정 후 남은 금액’에 대해 불복하는 것이라고 하면서, 2013년 내지 2017년분에 대해서는 당초 처분일에 감액되고 남은 당초 처분을, 2018년분에 대해서는 처음부터 주택분 재산새를 부과하였으므로 최초 처분 취소를 구함(금액이 증액된 2013년분 재산세 도시지역분은 2018. 8. 20.자 처분 취소를 구함)2020. 9. 18.3회 변론기일원고들은 ‘부과처분의 취소를 구하는 것은 토지분 재산세에 관한 것이다’라고 진술함.피고에게 각 처분일, 송달일, 완납일을 밝히고 불복기간 도과 여부를 검토한 후 준비서면을 제출할 것을 명하고, 원고들에게 피고가 처분일을 밝히면 청구취지변경신청서를 제출할 것을 명함.2020. 10. 20.청구취지 및 청구원인변경신청서(2차 변경)피고가 원고들에 대하여 한 2018. 8. 20. 2013년 내지 2017년 각 재산세, 재산세 도시지역분, 지역교육세 부과처분 및 2018. 10. 10. 2018년 각 재산세, 재산세 도시지역분, 지역교육세 부과처분을 취소한다.원고들은 처음부터 2013년 내지 2018년 ‘주택분 재산세’의 산정방식의 위법성을 주장하며 조세심판원에 심판청구를 하였고, 이 사건 소를 제기하였음. 원고들이 취소를 구하는 대상은 2018. 8. 20. 및 2018. 10. 10. 각 부과된 주택분 재산세임. 이는 (토지분 재산세의) 감액경정처분이 아니라, 세목을 달리한 최초 처분이므로, 청구취지를 다시 변경함. 2020. 12. 4.4회 변론기일원고들에게, 주택에 대한 재산세 부과처분의 취소를 구하는 것이라면 과세대상 및 각 과세대상별 세목, 세액 등을 정리하여 청구취지 변경 여부를 검토하고, 전부 취소를 구하는 이유가 무엇인지 밝힐 것을 명함2020. 12. 24. 청구취지 및 청구원인변경신청서(최종)피고가 2018. 8. 20. 및 2018. 10. 10. 원고들에 대하여 한, [별지1], [별지2] 기재 각 재산세 부과처분 취소를 구함종전 청구취지에서 취소를 구하는 처분에 대해 귀속연도별로 합계 금액만 기재하였다가, 처분일자, 과세대상, 세목 및 세액을 특정함



3)위와 같이 원고들은 이 사건 소 제기시 이 사건 주택의 부속토지에 관하여 피고가 원고들에게 한‘2013년 내지2018년 각 주택분 재산세 부과처분’의 취소를 구하였고,이후 취소대상인 각 재산세 부과처분의 구체적인 내역을 특정하는 과정에서 여러 차례 청구취지를 변경하였다.원고들은1차 청구변경으로 피고가 원고들에게 한‘2013년 내지2017년 각7월 또는9월에 한 각 해당연도 토지분 재산세 부과처분’및2018. 10. 10.한(주택분)재산세 부과처분‘의 취소를 구하였는데,변경된 청구취지에 의하면 토지분 재산세 부과처분 부분은 제소기간을 도과한 상태였지만,원고들이 위와 같이 변경한 이유는 원고들이 다투는 주택분 재산세 부과처분이 피고가 원고들에 대하여 한 종전 토지분 재산세 부과처분의 감액경정처분에 해당한다고 보았기 때문이다.이후 원고들은 토지분 재산세와 주택분 재산세는 세목을 달리하는 별개의 처분이라고 주장을 하면서2차 청구변경으로 다시’피고가2018. 8. 20.및2018. 10. 10.원고들에게 한 주택분 재산세 부과처분‘의 취소를 구하였고, 2020. 12. 24.최종적으로 위 각 부과처분의 처분일자,세목,세액을 구체적으로 특정하여 취소대상을 특정하였는데,각 변경신청서의 청구원인,즉 원고들이 다투는 부분과 주장하는 위법사유는 모두 동일하다.

앞서 본 법리 및 위와 같은 원고들의 각 청구변경 신청서의 제출 경위에다가 원고들이 구청구를 취하한다는 명백한 표시를 한 사실이 없는 점을 더하여 보면,원고들의1차, 2차 청구변경은 구청구가 취하되는 교환적 변경이라거나 새로운 청구라고 볼 수 없으므로,이와 다른 전제에서 위 각 청구변경으로 인해 종전 청구가 이미 취하되었음을 전제로 한 피고의 본안전항변은 받아들일 수 없다.

4.원고들의 이 사건 청구에 대한 판단



가.당사자들의 주장



1)원고들의 주장



가)이 사건 주택이 소재한 서울 동작구○○동의 실제 매매가액 대비 공동주택가격은 최저57.11%,최고87.62%,평균73.24%인데, 2013. 5. 30.매매된 이 사건 주택 중417호에 대한 실제 매매가액 대비 공동주택가격의 비율은97.38%로 공동주택가격이 지나치게 높게 산정되었다.이는 인근○○현대아파트103동1002호에 대한 실제 매매가액 대비 공동주택가격의 비율이75.49%에 불과하고,국토교통부가2019년 표준지 공시지가 현실화율은64.8%, 2020년 현실화율은65.5%라고 발표한 점에 비추어 보더라도 분명하다.결국 피고가 이 사건 주택에 대하여 산정한 공동주택가격은 실거래가와 대비하여 지나치게 높게 산정한 것이므로,이를 과세표준으로 삼아 재산세 등을 산정한 것은 조세공평주의와 지방세기본법 제20조의 세법 해석의 기준 및 비례원칙을 위반한 것이다.

나)이 사건 주택의 건물 부분에 관한 공시가격이 이미 존재하므로 피고는 부속토지 부분만 한정하여 시가표준액을 재산정할 수 있고,그 방법은 이 사건 아파트 중 같은 면적인 대지권등기 주택(건물과 부속토지 부분이 일괄 산정됨)의 공동주택가격과 비교하여 이 사건 주택의 건물 부분에 관한 공시가격을 제외한 나머지를 금액을 부속토지 부분으로 산정하는 것이 합리적인데도,피고는 건물 부분과 부속토지를 일괄하여 산정하여야 한다는 이유로 이 사건 주택에 관한 시가표준액을 다시 산정하면서 자의적으로 건물 부분의 시가표준액을 낮게 산정한 결과,이 사건 주택의 부속토지 부분에 관한 재산세액 비율이 높아져서 토지소유자에게 불리한 결과가 발생하였고,대지권등기 주택과 비교해 볼 때도 합리적 이유가 없이 가격 차이가 발생하여 조세평등주의와 비례원칙 등을 위반하였다.

다)이 사건 처분 중2018년분 각 부과처분에 관하여,원고들과○○개발은 이 사건 대지에 관한 구분소유 약정을 체결한 적이 없고,분할 등기가 경료되지 않았음에도 불구하고 피고가 자의적으로 원고들과○○개발이 이 사건 대지를 구분소유한 것으로 판단하여 원고들이 소유한 이 사건 대지 지분 부분(에 상응하는 면적)만이 이 사건 주택의 부속토지에 해당한다고 보고 공동주택가격을 산정하여 과세한 것은 위법하다.

2)피고의 주장



가)이 사건 아파트417호는 대지권등기 주택이므로 피고가 이 사건 처분을 하면서 공동주택가격을 재산정한 대상 주택이 아니고,원고들은2013. 3.경과2013. 5.경에 있었던 매매사례를 비교하고 있는데,이를2014. 1. 1.기준으로 산정한2014년도 각 공동주택가격과 대비해 보면 반영비율이 크게 차이나지 않는다.피고는 관련 규정에 따라 공동주택가격을 적법하게 산정하였고,한국감정원의 검증과 지방세심의위원회의 심의를 모두 거쳐 그 적정성에 대하여도 검증받았다.

나)피고는 구 지방세법 제4조 제1항 단서에 따라 이 사건 주택에 대하여 공동주택가격을 산정할 권한을 부여받았고,공동주택가격 조사·산정기준(국토교통부 훈령)에 따르면 공동주택가격의 산정은 건물 부분과 부속토지를 일괄하여 산정하여야 하는 것이므로,피고가 위 기준에 따라 이 사건 주택의 공동주택가격을 산정한 것은 적법하다.피고는 이 사건 주택과 같은 건물에 있고 이미 건물 부분과 부속토지를 일괄하여 산정한 공동주택가격이 공시되어 있는 대지권등기 주택을 기준으로 삼아 이 사건 주택에 관한 공동주택가격을 산정하였고,같은 면적의 주택이라도 대지권등기가 된 경우와 그렇지 않은 경우 부속토지의 대지면적이 다를 수 있기 때문에 결과적으로 건물과 부속토지의 가격비율이 달라진 것일 뿐이다.

다)이 사건 건물은 이 사건 아파트 소유자들과 이 사건 상가 소유자인○○개발이 구분소유하고 있다.○○개발이 종래 원고들에게 이 사건 상가 부속토지에 대한 임대료를 지급해 오고 있었기 때문에 그와 같은 임대료 부담을 없애고자 이 사건 대지에 관한 지분을 추가로 취득한 것으로 보이고,○○개발이 지분을 추가로 취득함으로써 이 사건 건물의 전체 면적 중 상가가 차지하는 비율(46.74%)과 거의 유사한 비율의 토지 지분면적(47.04%)을 보유하게 된 점,○○개발은 이 사건 건물 중 주택(이 사건 아파트)부분을 전혀 소유하고 있지 않고,이 사건 건물의 주택과 상가 부분이 명확히 구분되며,출입구도 구분되는 등 완벽히 분리,독립된 구조인 점 등을 고려하여 볼 때,○○개발은 이 사건 상가 부속토지를 사실상 소유하고 있다고 보아야 한다.따라서 피고가2018년분 재산세 부과처분의 과세기준일인2018. 6. 1.현재○○개발이 소유한 지분면적을 상가 부속토지로,원고들이 소유한 지분면적을 이 사건 주택의 부속토지로 구분하여 이 사건 처분을 한 것은 적법하다.

나.피고의 시가표준액 산정이 지나치게 높아 부당한지 여부



1)시가표준액이란 부동산 관련 조세에서 과세표준을 정하기 위하여,부동산의 시가 그 자체는 아니지만 과세관청이 표준적인 자료를 검토하여 시가로 고시·의제한 가격을 말한다.구 지방세법 제4조 제1항에서 원칙적인 경우 시가표준액으로 정하고 있는 공시지가의 적법 여부는,부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 등 관련 법령이 정하는 절차와 방법에 따라 이루어진 것인지 여부에 의하여 결정될 것이지,당해 토지의 시가나 실제 거래가격과 직접적인 관련이 있는 것은 아니므로 단지 그 공시지가가 감정가액이나 실제 거래가격을 초과한다는 사유만으로 그것이 현저하게 불합리한 가격이어서 그 가격 결정이 위법하다고 단정할 수는 없다(대법원2005. 7. 15.선고2003두12080판결,대법원2013. 10. 11.선고2013두6138판결 등 참조).

2)위와 같은 법리에 비추어 이 사건을 보건대,다음 항에서 살펴보는 바와 같이 이 사건 주택에 대한 피고의 공동주택가격 재산정의 산정 방식이나 근거의 위법성을 다투는 것은 별론으로 하고,피고가 재산정한 공동주택가격이 실제 거래가격보다 높다는 이유만으로 그 공동주택가격이 위법하다고 단정할 수는 없는 것이므로,원고들이 주장하는 사정이나 제출한 증거만으로는 피고가 재산정한 이 사건 주택의 공동주택가격이 지나치게 높게 결정되어 현저하게 불합리하거나 형평을 잃은 것이어서 위법하다고 볼 수 없다.따라서 이 부분 원고들의 주장은 이유 없다.

다.피고가 이 사건 주택의 시가표준액을 산정하는 과정에서 건물 부분 및 부속토지를 일괄하여 공동주택가격을 재산정한 것이 위법한지 여부



1)구 지방세법 제4조 제1항 단서,지방세법 시행령 제3조에 의하면,공동주택가격이 공시되지 아니하는 경우 지역별·단지별·면적별·층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준에 따라 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 시가표준액을 정할 수 있다.

한편 공동주택가격 조사 및 산정에 관하여 정하고 있는 구 부동산 가격공시에 관한 법률(2020. 4. 7.법률 제17233호로 개정되기 전의 것)제18조,제45조 제3항의 위임에 따라 제정된 공동주택가격 조사·산정 기준 제16조 제1항에 의하면,공동주택가격의 산정은 유사 공동주택의 가격자료를 기준으로 가격형성요인을 검토하여 집합건물법에 따른 구분소유권의 대상이 되는 건물 부분과 그 대지사용권을 일괄하여 산정하되,인근 유사 공동주택의 거래가격·임대료 및 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여 산정한다.

2)앞서 거시한 증거 및 을 제3호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면,피고는 다음과 같은 과정을 거쳐서 이 사건 주택에 관한 공동주택가격을 재산정한 사실이 인정된다.

가)피고는 원고들의 이의신청을 받아들여 이 사건 주택의 부속토지 부분에 대하여 주택분 재산세를 부과하기로 결정하였는데,기존에 공시된 이 사건 주택의‘공동주택가격’은 대지권 지분이 없는 경우에 해당하여‘건물 부분’만을 기준으로 산정된 것이기 때문에,이에 관한 행정안전부의 아래와 같은 질의 회신 내용을 참작하여 시가표준액을 재산정하기로 하였다.

①질의내용:대지권이 설정되지 않아 건물 부분만 공동주택가격이 산정·공시된 주택의 부속토지에 대한 재산세 과세표준 산정방법



②회신내용:해당 주택은 공동주택가격을 조사·산정한 한국감정원에서 신축시부터 대지권이 없는 아파트로 판단하여 건물 부분만 적정가격을 조사·산정하였음을 회신함으로써 주택 부속토지 부분이 공시가격 산정시 제외되었음이 확인되므로,재산세 부과는 구 지방세법 제4조 제1항 단서 및 동법 시행령 제3조에 따라 재산정한 가액을 시가표준액으로 적용하는 것이 타당하다.

나)피고는 이 사건 건물의 특수성,재건축요인,입지조건 등을 고려하여 이 사건 주택과 같은 건물에 소재하고 있고 이미 건물 부분과 부속토지를 일괄하여 산정한 공동주택가격이 공시되어 있던 대지권등기 주택을 기준으로 삼아,해당 건물의 과표 금액과 이 사건 대지의 공시지가금액 등을 참작하여 이 사건 주택에 관한2013년부터2018년까지 각 해당연도의 공동주택가격을 산정하였다.

다)피고는 위와 같이 재산정한 공동주택가격을 한국감정원에 검증의뢰하였고, 2018. 7. 18.한국감정원으로부터 적정하게 산정되었다는 회신을 받았다.또한 피고는2018. 7. 23.지방세심의위원회를 개최하여 이 사건 주택에 관하여 재산정한 공동주택가격을 심의하고 원안대로 가결하였다.

라)이후 피고는 위 제1의 다항4)기재와 같이, 2017. 11. 29.○○개발이 상가 부속토지 전부를 소유하게 되었다고 보아2018년분 재산세의 시가표준액이 되는 공동주택가격을 산정할 때 이 사건 주택의 부속토지의 범위를 전년도와 달리 산정하기로 하고,해당 대지지분을1,526.9㎡로 수정하여 이를 기준으로 공동주택가격을 재산정하였으며,그 수정안에 대하여2018. 9. 18.한국감정원의 재검증과2018. 9. 20.지방세심의위원회의 심의를 거쳤다.

마)피고는 위와 같이 재산정한 공동주택가격을 시가표준액으로 삼아 이 사건 처분을 하였고,그 구체적인 내역은[별지5]기재와 같다(노란색 표시 부분은 대지권등기 주택의 공동주택가격이고,나머지 부분이 이 사건 주택에 관하여 재산정한 공동주택가격이다).

3)위 인정사실에 의하면,피고는 관련 법령에 따라 대지권등기 주택에 관하여 공시된 공동주택가격을 참작하여 이 사건 주택의 건물 부분과 부속토지를 일괄하여 재평가하는 방식으로 공동주택가격을 재산정하였으므로,위와 같은 일괄 산정방법에는 어떠한 위법이 있다고 볼 수 없다(전유부분의 면적이 같은 세대에 관하여 대지권등기 주택과 이 사건 주택의 공동주택가격이 차이가 나는 것은 부속토지의 면적이 다르기 때문인 것으로 보인다).

라.피고가 이 사건 주택에 관한2018년도 시가표준액의 산정요소인 부속토지의 범위를 잘못 산정하였는지 여부



1)구 지방세법 제106조 제2항 제1호에 의하면, 1동(棟)의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우에는 주거용으로 사용되는 부분만을 주택으로 보고,이 경우 건물의 부속토지는 주거와 주거 외의 용도로 사용되는 건물의 면적비율에 따라 각각 안분하여 주택의 부속토지와 건축물의 부속토지로 구분한다.

1동의 건물의 구분소유자들이 당초 건물을 분양받을 당시 대지 공유지분 비율대로 그 건물의 대지를 공유하고 있는 경우에는 별도의 규약이 존재하는 등 특별한 사정이 없는 한 각 구분소유자가 그 대지에 대하여 가지는 공유지분의 비율에 관계없이 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원이 있으나,그 대지에 관하여 구분소유자 외의 다른 공유자가 있는 경우에는 공유물에 관한 일반 법리에 따라 대지를 사용·수익·관리할 수 있다고 보아야 하므로,다른 공유자가 자신의 공유지분권에 의한 사용·수익권을 포기하였다거나 그 포기에 관한 특약 등을 승계하였다고 볼 수 있는 사정 등이 있는 경우가 아니라면 구분소유자들이 무상으로 그 대지를 전부 사용·수익할 수 있는 권원을 가진다고 단정할 수 없다(대법원2013. 3. 14.선고2011다58701판결 등 참조).

2)앞서 거시한 증거 및 갑 제25, 26, 27호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면,다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.

가)○○개발은2005. 7. 1.이 사건 대지 전체에 관하여 양□□과 임대차계약을 체결하였고,원고 양○○이2011. 6. 23.이 사건 대지의 일부 지분을 취득하게 되자○○개발은2011. 10. 1.양□□,원고 양○○사이에○○개발이 종래 양□□에게 지급하던 임대료 중 원고 양○○의 소유 지분에 해당하는 금액은 원고 양○○에게 지급하고 그 차액만을 소외 양□□에게 지급하도록 하는 임대차계약을 변경 체결하였다.

나)원고 양**은2019. 9. 9.○○개발을 상대로 위 원고가 소유권을 취득한 날인2015. 8. 12.부터 피고가 이 사건 대지 중 위 원고의 소유 지분을 점유함으로 인하여 발생한 부당이득금반환을 청구하는 소송을 제기하였다.이에 대해○○개발은‘이 사건 상가의 이 사건 대지 점유 부분 상당의 토지를 모두 소유하게 되었으므로 원고 양**의 청구는 부당하다’는 취지로 항변하였으나, 1심 법원은2020. 9. 11. ‘이 사건 대지의 사용·수익 방법에 관하여 별도의 합의가 있다는 점을 인정할 증거가 없고,이 사건 대지의 공유자인○○개발은 이 사건 상가의 전유부분이 이 사건 대지에서 차지하는 부분을 배타적으로 점유·사용하고 있으므로,이 사건 대지에 관하여 공유지분은 있으나 사용·수익하고 있지 않은 위 원고에 대하여 그 지분에 상응하는 부당이득을 하고 있다고 보아야 한다’는 이유로 위 주장을 배척하였고,원고 양**의 차임 상당의 부당이득 반환 청구를 대부분 인용하는 판결을 선고하였다(서울중앙지방법원2019가합563181).이에 대해○○개발이 항소하였으나 항소심 법원은2021. 4. 29.항소기각판결을 선고하였고(서울고등법원2020나2038035),위 판결은 그대로 확정되었다.

다)○○개발은 이 사건 처분 이후인2020. 12. 15.이 사건 대지에 관하여 대지권등기를 경료하였다.

3)위 인정사실에 비추어 알 수 있는 다음과 같은 사정을 종합하여 보면,○○개발이 이 사건 건물 중 이 사건 상가가 차지하는 비율에 상응하는 이 사건 대지의 지분을 취득하였다는 사정만으로는○○개발이 단독으로 이 사건 상가의 부속토지를 사실상 소유하고 있다고 볼 수 없으므로,피고가2018년도 공동주택가격을 산정할 때 대지권등기가 된 면적과○○개발이 소유한 대지 지분에 상응한 면적을 뺀 나머지,즉 원고들이 소유한 이 사건 대지의 지분 비율에 상응하는 면적만을 이 사건 주택의 부속토지로 본 것은 위법하다.원고들의 이 부분 주장은 이유 있다.

가)○○개발은2017. 11. 29.이 사건 대지의 지분을 추가로 취득하였을 때,종전 소유자인 양□□의 지분을 매매 등 합의에 의해 취득한 것이 아니라,강제경매절차에서 취득한 것이다.

나)원고들은 이 사건 건물의 구분소유자가 아니라 이 사건 대지의 지분만을 소유한 토지소유자이므로,이 사건 대지를 지분 형태로 공유한 원고들과○○개발의 관계는 건물의 구분소유자끼리 그 대지를 공유하는 경우와 달리 일반적인 공유 법리에 따라 전체 대지를 사용·수익·관리하는 공유자 관계라고 볼 수 있다.따라서○○개발이 강제경매를 통해 이 사건 대지의 지분을 추가로 취득하였다고 하더라도,원고들과의 사이에 이 사건 대지의 사용·수익 방법에 관하여 별도의 합의가 있었다고 볼 수 없다.

마.취소의 범위



과세처분 취소소송에서 법원은 제출된 자료에 따라 적법하게 부과할 정당한 세액을 산출할 수 있는 때에는 그 정당한 세액을 초과하는 부분만 취소하여야 하나,그렇지 않은 경우에는 과세처분 전부를 취소할 수밖에 없으며,그 경우 법원이 직권에 의하여 적극적으로 합리적이고 타당성 있는 산정방법을 찾아내어 부과할 정당한 세액을 계산할 의무까지 지는 것은 아니다(대법원1995. 4. 28.선고94누13527판결 등 참조).이 사건 처분 중 피고가 원고들에 대하여 한2018년분 각 재산세,재산세 도시지역분,지방교육세 부과처분은 잘못 재산정한 시가표준액을 기준으로 한 것이므로 위법하다.한편 당사자들이 제출한 증거나 변론 전체의 취지에 의하더라도 이 사건 주택의 부속토지에 관한2018년분 각 재산세 등의 정당한 세액을 계산할 수 없으므로,결국 이 부분 부과처분 전부를 취소할 수밖에 없다.

5.결론



그렇다면 원고들의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고,나머지 청구는 이유 없으므로 기각하기로 하여,주문과 같이 판결한다.

[별지1]



목 록



[별지3]



목 록



(1동의 건물의 표시)



서울 동작구○○동97-2, 98-1



철근콘크리트조 슬래브지붕5층 시장,사무실,아파트



1층1,910.81㎡



2층1,949.95㎡



3층1,925.98㎡



4층1,337.06㎡



5층1,337.06㎡



옥탑95.17㎡



(내역1층 시장, 2층 사무실, 3층 이상은 아파트).

[별지4]



관계 법령



■구 지방세법(2018. 12. 31.법률 제16194호로 개정되기 전의 것)



제4조(부동산 등의 시가표준액)



①이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다.다만,개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다.이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고,공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.

②제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다),선박,항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격,수입가격,신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류,구조,용도,경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.

③행정안전부장관은 제2항에 따른 시가표준액의 적정한 기준을 산정하기 위하여 조사ㆍ연구가 필요하다고 인정하는 경우에는 대통령령으로 정하는 관련 전문기관에 의뢰하여 이를 수행하게 할 수 있다.

④제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은「지방세기본법」제147조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다.

제106조(과세대상의 구분 등)



②주거용과 주거 외의 용도를 겸하는 건물에서 주택의 범위를 구분하는 방법,주택 부속토지의 범위 산정은 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 1동(棟)의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우에는 주거용으로 사용되는 부분만을 주택으로 본다.이 경우 건물의 부속토지는 주거와 주거 외의 용도로 사용되는 건물의 면적비율에 따라 각각 안분하여 주택의 부속토지와 건축물의 부속토지로 구분한다.

2. 1구(構)의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우에는 주거용으로 사용되는 면적이 전체의100분의50이상인 경우에는 주택으로 본다.

3.주택 부속토지의 경계가 명백하지 아니한 경우 주택 부속토지의 범위 산정에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제107조(납세의무자)



①재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.다만,다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.

1.공유재산인 경우:그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대해서는 그 지분권자



2.주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우:그 주택에 대한 산출세액을 제4조 제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산(按分計算)한 부분에 대해서는 그 소유자



②제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.

1.공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상 소유자



③재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다.

■구 지방세법(2015. 12. 29.법률 제13636호로 개정되기 전의 것



제4조(부동산 등의 시가표준액)



①이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다.다만,개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다.이하"시장·군수"라 한다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고,공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다.

②제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다),선박,항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격,수입가격,신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류,구조,용도,경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.

③제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은「지방세기본법」제141조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다.

■구 지방세법(2014. 1. 1.법률 제12153호로 개정되기 전의 것)



제107조(납세의무자)



①재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.다만,공유재산인 경우에는 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대하여 그 지분권자를 납세의무자로 보며,주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우에는 그 주택에 대한 산출세액을 제4조 제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산한 부분에 대하여 그 소유자를 납세의무자로 본다.

②제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.

1.공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상 소유자



③재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다.

■지방세법 시행령



제2조(토지 및 주택의 시가표준액)



「지방세법」(이하“법”이라 한다)제4조 제1항 본문에 따른 토지 및 주택의 시가표준액은「지방세기본법」제34조에 따른 세목별 납세의무의 성립시기 당시에「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 개별공시지가,개별주택가격 또는 공동주택가격으로 한다.

제3조(공시되지 아니한 공동주택가격의 산정가액)



법 제4조 제1항 단서에서“대통령령으로 정하는 기준”이란 지역별ㆍ단지별ㆍ면적별ㆍ층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다.이 경우 행정안전부장관은 미리 관계 전문가의 의견을 들어야 한다.

제4조(건축물 등의 시가표준액 결정 등)



①법 제4조 제2항에서"대통령령으로 정하는 기준?이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다.

1.건축물:「소득세법」제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.

가.건물의 구조별·용도별·위치별 지수



나.건물의 경과연수별 잔존가치율



다.건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율(加減算率)



③법 제4조 제2항에 따른 건축물,선박,항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 매년1월1일 현재 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다.이하"시장·군수·구청장?이라 한다)이 제1항의 행정안전부장관이 정하는 기준에 따라 산정하여 특별자치시장 및 특별자치도지사는 직접 결정하고,시장·군수·구청장(특별자치시장 및 특별자치도지사는 제외한다)은 특별시장·광역시장 또는 도지사(이하 이 조에서"도지사"라 한다)의 승인을 받아 결정한다.다만,시가의 변동 또는 그 밖의 사유로 이미 결정한 시가표준액을 그대로 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 도지사·특별자치시장 또는 특별자치도지사는 행정안전부장관의 승인을 받아 해당 시가표준액을 변경결정할 수 있다.

④도지사·특별자치시장 또는 특별자치도지사는 제3항에 따라 시가표준액을 승인하거나 변경결정할 때 필요하다고 인정되는 경우에는 관할 지방국세청장과 협의할 수 있다.

⑤행정안전부장관은 제3항 본문에 따라 결정된 시가표준액에 대하여 조정이 필요하다고 인정되는 경우에는 국세청장과 협의하여 조정기준을 정한 후 해당 도지사·특별자치시장 또는 특별자치도지사에게 통보할 수 있다.

⑥도지사·특별자치시장 또는 특별자치도지사는 제3항에 따라 승인하거나 변경결정한 시가표준액을 관할 지방법원장에게 통보하여야 한다.

⑦제3항 본문에 따라 결정된 시가표준액은 시장·군수·구청장이 고시하고,같은 항 단서에 따라 변경결정된 시가표준액은 도지사·특별자치시장 또는 특별자치도지사가 고시하여 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 한다.

⑧행정안전부장관은 제1항·제3항 또는 제5항에 따라 시가표준액에 관한 기준을 정하거나 승인을 할 때에는 미리 관계 전문가의 의견을 들어야 한다.

⑨법 제4조 제3항에서"대통령령으로 정하는 관련 전문기관?이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기관 또는 단체를 말한다.

1.「지방세기본법」제151조에 따른 지방세연구원



2.「한국감정원법」에 따른 한국감정원



3.「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제29조에 따른 감정평가법인



⑩행정안전부장관은 제9항 제2호 또는 제3호에 해당하는 기관이 제1항 각 호(제1호는 제외한다)의 과세대상에 대한 시가표준액 기준을 산정하기 위하여 조사·연구를 수행하게 하려는 경우에는 제9항 제1호의 기관과 공동으로 조사·연구를 수행하게 하여야 한다.

제109조(공정시장가액비율)



법 제110조제1항 각 호 외의 부분에서“대통령령으로 정하는 공정시장가액비율”이란 다음 각 호의 비율을 말한다.

1.토지 및 건축물:시가표준액의100분의70



2.주택:시가표준액의100분의60



■구 부동산 가격공시에 관한 법률(2020. 4. 7.법률 제17233호로 개정되기 전의 것)



제18조(공동주택가격의 조사ㆍ산정 및 공시 등)



①국토교통부장관은 공동주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격(이하"공동주택가격?이라 한다)을 조사·산정하여 제24조에 따른 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시하고,이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다.다만,대통령령으로 정하는 바에 따라 국세청장이 국토교통부장관과 협의하여 공동주택가격을 별도로 결정·고시하는 경우를 제외한다.

②국토교통부장관은 공동주택가격을 공시하기 위하여 그 가격을 산정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택소유자와 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다.

③제1항에 따른 공동주택의 조사대상의 선정,공시기준일,공시의 시기,공시사항,조사·산정 기준 및 공시절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

④국토교통부장관은 공시기준일 이후에 토지의 분할·합병이나 건축물의 신축 등이 발생한 경우에는 대통령령으로 정하는 날을 기준으로 하여 공동주택가격을 결정·공시하여야 한다.

⑤국토교통부장관이 제1항에 따라 공동주택가격을 조사·산정하는 경우에는 인근 유사 공동주택의 거래가격·임대료 및 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여야 한다.

⑥국토교통부장관이 제1항에 따라 공동주택가격을 조사·산정하고자 할 때에는 감정원에 의뢰한다.

⑦국토교통부장관은 제1항 또는 제4항에 따라 공시한 가격에 틀린 계산,오기,그 밖에 대통령령으로 정하는 명백한 오류가 있음을 발견한 때에는 지체 없이 이를 정정하여야 한다.

⑧공동주택가격의 공시에 대하여는 제4조·제6조·제7조 및 제13조를 각각 준용한다.이 경우 제7조 제2항 후단 중"제3조?는?제18조?로 본다.

■구 부동산 가격공시에 관한 법률(2016. 1. 19.법률 제13796호로 전부 개정되기 전의 것)



제17조(공동주택가격의 공시)



①국토교통부장관은 공동주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격(이하“공동주택가격”이라 한다)을 조사ㆍ산정하여 제19조의 규정에 의한 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 공시하고,이를 관계행정기관 등에 제공하여야 한다.다만,대통령령이 정하는 바에 따라 국세청장이 국토교통부장관과 협의하여 공동주택가격을 별도로 결정ㆍ고시하는 경우를 제외한다.

②국토교통부장관은 공동주택가격을 공시하기 위하여 공동주택의 가격을 산정한 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 공동주택소유자 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다.

③제1항 본문의 규정에 의한 공동주택의 조사대상의 선정ㆍ공시기준일ㆍ공시의 시기ㆍ공시사항 및 공시절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

④국토교통부장관은 공시기준일 이후에 토지의 분할ㆍ합병이나 건물의 신축 등이 발생한 경우에는 대통령령이 정하는 날을 기준으로 하여 공동주택가격을 결정ㆍ공시하여야 한다.

⑤국토교통부장관이 제1항 본문의 규정에 따라 공동주택의 적정가격을 조사ㆍ산정하는 경우에는 인근유사공동주택의 거래가격ㆍ임대료 및 당해 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여야 한다.

⑥국토교통부장관은 제1항 본문의 규정에 의한 공동주택의 적정가격의 조사ㆍ산정에 관하여 대통령령이 정하는 부동산 가격의 조사ㆍ산정에 관한 전문성이 있는 기관에 이를 의뢰하여 수행하게 할 수 있다.

⑦국토교통부장관은 제1항 또는 제3항에 의하여 공시한 가격에 위산,오기 그 밖에 대통령령이 정하는 명백한 오류가 있음을 발견한 때에는 지체없이 이를 정정하여야 한다.

⑧제4조ㆍ제7조ㆍ제8조(다만,제2항 후단의“제3조 및 제5조의 규정”은“제17조제1항 내지 제3항,제5항 및 제6항”으로 한다)및 제14조의 규정은 제1항 본문의 규정에 의한 공시의 경우에 이를 준용한다.

■부동산 가격공시에 관한 법률 시행령



제45조(공동주택가격 조사ㆍ산정의 기준)



①법 제18조 제5항에 따라 국토교통부장관이 공동주택가격을 조사ㆍ산정하는 경우 참작하여야 하는 사항의 기준은 다음 각 호와 같다.

1.인근 유사 공동주택의 거래가격 또는 임대료의 경우:해당 거래 또는 임대차가 당사자의 특수한 사정에 의하여 이루어지거나 공동주택거래 또는 임대차에 대한 지식의 부족으로 인하여 이루어진 경우에는 그러한 사정이 없었을 때에 이루어졌을 거래가격 또는 임대료를 기준으로 할 것



2.해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액의 경우:공시기준일 현재 해당 공동주택을 건축하기 위한 표준적인 건축비와 일반적인 부대비용으로 할 것



②공동주택에 전세권 또는 그 밖에 공동주택의 사용ㆍ수익을 제한하는 권리가 설정되어 있을 때에는 그 권리가 존재하지 아니하는 것으로 보고 적정가격을 산정하여야 한다.

③제1항 및 제2항에서 규정한 사항 외에 공동주택가격의 조사ㆍ산정에 필요한 세부기준은 국토교통부장관이 정한다.

■구 부동산 가격공시에 관한 법률 시행령(2016. 8. 31.대통령령 제27471호로 전부 개정되기 전의 것)



제42조(공동주택가격의 산정 및 공시)



①국토교통부장관은 매년4월30일까지 공동주택가격을 산정ㆍ공시하여야 한다.

②법 제17조제1항의 규정에 의한 공동주택가격의 공시에는 다음 각호의 사항이 포함되어야 한다.

1.공동주택의 지번,명칭,동ㆍ호수



2.공동주택가격



3.공동주택의 면적



4.그 밖에 공동주택가격의 공시에 관하여 필요한 사항



③국토교통부장관은 법 제17조제1항의 규정에 의하여 공동주택가격을 공시할 때에는 다음 각호의 사항을 관보에 공고하여야 한다.

1.제2항 각호의 사항의 개요



2.공동주택가격의 열람방법



3.법 제17조제8항의 규정에 의하여 준용되는 법 제8조의 규정에 의한 이의신청의 신청기간ㆍ절차 및 방법



■공동주택가격 조사·산정 기준(국토교통부 훈령)



제1조(목적)



이 기준은「부동산 가격공시에 관한 법률」제18조 및 같은 법 시행령 제45조 제3항에 따라 공동주택가격을 조사·산정하기 위한 세부적인 기준과 절차 등을 정함을 목적으로 한다.

제15조(적정가격기준 조사·산정)



공동주택의 적정가격은 해당 공동주택에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격(이하"적정가격?이라 한다)을 기준으로 조사·산정한다.

제16조(가격산정방법)



①공동주택가격의 산정은 유사 공동주택의 가격자료를 기준으로 가격형성요인을 검토하여「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 구분소유권의 대상이 되는 건물 부분과 그 대지사용권을 일괄하여 산정하되,인근 유사 공동주택의 거래가격·임대료 및 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여 산정한다.

②제1항에 따른 비용추정액은 공시기준일 현재 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 표준적인 건축비와 일반적인 부대비용 및 택지비 수준으로 한다.

제21조(대지권이 등재되어 있지 아니한 공동주택가격의 산정)



①대지권등록부에 대지권이 등재되어 있지 아니한 공동주택은 해당 지방자치단체로부터 호별 대지지분을 제시받아 조사·산정한다.다만,대지지분이 없거나 대지가 국·공유재산인 경우에는 건물 부분만의 적정가격을 조사·산정한다.

②공시기준일 현재 지적정리가 완료되지 아니하여 대지권이 등재되지 아니한 경우로서 택지개발지구 등과 같이 추후 대지지분이 이전·취득될 것을 전제로 가격이 형성되는 경우에는 그 가격을 기준으로 조사·산정한다.

[별지5]



목 록



(단위:㎡,백만원)



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대지지분(2018)2018년지분등재 1791.02 48.80742 48.22733 48.22733 31.33476 42.71649 19.80430○50.21764 38.73588 19.80376○19.80376○33.06524○38.73588 42.84650 41.91637 50.71771 41.91637 41.91637 19.80403○21.44326 41.24626 37.14565 41.83635 30.88469 40.28612 40.28612 40.28612 41.24626 19.80387○41.24626 19.80385○41.83635 19.80389○41.83635 19.80387○21.44326 41.24626 37.14565 37.14565 29.00440 37.14565 40.28612 19.80386○33.06535○19.80387○37.14565 41.83635 41.83635 37.14565 37.14565 41.24626 21.44326